Devi ristrutturare casa…ma sai se per la tua ristrutturazione c’è bisogno di fare una pratica edilizia? E sai qual è?

Queste sono le prime domande che si fanno i proprietari di casa quando cominciano a pensare alla loro ristrutturazione…e se ci stai passando anche tu sai che la risposta è meno banale di quello che sembra.

Il modo corretto per ottenere una risposta certa sarebbe contattare un tecnico competente. Ma questo presuppone una consulenza…e mi rendo conto che il momento in cui nasce questa domanda spesso avviene molto prima di avere bisogno di una consulenza e di una progettazione.

Per aiutarti ho creato uno strumento che, in base ai lavori hai intenzione di fare, ti aiuta ad individuare il giusto procedimento edilizio (o la necessità di non farlo): l’ho chiamato glossario della ristrutturazione.

In questo articolo ti spiego dove lo trovi (gratis) e come usarlo.

mailling list per ristrutturare casa

Ti avverto: questo sarà un articolo lungo e impegnativo. Perché servono delle spiegazioni dettagliate per non fraintendere e sbagliare l’uso del glossario.

Ma prima di spendere qualsiasi parola ci tengo a fare una premessa: lo so che il mio blog è letto da molti colleghi e già sento il mormorio di:

“eh…mò guarda questo str***zo che fa credere alla gente di essere in grado di individuare il corretto procedimento edilizio…e poi quelli si credono tecnici e pensano che noi siamo utili solo per chiedere il consiglio sull’arredo…”

Niente di tutto ciò. Non è questo il mio scopo e te lo scrivo in grassetto:

individuare il corretto processo edilizio spesso è un gioco ad incastri che richiede competenze e una certa esperienza. Tutte cose che tu non hai. In qualsiasi ristrutturazione il tecnico è indispensabile e sarà lui a dare la sentenza definitiva sul procedimento edilizio da fare (e su tutte le pratiche a latere).

Quindi nessuna banalizzazione. Quello che trovi qui è uno strumento che ti vuole dare una mano a fare un po’ di chiarezza su questi temi. Ma è indicativo e non definitivo.

Il vero motivo per cui ho deciso di creare il glossario della ristrutturazione è la mia presenza sui social…

Lasciami spiegare.

Sono dentro una miriade di gruppi Facebook dedicati alla ristrutturazione e mi capita spesso di leggere richieste di questo tipo:

“ma se cambio gli infissi devo fare una pratica edilizia?”

“ma per rifare l’impianto elettrico è necessaria una pratica edilizia?”

“sto spostando un muretto, mettendo dei controsoffitti e aggiungendo dei faretti…il geometra mi ha detto che non serve una pratica edilizia…è vero?”

Sono domande legittime e riguardano cose di cui un proprietario di casa non può avere esperienza. E non può nemmeno sapere dove trovare le risposte a queste domande (per la cronaca: nelle leggi…con letture incrociate delle stesse).

Non mi esprimo sul fatto che un gruppo Facebook sia il posto giusto o meno per fare queste domande, ma il problema sono le risposte che vengono date a queste domande: chi lo fa è per lo più un perfetto incompetente (cioè una persona che deve ristrutturare…), fornisce quasi sempre informazioni sbagliate e senza nessuna logica.

Io ho scelto ormai da qualche anno di non invischiarmi nelle discussioni di questi gruppi…non perché sono snob ma perché quelle poche volte che l’ho fatto il parere (sbagliato) della siùra Maria è stato considerato più valido del mio…onestamente va bene umiliarsi ma a tutto c’è un limite.

E come me ha fatto la maggior parte dei colleghi.

In compenso mi è chiaro che si tratti di domande a cui chi sta per affrontare una ristrutturazione vorrebbe trovare una risposta, possibilmente semplice.

Posto che una risposta semplice non esiste, puoi comunque ottenere una risposta.

Quindi: l’obiettivo di questo articolo non è sostituire il tecnico, ma è darti uno strumento che ti aiuti ad individuare il corretto procedimento edilizio per la tua ristrutturazione.

Nel glossario quindi proverò a darti una panoramica completa dei lavori che è possibile fare in una ristrutturazione e indicarti in modo preciso se è necessario o meno fare una pratica edilizia (e quale deve essere).

Finora non l’ha mai fatto nessuno e non esistono riferimenti completi nemmeno a livello normativo. Quindi ho navigato un po’ alla cieca.

Esiste un unico documento ufficiale che si chiama “glossario dell’edilizia libera”, pubblicato nel 2018, e che riporta un elenco delle opere che possono essere fatte senza nessun procedimento edilizio.

Si tratta di un documento che è stato fondamentale per scrivere il mio glossario della ristrutturazione. Documento che però è incompleto (parla solo dei lavori liberi e non di quelli per cui serve una pratica edilizia) e non molto chiaro. Soprattutto se deve consultarlo un proprietario di casa che non ha mai parlato “ristrutturazionese”.

Finora ho dato per scontato che tu sappia cosa sia un glossario…ma è così? Immagino di sì, ma per evitare di cadere in fraintendimenti leggiamo la definizione che ne dà la Treccani:

Raccolta di vocaboli, per lo più antiquati o rari, o comunque bisognosi di spiegazione, registrati in genere in ordine alfabetico e seguiti dalla dichiarazione del significato o da altre osservazioni

Quindi il glossario che trovi alla fine dell’articolo sarà una tabella contenente un elenco di cose con una spiegazione a lato.

Fatta questa premessa lo so che non vedi l’ora di leggere il glossario e sapere se:

  • Per rifare i pavimenti serve o no una pratica edilizia
  • Per rifare il bagno serve o no una pratica edilizia
  • Per rifare il riscaldamento serve o no una pratica edilizia
  • …..

Ma l’edilizia è complessa…e la parte burocratica dell’edilizia lo è all’ennesima potenza.

Ci sono molti tecnici che non ci hanno capito ancora nulla (ti confesso che non di rado io mi sento uno di questi…). Figurati se posso mai spiattellarti l’elenco dei lavori con il relativo regime senza fornirti le necessarie spiegazioni.

Quindi spiegarti la burocrazia edilzia in Italia è quello che farò in tutta la prima parte dell’articolo.

Che ti avverto sarà lunga e densa di concetti non banali per chi è fuori dal settore. Ma essenziali per capire come utilizzare il glossario.

(E magari ti sarà anche utile per comprendere come la domanda che fai distrattamente ad un tecnico, “ma che pratica edilizia mi serve per casa mia?”, pretendendo una risposta su due piedi e gratis, è qualcosa per cui rispondere c’è voluto studio e fatica…non sono “domandine” ma “consulenze”)

Detto ciò: puoi fregartene e andare direttamente al paragrafo con il glossario dei lavori (è l’ultimo dell’articolo)…e non capirci nulla; oppure ti leggi prima tutto l’articolo e capisci come funziona la burocrazia edilizia in Italia.

Prometto che parlerò semplice e stringato, per quanto possibile. Ma leggilo, sennò potresti sbagliare ad usare il glossario.

COME FUNZIONA L’EDILIZIA (BUROCRATICA) IN ITALIA

il meccanismo della burocrazia edilizia in Italia

Prima di partire con il racconto della burocrazia in Italia due premesse tecniche.

Prima premessa: in Italia Regioni e Comuni hanno la possibilità di legiferare in materia edilizia.

Questa non è una buona notizia per te, ma nemmeno per me che mi sono avventurato in questo articolo.

Perché significa che una cosa valida a Milano non è detto che sia valida a Caltanisetta.

Questo vuol dire che ognuno fa un po’ quello che gli pare?

Per fortuna no.

Il tutto funziona più o meno così: a livello nazionale ci sono delle leggi che disciplinano la materia edilizia. Le Regioni hanno la facoltà di legiferare in materia edilizia, ma non possono promulgare leggi che siano meno restrittive di quelle nazionali.

Cioè se la legge nazionale dice che per costruire una casa devi ottenere un Permesso di Costruire, non è che può arrivare la regione Veneto e dire “Qui da noi si costruisce senza nessuna pratica edilizia”.

La Regione può dare dei confini più chiari a quanto prevede la legge nazionale, ma mai contraddirla e mai fare previsioni più “larghe”. (Fanno parzialmente eccezione le Regioni a statuto speciale che hanno maggiori libertà)

Lo stesso vale per tutti i vari regolamenti edilizi comunali.

Ti faccio un esempio scollegato dai temi di questo articolo ma sempre legato alla casa. Parliamo di bagni. C’è una legge nazionale (decreto sanità del 1975) che per i bagni non prescrive la necessità di avere illuminazione naturale (cioè una finestra). L’importante è che ci sia almeno una ventilazione forzata (cioè una ventola collegata all’esterno).

Molti regolamenti edilizi comunali (quasi tutti) prescrivono che in almeno un bagno dell’alloggio ci sia illuminazione e ventilazione naturale (quindi finestra apribile). Alcuni addirittura prescrivono la finestra per tutti i bagni.

Questo è un classico esempio di legiferazione locale differente da quella nazionale. Ed è più restrittiva (cioè inserisce un requisito più restrittivo) oltre che totalmente legittima.

Noi non parleremo di queste cose nell’articolo che stai leggendo (si chiamano requisiti igienico-sanitari) perché non determinano direttamente la necessità di fare una pratica edilizia o meno.

Ad ogni modo, siccome non possiamo andarci a vedere gli oltre ottomila casi di tutti i Comuni italiani, in questo articolo daremo delle indicazioni generali valide a livello nazionale. Le più importanti possiamo considerarle valide per tutto il territorio, però una verifica locale sarebbe sempre opportuna. (toh…serve un tecnico)

Seconda premessa: la burocrazia edilizia non è un mondo autonomo e a sé stante.

Non te lo devo certo dire io che siamo il paese dei vincoli. E naturalmente questi vincoli in qualche modo hanno a che fare anche con le ristrutturazioni.

Edifici storici (vincolati), edifici in zona paesaggistica (vincolati), edifici in zone a rischio (vincolati), etc.

E poi ci sono i piani regolatori a porre ulteriori limiti: non è che puoi ampliarti casa come ti pare e piace. Se il piano regolatore te lo consente lo fai (seguendo le giuste procedure edilizie), altrimenti niente.

E se per caso puoi fare un ampliamento ma ricadi in zona paesaggistica non ti basterà ottenere l’autorizzazione dal Comune ma dovrai ottenere una specifica autorizzazione paesaggistica (a parte).

E tra l’altro, giusto per non farci mancare nulla, dover richiedere l’autorizzazione paesaggistica potrebbe far mutare anche la pratica edilizia di base…

Lo so che è complicato, e non devi certo essere esperto in queste cose, però meglio averne un po’ di consapevolezza.

Ad ogni modo questi vincoli raramente influiscono sulla possibilità di fare lavori di ristrutturazione interni. Però, quando te li ritrovi tra i piedi, comportano la necessità di fare procedimenti paralleli a quelli edilizi. Anzi: ci possono essere dei casi in cui non è necessario alcun procedimento edilizio ma può essere necessario uno di questi procedimenti paralleli.

In linea generale i “procedimenti paralleli” più comuni nelle ristrutturazioni sono:

  • Energetici (frequenti)
  • Strutturali (rari)
  • Paesaggistici (rari)

 Occhio ad una cosa: se non fai uno di questi procedimenti paralleli ed era obbligatorio, il procedimento edilizio principale perde qualsiasi valore e i lavori sono considerati “abusivi”.

Dopo averti spaventato a dovere facciamo un passo in più per capire come si determina la necessità o meno di una pratica edilizia e quale sia tale pratica edilizia.

Lavori-parametri urbanistici-categorie di intervento-pratiche edilizie: la giostra della burocrazia italiana

In questo paragrafo vediamo come ragiona la legge: cioè cercherò di farti capire qual è il processo per determinare la necessità o meno di fare una pratica edilizia e quale sia tale pratica. Forse banalizzeremo alcuni concetti ma a meno che tu non voglia rubarmi il lavoro penso che sia sufficiente quello che diremo.

Il tutto è essenziale per utilizzare correttamente il glossario della ristrutturazione che trovi in fondo all’articolo.

E tutto può essere riassunto nel seguente flusso:

Parametri urbanistici + interventi-base ➔ categoria di intervento regime edilizio

Non ci hai capito molto vero?

Proviamo a spiegare.

Tutto parte da due elementi: i parametri urbanistici che vengono modificati dall’intervento che vuoi fare (se vengono modificati) sommati agli interventi-base che hai previsto. Se tutto ciò ancora non ti dice nulla non preoccuparti, tra poco approfondiremo questi due punti. Per ora continuiamo col discorso.

La somma di questi due fattori determina l’assegnazione dell’intervento che vuoi fare (la tua ristrutturazione, o la costruzione di una casa, o un ampliamento…) ad una delle “categorie di intervento” definite dal Testo Unico dell’Ediliza (d.pr. 380/2001).

In base alla categoria di intervento definiamo il regime edilizio, cioè la pratica edilizia da fare (o da non fare…).

Questo processo vale per tutti gli interventi edilizi: dalla ristrutturazione alla costruzione di una nuova casa.

Quindi abbiamo quattro elementi del processo. Ora analizziamoli partendo dal primo.

I parametri urbanistici

Per un non addetto ai lavori questo forse è il concetto più tosto da comprendere di tutto l’articolo.

Tra l’altro un collega che leggesse quello che sto per scriverti potrebbe tirarmi un mezzo sputo in faccia, perché faremo molte semplificazioni. I veri parametri urbanistici in realtà sono differenti, ben più complessi, e sono quelli su cui si costruiscono i piani regolatori delle città.

Ma per il nostro scopo va più che bene la semplificazione.

Ad ogni modo voglio tranquillizzarti prima di spiegarti cosa sono: nella maggior parte delle ristrutturazioni non modifichi nessun parametro urbanistico, quindi anche se non cogli tutto quello che diremo va bene lo stesso.

Partiamo dall’elenco dei parametri urbanistici che ci interessano ai fini della determinazione della categoria di intervento:

  • Accorpamento di unità immobiliari
  • Frazionamento di unità immobiliari
  • Demolizione e ricostruzione di edifici
  • Ampliamento di edifici
  • Costruzione di nuovi edifici o strutture
  • Cambio di destinazione d’uso

Lo so che all’apparenza possono sembrare dei normali lavori, ma non è così.

Per capire bene il concetto prendiamo ad esempio la costruzione di un nuovo edificio. Lo so che non c’entra niente con una ristrutturazione, ma è l’esempio più chiaro che posso farti…se volessi spiegarti uno per uno i punti qui sopra non basterebbe un libro e probabilmente non ci capiresti molto. Quindi facciamo questo esempio.

Se costruisci un nuovo edificio significa che su un terreno dove prima non c’era nulla verrà realizzata una casa. Questa casa comporterà che lì ci andranno ad abitare delle persone che prima non c’erano. Queste persone comporteranno più macchine per strada, maggiore necessità di servizi (scuole, uffici pubblici, etc.), maggior utilizzo degli impianti “comunali” (fogne, acquedotto, elettricità).

Questi sono tutti parametri urbanistici che vengono considerati nei piani regolatori. E le amministrazioni vogliono essere informate se vengono modificati, perché servono per monitorare/aggiornare/modificare/implementare i piani regolatori.

Ecco perché per fare modifiche di questo tipo sono richieste pratiche edilizie: sostanzialmente servono per tenere sotto controllo lo sviluppo della città (non solo per questo eh…ma qui semplifichiamo).

Naturalmente non tutte le modifiche hanno lo stesso impatto…infatti vedremo come per alcune di queste variazioni siano sufficienti pratiche edilizie molto semplici, mentre per altre ben più complesse.

Tra l’altro molte non hanno proprio a che fare con la ristrutturazione…quindi non ti interesseranno proprio.

Sperando di aver chiarito almeno in via generale questo aspetto passiamo oltre.

Gli interventi-base

Questo è il secondo fattore che, sommato alla modifica dei parametri urbanistici, determina l’assegnazione di un intervento edilizio ad una categoria di intervento.

Cosa intendiamo per interventi-base?

Partiamo dal dire che stiamo parlando sostanzialmente di interventi edili e impiantistici.

Per definire gli interventi-base devi immaginare di scomporre la tua ristrutturazione nella parte più piccola che abbia una sua autonomia: pitturare le pareti, aggiungere una presa, spostare una o più pareti, sostituire gli infissi.

Ad esempio nel caso di sostituzione dell’impianto elettrico devi intendere tutto l’impianto compreso di opere accessorie (tracce nei muri, chiusura delle tracce, pitturazioni…).

Invece non va bene intendere come un unico lavoro la “ristrutturazione complessiva della casa”, che è composta da più interventi.

Come vedi stiamo parlando di intervento-base come combinazione di un pezzo di casa (p.e. impianto elettrico) abbinato ad un’azione (p.e. sostituzione).

Questa azione è quella che determina l’assegnazione della categoria di intervento. Sostanzialmente sono i lavori che è possibile fare.

Nel paragrafo dedicato al glossario ti spiegherò come esistano nove possibili lavori che è possibile eseguire. Non approfondiamo ulteriormente il concetto qui.

A questo punto possiamo passare all’aspetto più importante: cosa sono le categorie di intervento e come si fa ad abbinarle ai lavori.

Le Categorie di intervento

Una volta definite le eventuali modifiche urbanistiche e gli interventi-base da eseguire, bisogna assegnarli ad una delle categorie di intervento definite dal Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001).

La legge di riferimento (d.pr. 380/2001) individua 6 categorie di intervento all’interno delle quali rientrano tutte le opere edilizie ed urbanistiche:

  1. Manutenzione ordinaria
  2. Manutenzione straordinaria
  3. Restauro e risanamento conservativo
  4. Ristrutturazione edilizia
  5. Nuova costruzione
  6. Ristrutturazione urbanistica

Per ognuna viene fornita una descrizione sommaria. Ad esempio quella di manutenzione ordinaria è questa:

«a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti»

Come vedi in fondo è semplice (sebbene non sia banale). Ma man mano che saliamo di categoria di intervento le cose si complicano. Leggi ad esempio la definizione della categoria successiva, la manutenzione straordinaria:

«b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;»

Le cose cominciano ad essere un po’ più complicate non è vero?

Qui ad esempio sono stati introdotti due dei parametri urbanistici di cui abbiamo parlato sopra: accorpamento e frazionamento di unità immobiliari.

Questo banalmente significa che se stai unendo due appartamenti parti direttamente dalla manutenzione straordinaria. Anche se ipoteticamente non dovessi eseguire nessuna opera edilizia.

In sostanza man mano che si sale di categoria di intervento si tratta di lavori sempre più incisivi e in cui le modifiche urbanistiche sono sempre più significative.

Solo tra “manutenzione straordinaria” e “restauro e risanamento conservativo” non c’è sostanzialmente differenza a livello di opere…sono due categorie differenziate perché il restauro e risanamento conservativo è destinata agli edifici vincolati, mentre la manutenzione straordianria è per gli edifici generici.

Ma non è ancora finita. perché in realtà alcune categorie di intervento sono state “splittate” in sotto-categorie per assegnarci in modo più preciso il relativo procedimento edilizio. Così all’atto pratico abbiamo queste categorie di intervento:

A. Manutenzione ordinaria

B1. Manutenzione straordinaria “leggera”

B2. Manutenzione straordinaria “pesante”

C1. Restauro e risanamento conservativo “leggero”

C2. Restauro e risanamento conservativo “pesante”

D1. Ristrutturazione edilizia “leggera”

D2. Ristrutturazione edilizia “pesante”

E. Nuova costruzione

F. Ristrutturazione urbanistica

Come vedi le categorie B, C e D sono state divise in due, “leggera” e “pesante”.

Per le categorie B e C la differenza tra “leggera” e “pesante” è la presenza o meno di lavori strutturali (leggera no, pesante sì).

La categoria D in genere è dedicata ad opere maggiormente significative da eseguire su edifici esistenti. PincipalmentedDemolizione e ricostruzione o cambio di destinazione d’uso. Essenzialmente si parla di ristrutturazione edilizia “pesante” quando si fa una demolizione e ricostruzione con variazione volumetrica.

Lo so che non sono concetti banali e che buttati così potrebbero non essere chiari…ma ti ricordo che qui non stiamo facendo un trattato di normativa edilizia.

Gerarchizzazione degli interventi

Adesso introduciamo un concetto abbastanza semplice da capire ma molto importante ai fini dell’assegnazione di un intervento edilizio alla corretta categoria di intervento: cioè la gerarchizzazione.

Ci sono alcune modifiche che hanno la precedenza su altre per la definizione della categoria di intervento.

La principale è che la modifica dei parametri urbanistici ha la precedenza sugli interventi-base.

Ma quella dei parametri urbanstici non è l’unica gerarchizzazione ai fini dell’individuazione della categoria di intervento. Vediamole tutte:

  • La modifica di un parametro urbanistico superiore assorbe gli inferiori
  • la modifica dei parametri urbanistici ha la precedenza sui lavori
  • un lavoro appartenente ad una categoria di intervento superiore assorbe tutti gli altri

Cioè:

  • se fai un cambio di destinazione d’uso da magazzino a casa (cat. D ristrutturazione edilizia) con contestuale ristrutturazione interna (cat. B manutenzione straordinaria), la categoria di intervento dei lavori è determinato dal cambio di destinazione d’uso;
  • se fai un ampliamento (E. nuova costruzione) tutti i lavori correlati all’ampliamento rientrano nella categoria di intervento della nuova costruzione, anche quelli che normalmente potrebbero essere di manutenzione ordinaria come la pitturazione delle pareti;
  • se fai un lavoro che rientra nella categoria di intervento della manutenzione straordinaria, come ad esempio costruire un nuovo muro in una casa (esistente), anche tutti gli altri lavori sono assorbiti in quella categoria di intervento (come la pitturazione di cui sopra…)

Quindi, riassumendo tutto quello che abbiamo detto finora:

Parametri urbanistici + interventi-base = categoria di intervento

Mi hai seguito finora?

Lo so che non è semplice ma ci siamo quasi.

Prima di fare l’ultimo passaggio, cioè come abbinare la categoria di intervento alla pratica edilizia, voglio chiarire un’ultima cosa: mica è detto che la categoria di intervento che hai individuato sia applicabile.

Cioè: un ampliamento (categoria E. nuova costruzione) in centro città magari non è possibile farlo.

Per capirlo c’è bisogno di leggersi il piano regolatore. Lì trovi, o tra le tavole o tra le norme, quali categorie di intervento sono ammesse per ogni zona della città.

In linea di principio dalla A alla C sono sempre ammesse…quelle successive invece…

Il regime edilizio

Eccoci all’ultima parte di questo viaggio nella burocrazia edilizia italica: in base alla categoria di intervento determini se i lavori rientrano o meno in un regime autorizzativo e in base a quali lavori devi fare determini quale sia il regime autorizzativo corretto.

Provo a spiegarmi: un intervento di manutenzione ordinaria non rientra in nessun regime autorizzativo, sono definite opere di edilizia libera.

Invece un intervento di demolizione e ricostruzione rientra in un regime autorizzativo il cui procedimento edilizio può essere di SCIA o Permesso di Costruire.

Comunque cerchiamo di non farla troppo complessa e associamo ad ogni categoria di intervento la sua pratica edilizia:

A. Manutenzione ordinaria: no pratica edilizia

B1. Manutenzione straordinaria “leggera”: CILA

B2. Manutenzione straordinaria “pesante”: SCIA

C1. Restauro e risanamento conservativo “leggero”: CILA

C2. Restauro e risanamento conservativo “pesante”: SCIA

D1. Ristrutturazione edilizia “leggera”: SCIA

D2. Ristrutturazione edilizia “pesante”: Permesso di Costruire

E. Nuova costruzione: Permesso di Costruire

F. Ristrutturazione urbanistica: PUA

Questo vale in linea di principio, poi ci possono essere piccole varianti procedurali in relazione a casi particolari. Ma è inutile qui entrare troppo nel dettaglio.

Bòn, basta. Siamo arrivati alla fine di questo lungo e tosto paragrafo. Ho detto pure troppo e non voglio spendere nessun’altra parola su come individuare il corretto procedimento edilizio.

Anche perché l’articolo è ancora lungo.

In fondo tutto questo è demandato al glossario della ristrutturazione e questo paragrafo era solo per farti capire come funziona la legge in Italia.

Quindi il procedimento logico con cui la legge determina il procedimento edilizio di un intervento edilizio è il seguente:

Parametri urbanistici + lavori previsti categoria di intervento regime edilizio

Possiamo passare alla parte principale dell’articolo.

IL GLOSSARIO DELLA RISTRUTTURAZIONE

Glossario della ristrutturazione

Pensi che in questo paragrafo ti darò il glossario e basta?

Mi spiace…ma devo spiegarti com’è strutturato e come utilizzarlo. Anche perché come ti sarai accorto tutti i concetti espressi finora sono teorici. A noi serve la pratica.

Quindi preparati ad un altro paragrafo tosto.

Per farlo partiamo dallo scopo del glossario della ristrutturazione: farti capire velocemente se devi o meno fare una pratica edilizia per la tua ristrutturazione e quale sia tale pratica.

Questa volta non ho creato uno strumento automatico come ho fatto con il simulatore dei costi dell’impianto elettrico (se vuoi sapere cos’è te lo spiego in questo articolo), che trovi in regalo nell’area riservata del sito (come accedervi te lo spiego alla fine), o il simulatore del budget che trovi tra i bonus del manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.

Quindi dovrai fare alcuni ragionamenti da solo.

In ogni caso sono semplici e seguono il flusso che abbiamo appena visto:

Parametri urbanistici + lavori previsti categoria di intervento regime edilizio

Naturalmente, e te lo sottolineo nuovamente, tutto ti serve per fare una prima valutazione in autonomia. Poi è indispensabile avere a che fare con un tecnico (competente).

Partiamo.

Dò per scontato che tu sappia che tipo di intervento vuoi fare in casa e a grandi linee quali sono i lavori che devi eseguire.

Come abbiamo visto il tutto si gioca nel determinare la corretta categoria di intervento. E come abbiamo visto il tutto si fa partendo da due elementi:

  • Parametri urbanistici
  • Interventi-base

Quindi ho diviso il glossario in due macro-sezioni corrispondenti a queste due aree.

In realtà la prima è molto corta mentre la seconda è più articolata.

Ma la prima ha bisogno di spiegazioni abbastanza approfondite. Eccole.

Parametri urbanistici

Abbiamo già detto prima di cosa parliamo.

In base a sè e quali parametri urbanistici modifichi i lavori che devi fare rientrano in una determinata categoria di intervento.

Li ri-elenchiamo, con alcuni chiarimenti, e per ognuno ti metto a quali categorie di intervento possono fare riferimento (alcuni a più di una).

Nessun parametro urbanistico

Non modifichi nessun parametro urbanistico se non fai niente di quanto riportato nei punti successivi.

Nella pratica se fai dei normali lavori di ristrutturazione non fai nessuna modifica urbanistica, quindi vale per la maggior parte dei casi.

Una nota: come hai letto prima tra i vari parametri urbanistici c’è la costruzione di nuove strutture. Attenzione ad un aspetto: la costruzione di strutture interne quali controsoffitti per la realizzazione di ripostigli o di strutture esterne quali pergolati di limitate dimensioni non vengono considerate nuove costruzioni.

Troverai questi casi, e i conseguenti regimi edilizi, nella sezione del glossario dedicata gli interventi-base. Quindi fai riferimento a quella parte se prevedi di farli.

CATEGORIE DI INTERVENTO ASSOCIATE: A. manutenzione ordinaria, B. manutenzione straordinaria “leggera” e “pesante”, C. restauro e risanamento conservativo “leggero” e “pesante”

Accorpamento e frazionamento di unità immobiliari

Se unisci due appartamenti o dividi un appartamento in due stai facendo una modifica urbanistica.

Attenzione ad una cosa però: devi unire o frazionare le due (o più) unità immobiliari mantenendo la stessa destinazione d’uso.

Cioè se accorpi un magazzino ad una casa e trasformi tutto in casa stai facendo un cambio di destinazione d’uso e non un semplice accorpamento (vedi più avanti).

Ti ricordi il principio secondo cui un intervento superiore assorbe uno inferiore?

CATEGORIE DI INTERVENTO ASSOCIATE: B. manutenzione straordinaria “leggera” e “pesante”, C. restauro e risanamento conservativo “leggero” e “pesante”

Demolizione e ricostruzione di edifici

Anche qui non ci vogliono molti chiarimenti perché il tipo di intervento dice già tutto.

Fai attenzione al fatto che la demolizione e ricostruzione fino a qualche anno fa doveva essere fedele come volume e forma per non ricadere nella costruzione di nuovi edifici. Ora invece si considera demolizione e ricostruzione anche quella fatta con forma differente rispetto all’originaria e in alcuni casi anche con volumetria maggiore.

Ma per questo ultimo caso devi controllare anche se ci sono norme regionali e/o è scritto qualcosa sui piani regolatori comunali.

CATEGORIA DI INTERVENTO ASSOCIATE: D. ristrutturazione edilizia

Ampliamento di edifici

Anche questa modifica urbanistica è abbastanza chiara…o no?

Si considera ampliamento di un edificio ogni qual volta si aggiunge uno spazio abitabile all’edificio (stiamo quindi parlando di volumetrie aggiuntive).

Per la cronaca: anche le verande sono un ampliamento, anche se spesso non viene percepito come tale (anche a causa di pubblicità ingannevoli che trovi in rete). Ci ho scritto un articolo che trovi qui.

Invece, ad esempio, la realizzazione di una tettoia o di un pergolato (che devono essere aperti ai lati) non lo sono (o meglio: non sempre).

CATEGORIE DI INTERVENTO ASSOCIATE: D. ristrutturazione edilizia (in casi limitati), E. nuova costruzione (prevalente)

Costruzione di nuovi edifici o strutture

Beh qui c’è poco da dire: ti fai una casa nuova e quindi fai una nuova costruzione.

Però visto che non parliamo solo di nuovi edifici ma di nuove strutture in generale, è il caso di fare qualche chiarimento. E mi riferisco sempre ai pergolati/gazebi o assimilabili (scusami se sono insistente).

Questi non sono spazi dove puoi viverci, quindi non sono edifici, ma sono a tutti gli effetti delle nuove strutture edilizie.

Abbiamo già accennato al fatto che non sempre rientrano all’interno delle modifiche urbanistiche di cui stiamo parlando in questo punto, e infatti sono riportate anche nel glossario dell’edilizia libera pubblicato nel 2018 dal governo.

Per capire se pergolati/gazebi/tettoie etc. rientrino nella nuova costruzione bisogna considerarne la dimensione oltre a varie altre altre caratteristiche, come ad esempio il fatto che abbiano fondazioni o meno.

Le risposte te le possono dare i regolamenti edilizi locali. E quando anche lì non ci sono, una chiacchierata con l’ufficio tecnico comunale non guasta.

Lo so, non è semplice (ho scritto un articolo intero su questa tipologia di strutture), ma questa è la normativa con cui abbiamo a che fare…

CATEGORIA DI INTERVENTO: E. Nuova costruzione

Cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso è un argomento ostico per chi non mastica urbanistica.

Solitamente una persona pensa che la destinazione d’uso sia quella scritta nella visura catastale.

La risposta è NI.

Nel senso che le categorie catastali e le categorie urbanistiche sono due cose distinte e separate. Ma bene o male coincidono.

Il motivo è che il catasto è un ente fiscale e il Comune è un ente urbanistico (è una semplificazione…però passamela).

Per capirci: se il permesso di costruire con cui è stato realizzato un edificio dice che la sua destinazione d’uso è magazzino e tu lo hai trasformato in una casa senza fare nessuna pratica edilizia ma solo la variazione catastale, quella casa è abusiva e continua ad essere un magazzino.

Detto ciò, qui parliamo di cambi di destinazione d’uso urbanistici.

E la norma non è banale a tal proposito. Il riferimento è sempre il d.pr. 380/2001 che individua cinque categorie funzionali di destinazione d’uso per gli edifici:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

E ci dice che se il cambio di destinazione d’uso avviene tra due categorie funzionali diverse è urbanisticamente rilevante.

Se invece avviene all’interno della stessa categoria funzionale non è urbanisticamente rilevante.

Il primo caso rientra nella categoria funzionale della ristrutturazione edilizia leggera o pensante (SCIA o Permesso di Costruire), il secondo in quella della manutenzione straordinaria leggera o pesante a seconda delle opere correlate (CILA o SCIA). (Ed entrambi potrebbero rientrare nella categoria del restauro e risanamento conservativo per gli edifici vincolati.)

Complicato eh?

Ti assicuro che a volte non è semplice nemmeno per i tecnici capirci qualcosa…

Ma facciamo un paio di esempi per essere più chiari.

Se trasformi il tuo appartamento in un ufficio si tratta di un cambio di destinazione d’uso non urbanisticamente rilevante. Il motivo è che gli uffici che si trovano all’interno di edifici prevalentemente residenziali sono considerati assimilabili ad immobili residenziali. Quindi rientri nella categoria della manutenzione straordinaria.

Se invece trasformi il tuo appartamento in un salone da parrucchiere (ti faccio questo esempio perché l’ho fatto…) si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante. Infatti in questo caso non importa se la maggior parte dell’edificio è residenziale. Quindi rientri nella categoria della ristrutturazione edilizia.

Se infine vuoi recuperare il tuo sottotetto classificato come magazzino (per intenderci ha categoria catastale D2) e trasformarlo in appartamento, stai facendo un cambio di destinazione d’uso rilevante. E quindi rientri nella categoria della ristrutturazione edilizia.

Naturalmente il cambio di destinazione d’uso, così come tutti gli interventi, devono rispettare specifici parametri edilizi (altezze, illuminazione, impianti, servizi, etc.). Cosa di cui non ci stiamo occupando in questo articolo.

CATEGORIE DI INTERVENTO ASSOCIATE: B. Manutenzione straordinaria “leggera” o “pesante”, C. Restauro e risanamento conservativo “leggero” o “pesante”, D. Ristrutturazione edilizia “pesante”

mailling list per ristrutturare casa

Bene, questa era la spiegazione della prima parte del glossario della ristrutturazione.

Definito l’intervento urbanistico che farai (o non farai) hai fatto una prima macro classificazione. Ora devi passare alla classificazione di fino.

Quindi vediamo cosa troverai nella seconda parte del glossario della ristrutturazione.

Interventi-base

Questa seconda parte abbinata alla prima ti consente di definire precisamente a quale categoria di intervento appartiene la ristrutturazione che vuoi fare e quindi il procedimento edilizio da intraprendere.

Infatti come hai visto i parametri urbanistici ti danno una prima scrematura, ma quando hai più opzioni è proprio l’intervento edilizio specifico (il lavoro che verrà fatto cioè – nb: vedi come lo abbiamo definito all’inizio dell’articolo) che ti darà la definizione finale della categoria di intervento.

In questa seconda parte del glossario della ristrutturazione, basandomi anche sul glossario dell’edilizia libera, ho diviso le opere in cinque macro-categorie:

  • Opere edili interne 
  • Opere edili esterne (sull’edificio)
  • Lavori impiantistici
  • Sistemazioni esterne (spazi aperti)
  • Superamento delle barriere architettoniche

Ti ricordi come abbiamo detto che si determina la categoria di intervento degli interventi-base?

Intervento-base + lavorazione specifica = categoria di intervento

In ognuna delle cinque macro-categorie troverai un elenco di interventi-base possibili, come li abbiamo definiti qualche paragrafo sopra. Ad esempio nelle opere edili interne troverai “pavimentazioni”, “murature”, “intonaci”, “pitturazioni”, etc.

Oppure nei lavori impiantistici “impianto elettrico”, “impianto di riscaldamento”, etc.

La logica dell’individuazione dell’intervento è quella che abbiamo detto prima: si tratta di interventi completi con una loro autonomia.

La maggior parte sono derivati dal glossario dell’edilizia libera a cui ne ho aggiunti alcuni che, secondo me, mancavano. Penso di aver inserito tutti quelli realmente importanti, ad ogni modo se vedrai che ne manca qualcuno fammelo presente.

A fianco di ognuno di questi interventi troverai un elenco di 9 possibili lavorazioni.

In base alla specifica lavorazione viene definita la categoria di intervento.

Un chiarimento in merito alla categoria di intervento associata alle lavorazioni: troverai sempre la minima categoria di intervento associabile.

Cioè all’intervento-base di tinteggiatura ad esempio, troverai abbinate alcune specifiche lavorazioni la cui categoria di intervento è “manutenzione ordinaria”. (E nel caso della tinteggiatura tutte le lavorazioni possibili rientrano solo nella “manutenzione ordinaria”).

Invece all’intervento-base di “muratura” troverai abbinata, tra le altre, la lavorazione di “realizzazione” a cui viene associata la categoria di intervento della manutenzione straordinaria (categoria minima associabile) e non della nuova costruzione. Altrimenti ci vorrebbe un permesso di costruire per spostare un muro in casa 😉

Come ti accorgerai leggendo il glossario della ristrutturazione, per quasi tutti gli interventi-base individuati, le lavorazioni che è possibile fare sono classificabili tra la “manutenzione ordinaria” e la “manutenzione straordinaria”.

Ma ricordati che vale il principio secondo cui categoria superiore assorbe categoria inferiore, con riferimento anche ai parametri urbanistici di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente.

Quindi, se insieme alla pitturazione sposti dei muri in casa (opera di manutenzione straordinaria), anche la pitturazione viene assorbita dentro la categoria superiore.

Allo stesso modo se fai una fusione di due appartamenti (manutenzione straordinaria) e l’unico lavoro edilizio che compi in questa fusione è pitturare le pareti, questa pitturazione rientra nella manutenzione straordinaria.

E il nuovo muro di cui sopra se lo fai insieme all’ampliamento della casa è nuova costruzione.

Questo è un concetto importante perché si riversa sulla necessità o meno di una pratica edilizia (e di quale). Ma è anche una cosa importante in funzione delle detrazioni fiscali.

Le detrazioni non sono argomento di questo articolo (leggi qui una guida che ho scritto, anche se ha qualche anno è comunque ancora valida) ma penso sia importante richiamare un concetto: cioè che se in casa fai lavori di manutenzione ordinaria non hai diritto alle detrazioni fiscali, mentre se fai lavori di manutenzione straordinaria sì.

Così se ritinteggi casa (manutenzione ordinaria) e basta non hai diritto alle detrazioni fiscali.

Ma se sposti dei muri (manutenzione straordinaria) e pitturi casa (assorbita in manutenzione straordinaria) hai diritto alle detrazioni fiscali…anche sulla pitturazione.

In realtà le cose sono un po’ più complesse di così, soprattutto in relazione all’ecobonus, ma per quanto ci interessa in questo articolo è sufficiente quanto abbiamo detto.

Chiarito questo punto voglio spiegarti rapidamente quali sono le nove lavorazioni possibili perché è proprio la loro corretta individuazione che ti consente la definizione di fino della categoria di intervento.

Le lavorazioni che è possibile eseguire e che determinano le categorie di intervento

Come prima cosa elenchiamole:

  • Riparazione       
  • Integrazione     
  • Efficientamento              
  • Rinnovamento  
  • Rifacimento
  • Messa a norma
  • Sostituzione      
  • Installazione     
  • Realizzazione    

Tutte queste lavorazioni sono prese dal glossario dell’edilizia libera che abbiamo già citato.

Ma non è che ognuna di esse è applicabile ad ogni intervento-base. Ad esempio la “messa a norma” o l’”efficientamento” sono lavorazioni specifiche degli impianti. Non metti a norma la pitturazione di una stanza, metti a norma un impianto.

Quindi nel glossario della ristrutturazione non troverai per ogni intervento minimo tutte le nove lavorazioni che abbiamo elencato qui sopra, ma solo quelle effettivamente applicabili.

Però capiamo cosa significa ogni lavorazione. Perché sebbene i termini siano già abbastanza esplicativi comunque spesso ci sono interpretazioni discordanti, soprattutto tra i non addetti ai lavori (cioè i proprietari di casa) che rischiano di confondere i termini. Purtroppo per definire correttamente le categorie di intervento si gioca su dettagli semantici, quindi è meglio essere chiari, anche a costo di dire cose banali.

Riparazione

Qui si tratta di riparare una cosa esistente che si è rotta.

Ad esempio un tubo, una presa elettrica, una parte di intonaco che si è staccata, una piastrella saltata, una caldaia, un condizionatore.

Integrazione

Lavorazione riferita principalmente agli impianti, si parla di integrazione quando aggiungi qualcosa ad un impianto esistente.

Ad esempio una nuova presa elettrica, un lavandino aggiuntivo in un bagno esistente, un nuovo punto luce, un nuovo termosifone…

Efficientamento

Ancora una volta parliamo di interventi da eseguire su impianti esistenti.

Per esempio cambi tutti gli apparecchi illuminanti e li metti a led. Oppure inserisci un riduttore di flusso nell’impianto idrico. Oppure cambi una caldaia esistente con una a condensazione di ultima generazione. Stai rendendo l’impianto più efficiente.

Rinnovamento

Questa lavorazione invece è riferita principalmente alle opere edili.

Rinnovi un pavimento (lo lucidi?), rinnovi un mobile o un infisso in legno (lo pitturi).

Ma parzialmente possiamo riferirci anche gli impianti: ad esempio rinnovi un impianto elettrico sostituendo i frutti e le placchette (nb: questa non è messa a norma di cui parleremo tra un paio di paragrafi).

Rifacimento

Anche il rifacimento è riferito alle opere edili. Come vedrai ha un uso limitato all’interno del glossario perché sostanzialmente si sovrappone ad altre lavorazioni.

Chiaramente si rifà qualcosa che esiste. Ad esempio quando ripitturi casa stai eseguendo un “rifacimento delle tinteggiature”.

Abbastanza semplice.

Messa a norma

Questa lavorazione riguarda quasi esclusivamente gli impianti. Ed è il caso di approfondirlo perché spesso viene confuso con la sostituzione.

Mettere a norma un impianto esistente significa fare tutte quelle operazioni necessarie affinché l’impianto venga aggiornato alle norme attuali. Ma senza sostituirlo.

Quindi alcuni elementi dell’impianto non devono essere cambiati. E solitamente sono tutti i sistemi distributivi interni.

Per intenderci: in un impianto elettrico questi sistemi sono le canalizzazioni dentro il muro, per un impianto di riscaldamento le tubazioni, per un impianto idrico lo stesso…

Mettiamola così: se in un impianto cambi tutto lo stai sostituendo (lo vedremo nel prossimo paragrafo), se sostituisci gli elementi necessari per aggiornarlo alle leggi attuali lo stai mettendo a norma.

Tra i due estremi però c’è di tutto…(e su questo giocano in molti per mascherare da “messa a norma” una “sostituzione”).

Facciamo un esempio: mettere a norma un impianto elettrico significa cambiare tutti i cavi, i frutti, i collegamenti e implementare gli interruttori necessari nel quadro elettrico.

Il concetto è che nella messa a norma la base dell’impianto deve in sostanza rimanere invariata.

(NB: per esperienza ti dico che spesso è quasi impossibile mettere a norma un impianto esistente, in particolare quelli elettrici. Su questo argomento ho scritto un articolo che trovi qui)

Sostituzione

Questa lavorazione, che riguarda ancora una volta soprattutto gli impianti, è lo step successivo alla messa a norma.

Ed è importante perché per gli impianti determina anche il cambio di categoria di intervento con conseguenze sulla necessità o meno di fare una pratica edilizia.

Si parla di sostituzione di impianto quando quello esistente viene completamente rimosso o dismesso e se ne installa uno nuovo in tutte (o nella maggior parte) delle componenti.

Questo vale anche se si interviene su una parte significativa dell’impianto.

Ad esempio se stai rifacendo il bagno e non ti limiti a sostituire piastrelle e sanitari ma rifai anche tutte le tubazioni, stai facendo una sostituzione di impianto (di una parte di impianto).

Un caso più banale è la sostituzione dell’impianto elettrico, cosa molto frequente nelle ristrutturazioni: se dismetti completamente il vecchio impianto e lo realizzi ex-novo, allora stai facendo una sostituzione.

Altro esempio: impianto di riscaldamento. Se sostituisci la caldaia e i termosifoni non stai facendo la sostituzione dell’impianto di riscaldamento ma un semplice efficientamento/rinnovamento. Se invece cambi caldaia, termosifoni, tubazioni, collettori, etc., stai facendo una sostituzione dell’impianto.

Installazione

Installazione significa mettere qualcosa che prima non c’era. Ed è di solito riferito agli impianti.

In linea di principio attiene alla categoria della nuova edificazione. Ma la realtà è che anche in edifici esistenti si possono installare cose che prima non c’erano. E non per questo parliamo di nuova costruzione.

Ad esempio nel sud Italia spesso si trovano case senza impianto di riscaldamento. Non è che mettendone uno nuovo passi automaticamente alla categoria della nuova costruzione. Anzi.

Va sempre valutato il contesto in cui una lavorazione viene fatta. E come abbiamo già detto ha la precedenza la categoria determinata dall’intervento urbanistico che fai. Per questo troverai l’installazione principalmente come manutenzione straordinaria (per alcuni interventi-base anche come manutenzione ordinaria…)

Realizzazione

A livello semantico siamo molto vicino all’installazione.

Solo che mentre un impianto o un infisso li installi, un muro lo realizzi, un pergolato lo realizzi, un isolamento lo realizzi.

In sostanza la realizzazione è dedicata principalmente ad opere edili e strutturali.

E naturalmente stiamo parlando di nuova realizzazione: metti un muro dove prima non c’era.

Anche in questo caso, in linea di principio, la lavorazione attiene alla categoria della nuova edificazione. Ma la realtà è che anche in edifici esistenti si possono installare cose che prima non c’erano. E non per questo parliamo di nuova costruzione.

Quando ristrutturi casa puoi abbattere e ricostruire muri in posizioni diverse…non stai facendo una nuova costruzione. Va sempre valutato il contesto in cui una lavorazione viene fatta.

mailling list per ristrutturare casa

Siamo arrivati alla fine, questa era l’ultima lavorazione. E l’ultima spiegazione che dovevo darti.

Questo articolo che doveva essere semplicemente di accompagnamento al glossario dell’edilizia è diventato qualcosa di mostruoso. Immagino che richiederà più di una lettura a chi vuole capirlo bene.

Ad ogni modo mel prossimo paragrafo finalmente trovi:

Il glossario della ristrutturazione

Qui sotto puoi vedere uno screenshot del glossario.

Siccome è un documento abbastanza ingombrante che non ci stava nell’impaginazione, l’ho trasformato in un file pdf che puoi trovare nell’area gratuita del sito.

Se non sei già iscritto al sito puoi accedere all’area gratuita attraverso questa pagina:

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Invece chiunque è già iscritto all’area gratuita o possiede il libro Ristrutturazione Roadmap (che puoi acquistare da qui) o possiede il manuale Ristruttura la tua casa in 7 passi (che puoi acquistare da qui) ha già accesso a tutto e può scaricare il glossario direttamente dall’area riservata gratuita.

Ti chiedo infine un favore (in particolare se sei un tecnico): si tratta di un work in progress, nel senso che alcune cose potrei essermele scordate o averle sbagliate. Se hai qualche osservazione da fare o ritieni che manchi qualcosa di importante fammelo sapere con un commento qui sotto o con un messaggio attraverso il modulo di contatto che trovi qui.

Alla tua ristrutturazione!

L’articolo Individuare il corretto procedimento edilizio per la ristrutturazione: il glossario della ristrutturazione sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.


Hai mai visto pubblicità che dicono “con questo sistema totalmente vetrato ed apribile la veranda non ha bisogno di permessi edilizi”?

Se stai pensando di mettere una veranda sul terrazzo e hai fatto qualche ricerca in rete ti sono sicuramente comparse molte di queste pubblicità tra motori di ricerca e social network vari.

E probabilmente ti sarà capitato anche di leggere qualche tecnico che sbotta con: “ma che ca**o dice questo…per la veranda ci vuole sempre un permesso di costruire!”

Io sono uno di questi…e nell’articolo che stai per leggere ti spiego perché per le verande ci vuole un permesso di costruire, perché non è detto che tu possa ottenerlo e perché le pubblicità di cui sopra sono acchiappa-polli (e ti fanno commettere un abuso).

mailling list per ristrutturare casa

COS’È UNA VERANDA?

Partiamo dal chiarire questo punto perché pare non essere ben chiaro a tutti.

In molti pensano che la veranda sia un cubotto di vetro o materiali similari che si appiccica ad un edificio. In realtà la veranda può avere molte configurazioni diverse.

Siccome non voglio usare parole mie, per definire bene cosa sia una veranda facciamo riferimento a due documenti:

  • Il regolamento edilizio tipo
  • La sentenza del Consiglio di Stato 306/2017

Dal regolamento edilizio tipo:

«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili»

Dalla sentenza 306/2017 del consiglio di Stato:

«La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire»

Chiaro?

  • La veranda è un locale coperto chiuso ai lati con infissi
  • La veranda può essere realizzata su loggiato, balcone, terrazza o portico
  • La veranda è un vero e proprio volume urbanistico ed edilizio…è un ambiente in più della casa
  • La veranda può essere realizzata solo con il permesso di costruire

E a nulla vale il fatto che “l’infisso sia totalmente apribile” come dicono le pubblicità di cui sopra.

Quello che vale è piuttosto che l’infisso sia totalmente chiudibile.

Perché è richiesto il permesso di costruire per una veranda?

Capisco che possa lasciare un po’ sconcertati il fatto che per realizzare una cosa semplice come una veranda sia richiesto il procedimento edilizio di rango più alto che abbiamo in Italia.

In fondo nella maggior parte dei casi si tratta solo di mettere un infisso ad una terrazza.

Noi tecnici spesso diamo per scontati alcuni concetti perché siamo immersi nella materia tutti i giorni ma i nostri clienti no…ed hanno bisogno di spiegazioni.

Provo a dartele brevemente.

In Italia abbiamo sostanzialmente tre procedimenti edilizi:

  • CILA dedicata ai lavori di manutenzione straordinaria degli edifici, cioè alle ristrutturazioni delle case;
  • SCIA quando queste manutenzioni straordinarie implicano anche opere strutturali, oppure quando si modifica la forma degli edifici rimanendo all’interno delle stesse volumetrie;
  • Permesso di Costruire quando si costruisce un nuovo edificio o si amplia un edificio esistente.

Realizzare una veranda significa ampliare un edificio esistente con un nuovo ambiente residenziale, pertanto viene richiesto il permesso di costruire. Non importa se la veranda è piccola o grande…la legge non fa queste distinzioni.

VETRATE PANORAMICHE E SERRE SOLARI: COME AGGIRARE LA LEGGE

Prima di vedere come realizzare una vetrata a norma, vediamo come potresti realizzare un abuso convinto di fare tutto in regola.

Vetrate panoramiche: un’invenzione che non esiste

vetrata panoramica

Chi ti dice che puoi chiudere il tuo terrazzo senza pratiche edilizie con il loro sistema perché è tutto in vetro e totalmente apribile solitamente fa riferimento alle cosiddette “vetrate panoramiche”.

Secondo queste persone le vetrate panoramiche sono elementi che hanno queste caratteristiche:

  • rispondono ad un’esigenza di stagionalità (le usi per proteggerti solo in alcune stagioni);
  • sono elementi essenzialmente con una funzione frangivento;
  • sono totalmente apribili.

E pertanto non comportano la chiusura stabile del terrazzo su cui sono installate e di conseguenza non vanno a creare una nuova stanza (e pertanto un aumento volumetrico).

Quindi non solo non c’è bisogno di alcun permesso di costruire per installarle ma nemmeno di una pratica edilizia.

Quando qualcuno ti dice queste cose ti invito a fargli la seguente domanda:

“mi puoi certificare per iscritto la libera installazione delle tue vetrate panoramiche?”

Se ti risponde di sì (naturalmente con tutte le conseguenze legali e penali del caso) vai tranquillo: installala pure (dopo che ti ha dato la certificazione).

Ma ritengo improbabile che tu riesca a trovare qualcuno che lo faccia (ma se qualcuno vuole smentirmi sono qui…magari imparo qualcosa pure io).

Il motivo è che non c’è nessun appiglio legale.

Non esistono “vetrate panoramiche” o “sistemi di chiusura per esigenze di stagionalità” nelle leggi italiane. Almeno non in quelle nazionali.

Magari qualche regolamento edilizio regionale o locale potrà avercele …ma, fermo restando che in un articolo non possiamo esaminare tutte le norme dei circa 8.000 comuni italiani, si tratta di eccezioni.

Pensa che ho addirittura letto da qualche parte che, poiché il vetro di queste vetrate panoramiche non è un vetrocamera ma è singolo, allora non crea un ambiente vivibile durante tutto l’anno e quindi non fa volume.

Quindi tutte le case che hanno finestre di oltre 40 anni con un vetro singolo non fanno volumetria e non ci si può vivere?

C’è un unico caso in cui puoi chiudere il tuo terrazzo e potresti non fare un abuso: utilizzare un telo avvolgibile. Una tenda in sostanza.

Questo ce lo dice una sentenza del Consiglio di Stato che abbiamo citato prima (306/2017) che ha affrontato un caso simile (una pergola chiusa con tende ai lati).

(NB: non è un invito a farlo…ci sono tanti altri aspetti da considerare).

Ma vetrate panoramiche a chiusura di un terrazzo creano sempre una volumetria. E se la realizzi senza permesso fai un abuso.

Serre solari

serra solare

Altro argomento sono le serre solari (o bioclimatiche).

Anche qui ti viene detto che è sempre possibile realizzarle senza alcuna pratica edilizia.

E anche qui ci andrei con cautela…soprattutto perché far rientare una veranda nella definizione di “serra solare” non è banale.

Ma chiariamo alcune cose.

Cosa sono le serre solari?

Se guardi una serra solare all’apparenza ti trovi di fronte ad una veranda.

C’è però una grossa differenza: la veranda è un ambiente abitabile, la serra bioclimatica è un locale tecnico.

Lo so che sembra una supercazzola ma questa differenziazione è importante.

La serra bioclimatica è in sostanza un accumulatore di calore, un enorme termosifone.

Questo significa che partecipa alle prestazioni energetiche dell’immobile in cui è installata. E infatti per poterla installare (e considerare tale) deve essere dimostrato il suo apporto energetico all’efficienza dell’immobile.

Questa dimostrazione si fa attraverso una relazione che redigerà un termotecnico. Naturalmente la relazione non è solo una formalità ma vanno inseriti dati riferiti all’edificio reale e ai reali benefici dati dalla serra solare (purtroppo in periodo di superbonus, in cui ci sono tecnici che si prostituiscono dichiarando fesserie assurde pur di certificare miracoli energetici, bisogna fare anche questi chiarimenti).

Quindi in una serra solare:

  • non puoi metterci degli arredi per un uso permanente (una sedia sì…un salotto completo no)
  • non puoi metterci un impianto di riscaldamento (è lei l’impianto di riscaldamento…)

Purtroppo invece ho letto in giro che “il modo migliore per avere una stanza in più è metterci una serra solare”.

Ecco, proprio no.

Ma quando una veranda (o la chiusura vetrata di un terrazzo) può essere considerata serra solare?

Purtroppo non esistono riferimenti normativi nazionali per le serre solari. Bisogna fare riferimento alle leggi regionali, ove presenti, e al loro recepimento da parte dei regolamenti edilizi comunali.

Queste leggi disciplinano gli elementi principali delle serre solari:

  • Quanto devono contribuire al risparmio energetico (solitamente almeno il 10%)
  • Le dimensioni massime della serra
  • La posizione (orientamento)
  • Etc.

Se tutte le condizioni richieste dalla legge sono rispettate puoi installare una serra solare senza alcun permesso edilizio (a meno di differenti indicazioni da parte dei regolamenti edilizi comunali). E il motivo è che in quest’ottica la serra solare diventa un volume tecnico per i quali di solito i regolamenti non richiedono permessi specifici.

Tranne naturalmente la presentazione della relazione in cui dimostri la diminuzione dei consumi energetici.

Ma non pensare che poi puoi utilizzarla come soggiorno aggiuntivo: se ti beccano sono guai.

mailling list per ristrutturare casa

LIMITAZIONI E PRATICHE EDILIZIE PER LE VERANDE

Torniamo adesso a parlare delle verande.

Abbiamo visto che sono considerati aumenti volumetrici. Quindi ci vuole una pratica edilizia, che solitamente è un permesso di costruire.

Ma prima di vedere qual è il procedimento burocratico da seguire cerchiamo di capire se e quando puoi realizzare una veranda.

Per capire se puoi realizzare una veranda devi prendere il piano regolatore e studiartelo.

O meglio incaricare un tecnico di farlo per te.

Siccome una veranda è un aumento volumetrico bisogna vedere se nella zona in cui vivi e nel tuo fabbricato sono consentiti aumenti volumetrici.

Evitiamo di fare una lezione di urbanistica qui, come principio generale le città sono divise in “zone omogenee”, cioè aree che hanno più o meno le stesse caratteristiche. Ci sono i centri storici, le zone residenziali, le zone industriali, quelle agricole, etc.

Ad ogni zona omogenea è associata la possibilità (o meno) di edificare volumetrie in relazione alle superfici di territorio. Per intenderci il piano regolatore stabilisce quanti metri cubi di edificio puoi costruire per ogni metro quadro di terreno.

Detto ciò nelle zone già edificate solitamente questa possibilità è pari a 0. Quindi nei centri storici, nelle immediate vicinanze e nelle zone densamente abitate (zone residenziali con condomini ad esempio) solitamente non è consentito fare aumenti volumetrici.

Invece nelle zone meno densamente edificate è più facile che sia possibile.

Prendi queste indicazioni con le pinze perché ogni Comune fa a sé…però è giusto per farti capire.

Perché non sono possibili ampliamenti in aree già densamente edificate?

Non lo so se ti sto per dire una cosa banale o meno…però ci provo.

Il motivo per cui generalmente non vengono concessi ampliamenti in aree già densamente edificate è che…sono già densamente edificate.

No dai, non è così banale. La questione gira tutto intorno alle persone insediate in una determinata area.

Tutto quello che abbiamo detto poco fa in relazione ai metri cubi di volumetria da poter realizzare in relazione ai metri quadri di superficie di territorio sono dati che si trovano nei piani regolatori…ma non sono numeri messi a caso. Infatti, in relazione ad una fetta di territorio, determinano una volumetria complessiva realizzabile. E a questa volumetria complessiva realizzabile corrispondono un determinato numero di persone che ci possono vivere. Che sono state calcolate (o avrebbero dovuto esserlo…)

Sulla base di questi calcoli dovrebbero di conseguenza essere stati dimensionati tutti i servizi dell’area: dal numero e la dimensione delle scuole alla quantità dei parcheggi. Dalla dimensione delle strade a quella delle fognature.

Se tutti cominciassero a fare ampliamenti aggiungendo verande aumenterebbe il numero di abitanti che potenzialmente potrebbero abitare nelle case (questo a prescindere dal fatto che poi ci abitino o meno).

Di conseguenza scuole, strade, fogne, parcheggi, etc. non sarebbero più sufficienti.

Quindi va messo un freno all’aumento volumetrico.

Oh…qui te l’ho banalizzata in modo talmente estremo che spero questo passaggio non lo legga mai un mio collega, altrimenti mi sbrana vivo…ma a me interessa farti capire il motivo per cui spesso ti è vietato costruirti la veranda.

Chiarito il primo punto ne devi considerare un secondo, in particolare se abiti in condominio: cioè devi ottenere una specifica autorizzazione (o nulla osta) dal condominio.

Infatti con la veranda stai andando a modificare l’estetica dell’edificio e stai andando ad intervenire su una cosa comune (la parete esterna dell’edificio) provando di fatto a renderla privata (diventa un muro interno di separazione tra due ambienti di casa tua).

Se non ottieni l’autorizzazione e non ti bloccano i condòmini, sarà il Comune stesso a farlo: senza autorizzazione non esiste tecnico comunale al mondo che si prenda il rischio di rilasciarti un permesso di costruire (semplicemente perché non può…).

Una volta che hai tutti i requisiti puoi partire con le pratiche edilizie che sono:

  • Permesso di costruire
  • Autorizzazione del Genio Civile se realizzi una veranda con copertura
  • Autorizzazione paesaggistica se ti trovi in area tutelata

Naturalmente queste pratiche non sono gratuite.

Non intendo il compenso del tecnico che le redige…ma parliamo di tasse.

Quando costruisci qualsiasi cosa in Italia devi corrispondere al Comune i cosiddetti oneri di costruzione, divisi in contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione.

Si tratterà probabilmente di qualche migliaio di euro, di cui devi tenere conto.

In tutto ciò c’è anche il Genio Civile che vuole la sua parte di tasse. E alle volte il Genio Civile è l’ostacolo più grosso.

Il motivo è legato alla dimensione della veranda: se è piccola può rientrare tra gli interventi locali, quindi le verifiche che dovrà fare lo strutturista sono minime. Se invece è grande e si trova sul terrazzo di un condominio ad esempio, potrebbe essere necessario verificare la risposta di tutto l’edificio a questo nuovo carico. Con spese tecniche non indifferenti.

PRONTO PER LA TUA NUOVA VERANDA?

Come hai potuto leggere realizzare una nuova veranda non è una cosa banale.

Va verificato se è possibile, poi ci vogliono pratiche edilizie, eventualmente strutturali e paesaggistiche.

La risposta nella maggior parte dei casi è che la veranda non è proprio possibile realizzarla.

E a quel punto sbucano i furbetti delle “vetrate panoramiche”.

Non farti attrarre da queste sirene che finisci per commettere un abuso. E poi la veranda che ti è costata migliaia di euro devi smontarla e pagarci pure una multa sopra.

In fondo realizzare una veranda non è poi tanto diverso da ristrutturare casa:

  • Pianifichi (verifichi se è possibile)
  • Progetti
  • Trovi chi te la fa
  • Ottieni i permessi
  • La realizzi
  • Chiudi i lavori

(PS: quando chiudi i lavori ci vuole una nuova agibilità…in fondo hai aggiunto una stanza alla casa).

Il modo migliore per pianificare e gestire i lavori in casa te l’ho spiegato tante volte in libri e manuali. Trovi i link sparsi nel sito. Se vuoi affrontare la tua ristrutturazione in serenità devi per primo mettere in moto un processo virtuoso. E non puoi farlo andando allo sbaraglio senza le giuste informazioni.

mailling list per ristrutturare casa

L’articolo Per fare una veranda hai bisogno del permesso di costruire! (Lo dice la legge…) sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.


Pergolati, tettoie, gazebi, pergotende e verande sono una serie di elementi che possono essere messi su terrazzi e giardini che si differenziano tra di loro per alcune caratteristiche che dovresti conoscere.

Perché dovresti conoscere queste differenze? Perché determinano la possibilità o meno di essere realizzati e la necessità di farlo con un procedimento edilizio o meno.

mailling list per ristrutturare casa

Partiamo da un punto (purtroppo) fermo: gli adempimenti legati alla realizzazione di pergolati, tettoie, gazebi, verande e pergotende sono qualcosa di fumoso.

Il motivo è che si tratta di elementi edilizi marginali e lo stesso legislatore non è mai stato molto chiaro sulla definizione di questi elementi, demandando spesso alle amministrazioni locali tale compito.

Quindi quasi sempre bisogna fare riferimento ai regolamenti edilizi locali per trovare qualche informazione. E questi regolamenti edilizi variano da Comune a Comune…quindi quello che per un Comune può essere un pergolato per un altro è un gazebo…

Ti faccio un esempio.

Non so se ti sei interessato delle detrazioni fiscali, in particolare del superbonus. Comunque ad un certo punto viene fuori che rientrano nelle detrazioni fiscali anche i “pergolati fotovoltaici”.

Se tu provassi a presentare una pratica edilizia per realizzare un pergolato fotovoltaico a Salerno (la città dove vivo e lavoro attualmente) ti verrebbe bocciata. Perché qui il pergolato deve obbligatoriamente essere aperto superiormente (cioè ci deve piovere dentro…) e la presenza dei pannelli fotovoltaici costituisce una copertura.

Quindi niente “pergolati fotovoltaici” a Salerno?

No tutt’altro: solo che devi chiamarli “gazebi fotovoltaici”…perché il gazebo è per definizione coperto e quindi va bene.

Oh intendiamoci: a Salerno non sono usciti di testa, questa interpretazione ha un fondo di ragione. Ma non c’è dubbio che il fatto che manchi una terminologia comune per questi elementi crei confusione.

Anche per i tecnici alle volte l’interpretazione è complessa, figuriamoci per un semplice proprietario di casa che vuole realizzare uno di questi lavori nel suo terrazzo o giardino.

COSA DICE IL CONSIGLIO DI STATO

Un po’di ordine l’ha fatto il Consiglio di Stato nel 2017, con una sentenza relativa ad una causa in cui si parlava di un abuso legato ad un pergolato.

A noi non interessa la vicenda in sé (che tra l’altro è relativa ad un presunto abuso realizzato in provincia di Salerno) ma il fatto che in questa sentenza il giudice si è preso la briga di mettere nero su bianco le definizioni di pergolati, tettoie, gazebi, pergotende e verande, oltre che i vari regimi autorizzativi.

Siccome mi pare fatta bene e concordo con quasi tutto quello che c’è scritto, partiremo da questa sentenza per mettere nero su bianco queste definizioni. Se ti interessa approfondire è la numero 306 del 2017.

LA CLASSIFICAZIONE DELLE STRUTTURE ESTERNE

Quello che ci interessa si trova nella premessa della sentenza 306/2017. Sebbene il giudice che l’ha scritta non sia un tecnico, ha fatto un’analisi puntuale e corretta della situazione e quindi vale la pena leggere quali sono le sue conclusioni.

Come abbiamo anticipato possiamo individuare cinque tipologie di strutture esterne:

  1. Pergolato
  2. Tettoia
  3. Gazebo
  4. Pergotenda
  5. Veranda

Pergolato

pergola

«Il pergolato costituisce una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze e consiste, quindi, in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone.

Il pergolato, per sua natura, è quindi una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi.

Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.»

All’interno della sentenza si richiama un’altra sentenza del Consiglio di Stato, la n. 5409 del 29 settembre 2011 (Consiglio di Stato, Sezione IV):

«Il pergolato ha una funzione ornamentale, è realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, deve essere facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, e funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni.»

Riassumiamo quindi le caratteristiche del pergolato:

  • Il pergolato ha la funzione di adornare giardini e terrazze e creare ombreggiamento;
  • Il pergolato è costituito da una struttura leggera che deve essere aperta su tre lati e anche superiormente, adatta a far crescere rampicanti;
  • Non deve avere fondazioni e deve essere facilmente amovibile;
  • Non necessita di permesso di costruire o altro titolo edilizio.

Su quest’ultimo aspetto però non sono pienamente d’accordo. Dobbiamo fare un chiarimento.

Procedimenti edilizi

In linea di principio concordo sul fatto che per realizzare un pergolato non serva un permesso di costruire, però non è vero che non serve nessuna pratica edilizia. O meglio: non serve sempre.

(E tra l’altro non è vero che può sempre essere realizzato e che può essere fatto senza limitazioni…)

Partiamo da un presupposto: installando un pergolato stai in qualche modo realizzando una trasformazione del territorio, almeno semi-permanente (per quanto minima). Perché se è vero che non vai a realizzare fondazioni è anche vero che non stai mettendo una tenda che la sera chiudi e ti metti in casa.

Detto ciò esiste dal 2018 un documento chiamato “glossario dell’edilizia libera” in cui sono riportate tutte le opere che possono essere realizzate senza nessuna pratica edilizia.

A pagina 9 di questo documento troviamo tra le opere:

«Pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo»

Se rispetta queste caratteristiche puoi realizzare il pergolato senza nessuna pratica edilizia.

Ma quali sono queste “limitate dimensioni”?

Naturalmente non viene detto…bisogna ancora una volta fare riferimento a regolamenti edilizi Comunali e al buon senso delle persone (giustamente la legge ha deciso di lasciare una zona grigia, come se non ce ne fossero abbastanza).

Poi c’è la questione del “non stabilmente infisso al suolo”. Cosa vuol dire? Che prendo un pergolato magari di legno e lo appoggio a terra?

Sì per carità, può essere…con delle zavorre si può fare. Ma personalmente ho visto per lo più pergolati che sono stabilmente infissi al suolo con tiranti, viti, resine o qualsiasi altra cosa.

E in questi casi una pratica edilizia serve: solitamente si parla di una SCIA (non la CILA per quanto mi riguarda).

In realtà sai cosa devi fare per capire se ci vuole o meno una pratica edilizia per il pergolato che vuoi montare in giardino?

Prenditi il regolamento edilizio del tuo Comune e studiatelo.

E se sul regolamento non trovi nulla telefona all’ufficio tecnico comunale e chiedi.

Ma la cosa migliore è sempre questa: trovati un tecnico (non un rivenditore di pergole mi raccomando!) e chiedigli quanto meno una consulenza. Meglio se gli affidi il progetto della pergola.

Comunque non abbiamo finito in quanto a burocrazia.

Procedimenti strutturali

Installando un pergolato stai realizzando a tutti gli effetti una struttura. Struttura sotto cui si dovranno stare delle persone.

Quando si realizza una struttura solitamente bisogna ottenere un’autorizzazione specifica dal Genio Civile. E naturalmente presentare grafici e calcoli strutturali per ottenere l’autorizzazione.

Per i pergolati è necessario?

La risposta è NI.

Nel senso che come principio, data la tipologia di struttura con cui sono solitamente realizzati i pergolati e date le loro dimensioni modeste, possono essere classificati come strutture “non rilevanti”, quindi non soggette ad autorizzazione del Genio Civile.

Ora non ti voglio tediare con estratti di leggi che rimandano ad altre leggi che rimandano ad altre leggi. Questa interpretazione è data dalla lettura combinata del d.pr. 380/2001 (articolo 94) e del decreto del MIT del 30 aprile 2020.

Ma detto ciò l’individuazione e le caratteristiche delle strutture “non rilevanti” è sostanzialmente demandato alle Regioni, che dovrebbero aver predisposto degli elenchi specifici. Quindi in una Regione potrebbe essere necessario e in un’altra no.

Solitamente non è necessaria ma io non ci metto la mano sul fuoco.

Procedimenti paesaggistici

Infine se casa tua si trova in una zona tutelata paesaggisticamente, per installare un nuovo pergolato devi ottenere l’autorizzazione paesaggistica.

A seconda della dimensione del pergolato l’autorizzazione può essere ottenuta con procedimento semplificato (fino 30mq) oppure normale (oltre 30mq).

Il semplificato dovrebbe essere più rapido e comporta la produzione di meno documenti. Ma è una questione di cui si occuperà il tecnico.

La cosa comunque non è banale perché ogni Comune e ogni Soprintendza fornisce le sue interpretazioni.

Il consiglio è quello che ti ho dato prima: chiedi agli uffici tecnici ma soprattutto rivolgiti ad un tecnico locale.

Una nota a chiusura di questo paragrafo: tutte le riflessioni generiche che abbiamo appena fatto in relazione ai vari procedimenti edilizi/strutturali/paesaggistici valgono pari pari per tettoie e gazebi…nei prossimi paragrafi ti dirò le eventuali varianti per la tipologia specifica di struttura esterna, ma le cose generiche rimangono tali quali.

Tettoia

tettoie

Come forse hai notato leggendo l’estratto della sentenza che ti ho riportato sopra, ad un certo punto dice che:

«Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.»

Giusto per capirci: se prendi un pergolato e lo copri, ad esempio con un tavolato e delle tegole, diventa una tettoia.

Quando queste tettoie sono addossate agli edifici (cioè nella gran parte dei casi) determinano uno spazio sottostante detto patio.

Quando una tettoia è autonoma di solito viene classificata come gazebo (ne parliamo nel prossimo paragrafo).

Date le sue caratteristiche la tettoia viene quasi sempre trattata in modo differente rispetto ai pergolati da parte dei vari regolamenti edilizi. Quindi troverai le specifiche disposizioni al loro interno.

Giusto per farti capire la complessità dell’argomento, che si basa su cavilli, ti riporto l’estratto di una recente sentenza del TAR della Campania (toh…pare che qui in Campania costruire manufatti senza pratiche edilizie sia alquanto comune):

«Quando le tettoie incidono sull’assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell’ art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto, perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo assentibile con semplice DIA, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi»

(T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 29/04/2019, n. 2284)

(NB: qui si parla di DIA perché riguarda un caso abbastanza indietro nel tempo…ora esiste la SCIA)

Gazebo

gazebi

Il gazebo è un elemento che non ha mai avuto un grande riconoscimento a livello edilizio-urbanistico.

In alcuni regolamenti locali era presente, ma nelle leggi nazionali mai. Almeno fino all’emanazione del glossario dell’edilizia libera di cui abbiamo parlato prima.

Vedremo a breve cosa dice il glossario in merito ai gazebi. Prima vediamo la definizione della sentenza del Consiglio di Stato:

«Il gazebo nella sua configurazione tipica, è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.

Spesso il gazebo è utilizzato per l’allestimento di eventi all’aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi casi è considerata una struttura temporanea. In altri casi il gazebo è realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi.»

Riassumiamo le caratteristiche del gazebo:

  • Il gazebo è una struttura isolata, quindi non addossata all’edificio;
  • Il gazebo deve essere realizzato in struttura leggera, coperta superiormente e aperta ai lati;
  • Può essere chiuso ai lati ma con elementi leggeri e facilmente amovibili;
  • Può essere sia temporaneo (cioè amovibile) che fisso.

Per installare un gazebo serve una pratica edilizia?

Il glossario dell’edilizia libera dice che i “Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo” rientrano nell’edilizia libera. Esattamente come i pergolati. Quindi nessuna pratica edilizia.

Però valgono le medesime riflessioni fatte per il pergolato: quando un gazebo ha dimensioni limitate e quando non è stabilmente infisso al suolo?

In questi casi no pratica edilizia…in tutti gli altri sì.

Ma come già detto: vai a vederti i regolamenti edilizi locali per capire quali sono gli obblighi reali nel tuo Comune.

Pergotenda

pergotende

La sentenza del Consiglio di Stato in merito alla pergotenda è articolata e frammentata. Riportartela significherebbe inserire lunghissimi estratti abbastanza spezzettati, per poi prendere una frase qua e là. Ho preferito riassumerti i punti salienti.

La cosa principale è che la pergotenda viene qualificata come mero arredo esterno.

A patto che:

  • sia di modeste dimensioni (toh);
  • non modifichi la destinazione d’uso degli spazi esterni;
  • sia facilmente ed immediatamente rimovibile.

Con queste caratteristiche la pergotenda rientra nell’edilizia libera: niente pratica edilizia, niente pratica strutturale, niente pratica paesaggistica.

Lo dice anche il glossario dell’edilizia libera che la classifica come: “Tenda, Tenda a Pergola, Pergotenda, Copertura leggera di arredo”

Ma cos’è una pergotenda?

Il nome dovrebbe esserti di aiuto: pergola+tenda.

Sostanzialmente sono le classiche tende a sbraccio…quelle che vedi spesso appese alle pareti esterne delle case. Quando a queste viene associata una struttura leggera che la sostiene (con dei montanti a terra sostanzialmente) ecco che diventa pergotenda.

Però attenzione…non deve essere una struttura tipo pergolato (che abbiamo visto sottostare a norme diverse), ma veramente una mera struttura di supporto.

Te lo dico perché purtroppo molti produttori (e clienti finali) hanno sfruttato questa definizione particolare per realizzare dei veri e propri pergolati a cui hanno messo delle tende…che poi sono diventate coperture fisse e che poi hanno chiuso ai lati trasformandole in vere e proprie verande.

Che sono un’altra cosa…

Veranda

verande

La veranda è croce e delizia dell’Italiano.

“metto su una veranda così ho una stanza in più”

Sì ok…però attenzione.

Torniamo alla sentenza del Consiglio di Stato che, parlando della veranda, fa riferimento Regolamento Edilizio Tipo.

Non approfondiamo qui cosa sia il Regolamento Edilizio Tipo, ti basti sapere che si tratta di un documento pubblicato nel 2016, è che fornisce una sorta di canovaccio a cui dovranno conformarsi tutti i regolamenti edilizi dei vari Comuni (lo hanno fatto veramente in pochi finora).

Ad ogni modo, anche se non è ancora molto diffuso, ci sono varie definizioni interessanti, tra cui quella di veranda:

«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili»

A questola sentenza 306/2017 aggiunge:

«La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire»

Facciamo il riassunto e poi qualche riflessione:

  • La veranda è un locale coperto chiuso ai lati con infissi
  • La veranda è un vero e proprio volume urbanistico ed edilizio…è un ambiente in più della casa
  • La veranda può essere realizzata solo con il permesso di costruire

Chiaro quindi? La veranda è una stanza in più della casa e richiede permesso di costruire e pagamento del contributo di costruzione. Quando è possibile realizzarla.

Lo so che c’è chi spaccia l’installazione di sistemi apribili sulle terrazze come “senza bisogno di pratiche edilizie”. È una palla. Anche le finestre di casa sono apribili… per caso camera tua non è un volume della casa?

Altra cosa: se la veranda chiude con un infisso un balcone-terrazzo-loggia non hai bisogno di deposito strutturale. Ma se prevede anche una copertura (vetrata o meno…non importa) stai realizzando una nuova struttura. Quindi progetto strutturale e deposito.

E naturalmente serve sempre l’autorizzazione paesaggistica se l’immobile è in area vincolata.

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STRUTTURE ESTERNE? OCCHIO AI REGOLAMENTI EDILIZI

Abbiamo fatto una disamina credo abbastanza completa di tutte le tipologie di strutture esterne che puoi montare in terrazzi, balconi e giardini.

Come avrai capito, sebbene qui abbiamo dato definizioni genericamente valide, anche grazie alla sentenza del Consiglio di Stato a cui abbiamo fatto riferimento più volte, ogni Comune potrebbe rappresentare un mondo a sé stante in merito ad interpretazioni e limitazioni.

Ancora una volta ti faccio un esempio legato a Salerno.

Ad esempio i pergolati possono essere costruiti, ma hanno delle limitazioni sia di superficie massima che di percentuale della superficie di terrazzo (o giardino) occupata. Inoltre devono distaccarsi da tutti gli altri manufatti (quindi anche dagli edifici) di almeno un metro.

Per farti rendere conto della complicazione del tutto mi è capitato che un cliente con una villetta a schiera in zona paesaggistica mi chiedesse di progettargli un pergolato sul terrazzo di copertura.

Dovendo rispettare tutte le limitazioni date dalla norma locale sarebbe uscito un minuscolo pergolato di circa 9mq. E per realizzarlo sarebbe stato necessario un permesso di costruire con relativa autorizzazione paesaggistica.

Quindi probabilmente un anno di tempo per realizzare un brufolo.

Il mio cliente ha (giustamente) rinunciato. Ma se avesse ascoltato le indicazioni del rivenditore di pergole avrebbe commesso un bell’abuso perché “il pergolato non lo fissiamo e quindi è tutto in edilizia libera”.

La morale della favola, in questo periodo di Social Network e facili informazioni, è non andare su Facebook o Instagram o dove vuoi tu a chiedere consigli a sconosciuti su questioni legate a lavori in casa.

Ci sono troppe incognite e non sai se chi ti risponde abbia realmente le competenze per farlo.

Se devi ristrutturare casa/installare una pergola/mettere una veranda devi coinvolgere i giusti professionisti e farlo nel modo corretto.

Ne ho parlato tante volte nel blog, ci ho scritto libri e manuali (trovi i link in giro per il sito). Puoi anche non dare retta a me…ma rivolgiti comunque a dei professionisti (seri). Perché poi sarai tu a piangere quando ti arriveranno multe e ti costringeranno a demolire tutto.

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L’articolo Pergola, pergotenda, tettoia, gazebo e veranda: sai come realizzarle senza fare un abuso? sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.

29 Settembre 2021 / / Ristrutturazione Pratica

500€/mq è una cifra che circola di bocca in bocca tra chi si accinge a ristrutturare la propria casa. Si tratta di un costo al metro quadro che spesso usano le imprese per dare una risposta rapida ad un nuovo cliente che, senza alcun progetto, gli chiede: “quanto mi costerà la ristrutturazione?”.

Si tratta di una cifra importante…ma è un costo corretto? E che lavori si possono fare spendendo questa somma?

Oggi ti mostrerò, con dati statistici reali basati su migliaia di ristrutturazioni (non mie…), se con 500 €/mq puoi realmente ristrutturare casa.

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Qualche anno fa erano le ristrutturazioni chiavi in mano a 249 €/mq ad essere sulla bocca di tutti, spinte da pubblicità ingannevoli ai limiti della truffa. Quando la gente ha cominciato a rendersi conto che con queste somme è impossibile ristrutturare, queste pubblicità fortunatamente sono scomparse. O almeno non sono più tanto insistenti quanto prima…

Ma dopo il mito del “la tua ristrutturazione completa e chiavi in mano a 249 €/mq” ce n’è un altro di cui parlare…

…cioè “il prezzo medio per ristrutturare casa è 500 €/mq”.

Se hai 249 €/mq ci credeva solo la sciura Maria, le persone convinte che 500 €/mq sia il costo reale di una ristrutturazione sono molte di più.

E oggettivamente hanno ragione.

Con 500 €/mq è possibile ristrutturare una casa.

Sì ma che tipo di ristrutturazione?

Perché il punto è sempre quello: che lavori devi fare in casa?

Insomma: anche con 249 €/mq è possibile fare dei lavori in casa. Nessuno ha mai negato questa cosa. Anche perché 249 €/mq non sono comunque noccioline.

E a maggior ragione non lo sono 500 €/mq.

In fondo, per un appartamento di 80mq, corrispondono a 40.000€.

Però una cosa è quello che pensi tu e una cosa è la realtà dei fatti.

Nei prossimi paragrafi vedremo con dati statistici se 500 €/mq è un costo su cui puoi puntare per farti dei conti preliminari sulla tua ristrutturazione.

Prima di iniziare una precisazione: ti parlerò di costi per ristrutturare al netto delle detrazioni fiscali.

Sai meglio di me che con le detrazioni fiscali puoi abbattere in modo significativo il costo di ristrutturazione ma non è questo il tema dell’articolo.

Il motivo è che le detrazioni fiscali sono diventate estremamente complesse, anche per fare due conti della serva. Hai talmente tante opzioni tra cui scegliere che ci vorrebbe un trattato per dire qualcosa di minimamente realistico.

Insomma…pensa solo alla possibilità dello sconto in fattura che possono farti le imprese: se decidi di utilizzare questa opzione ad esempio devi tenere conto di aumentare il costo della ristrutturazione di una percentuale variabile tra il 10% e il 20%.

O credi che le imprese ti facciano lo sconto senza caricarti tutti i costi di gestione finanziaria che devono sostenere?

Il fatto è che non lo fanno mettendoti una voce aggiuntiva al preventivo “costi di gestione dello sconto in fattura” ma ti aumentano il costo di ogni singola opera (così ci guadagnano ancora di più).

Insomma…non voglio complicare troppo questo articolo, quindi parleremo solo di costi puliti per ristrutturare casa. Però alla fine dell’articolo ti mostrerò come puoi avere in automatico anche il valore delle detrazioni.

I DATI SUL COSTO DELLE RISTRUTTURAZIONI IN ITALIA

I dati di cui parliamo sono tratti dal «Secondo rapporto sul recupero edilizio in Italia» redatto da Scenari Immobiliari nel 2018.

Sono passati alcuni anni, il mercato è parzialmente cambiato, soprattutto in virtù della pandemia e del superbonus. Quest’ultimo in particolare, pur non essendo direttamente indirizzato alla ristrutturazione degli interni delle case (anche se in parte ci entra), ha drogato i prezzi di molte lavorazioni, andando ad incidere anche sui costi di ristrutturazione.

Ma sostanzialmente per chi volesse fare una ristrutturazione di casa propria senza ricorrere ai magheggi introdotti dal superbonus (mi riferisco principalmente allo sconto in fattura) i prezzi tra il 2018 e il 2021 sono variati di poco.

Quindi quanto troviamo nel rapporto di Scenari Immobiliari è ancora valido.

Ma cosa c’è dentro questo rapporto?

Lo studio raccoglie dati rilevati nella prima parte del 2018 relativamente alle ristrutturazioni eseguite nei quartieri semi-centrali delle città. Sono state prese a riferimento dati provenienti da tutta Italia, quindi è uno studio trasversale.

Come credo ti sia chiaro, e per motivi a cui faremo accenno più avanti, ristrutturare a Milano ha un costo superiore rispetto a farlo a Palermo. Lo studio fa emergere anche questi dati.

Però arriva ad una sintesi: e cioè che per ristrutturare un appartamento-tipo di 60mq il costo medio sostenuto è di 30.000€ (trentamila euro).

I conti sono presto fatti: 30.000÷60= 500€/mq.

Proprio la cifra di cui stiamo parlando.

Ma andiamo più a fondo perché il rapporto ci da altri dati significativi che devi leggere per capire cosa sono questi 500 €/mq.

Perché poi diciamocelo…poi ti devi scontrare con la realtà. Non puoi certo andare da un’impresa e dirle “ho letto in un rapporto che ristrutturare costa 500 €/mq, devi farmi quella cifra”.

La parte più interessante del rapporto è la divisione che fa tra tipologie di ristrutturazione.

Tipologie di ristrutturazione e costo al metro quadro

La ricerca ha raggruppato i dati raccolti in tre macro-categorie di ristrutturazione. E per ognuna ha individuato il relativo costo di realizzazione al metro quadro:

  • Ristrutturazione soft, costo tra 350 e 450 €/mq
  • Ristrutturazione medium, costo tra 450 e 550 €/mq
  • Ristrutturazione hard, costo tra 600 e 750 €/mq

Quindi una ristrutturazione medium si infila in modo preciso dentro il costo di cui stiamo parlando.

Manca solo una domanda a cui rispondere: cosa fai spendendo questa cifra?

Perché gira e rigira finiamo lì.

Ma Scenari immobiliari dà risposta anche a questa domanda: ha inserito nel suo rapporto delle tabelle con indicati i lavori inclusi in ognuna delle tre ristrutturazioni.

Eccole qui:

Tipologie di ristrutturazioni

I costi di ristrutturazione medium corretti

Soffermiamoci su quanto scritto per le ristrutturazioni medium, quelle che rientrano nel costo di 500 €/mq di cui stiamo parlando.

Come puoi leggere prevede di modificare la distribuzione interna della casa, che è una cosa comune per tutte le ristrutturazioni fatte su appartamenti della seconda metà del secolo scorso. Cosa che la ristrutturazione soft non prevede.

Ma vediamo le opere:

  • Pareti e intonaci da demolire e ricostruire
  • Impianto elettrico
  • Rifacimento bagni (compreso impianti)
  • Rifacimento cucina (compreso impianti)
  • Sostituzione dei pavimenti
  • Pitturazioni

All’apparenza una ristrutturazione molto approfondita. Ma manca qualcosa. E te lo dico per esperienza.

Quando abbatti e ricostruisci pareti ti ritrovi a modificare anche l’impianto di riscaldamento. Sposta un termosifone o un tubo, un attacco, la centralina…

Quindi come minimo manca la modifica dell’impianto di riscaldamento esistente.

Che però ti assicuro si trasforma quasi sempre in rifacimento dell’impianto esistente.

Quindi i 450-550 €/mq cominciano ad aumentare un po’…diciamo che passiamo a 500-600 €/mq.

Se poi vai a vedere cosa comprende la ristrutturazione hard ti rendi conto che manca anche un’altra cosa che ormai viene sempre realizzata in una casa…dei controsoffitti.

Sia chiaro: mi è capitato di ristrutturare case e non mettere controsoffitti…però, anche se in minima parte, li ho sempre inseriti. In alcuni casi ho controsoffittato tutta la casa.

Diciamo che, in via prudenziale, incidono per 10 €/mq sui costi di ristrutturazione (attenzione: un controsoffitto costa molto di più di 10€/mq, ma non controsoffittiamo tutta la casa…quindi ha un’incidenza minore sul costo al metro quadro).

Saliamo ancora: 510-610 €/mq.

In realtà ci sarebbe da discutere anche sulla voce “pratiche burocratiche” per capire cosa comprende secondo Scenari Immobiliari.

Temo che sia esclusa la progettazione e la direzione lavori e che siano comprese solo la predisposizione e presentazione delle pratiche burocratiche.

Ma sorvoliamo.

Però, nonostante questi aggiustamenti vediamo che in fondo ancora ci siamo con l’idea che è possibile ristrutturare spendendo 500 €/mq.

La forbice su cui stiamo ragionando è 510-610 €/mq. Non stiamo sforando di molto.

Però vorrei farti notare un dettaglio delle tabelle di Scenari Immobiliari.

Se guardi in fondo all’ultima c’è scritto “al netto dei costi dei materiali di finitura”.

Quali sono i materiali di finitura?

Elenchiamo quelli principali:

  1. Pavimenti e rivestimenti
  2. Battiscopa 
  3. Sanitari e rubinetterie
  4. Infissi e tapparelle
  5. Porte interne
  6. Apparecchi illuminanti fissi (faretti, stripled, etc.)

Per non parlare di arredi o finiture particolari che puoi voler inserire (giusto per dire qualche anno fa ho fatto montare una vetrata da 6 metri in una casa…).

Sono tutte cose che dovrai comprare in una ristrutturazione medium.

Quanto incidono queste finiture su un metro quadro di ristrutturazione?

mailling list per ristrutturare casa

Il costo delle finiture

Il limite superiore è indefinibile, puoi arrivare a spendere cifre spropositate.

Però cerchiamo di rimanere nel mondo della realtà e ipotizziamo di muoverci tra due estremi:

  • uno minimo con finiture economiche ma di buona qualità (scusami ma non ce la faccio a pensare ad una ristrutturazione in cui spendi decine di migliaia di euro con dentro le cinesate dei grandi magazzini…);
  • uno massimo con finiture di buona qualità (ad esempio pavimenti di grande formato e porte rasomuro per intenderci).

Giusto per capirci:

Un pavimento di qualità decente ti costa almeno 20 €/mq (sì lo so che li trovi alla metà del prezzo…ma vale il discorso di prima). Un pavimento di qualità elevata arriva senza grossi sforzi a 100 €/mq (vatti a vedere alcuni pavimenti in legno quanto sforano questa cifra…).

Un rubinetto economico lo paghi un po’meno di 100€. Un rubinetto di buona qualità lo paghi dai 200€ in su.

Una porta economica che non sia di cartone (almeno non completamente) la paghi 250€, una porta buona la paghi dai 500€ a salire.

Con queste ipotesi un’incidenza delle finiture può variare tra 100 e 200 €/mq. Esclusi gli infissi.

Sommiamolo ai costi al metro quadro che abbiamo visto sopra e otteniamo che una ristrutturazione medium costa tra 610 e 810 €/mq.

Vuoi cambiare anche gli infissi?

Tra infissi nuovi, tapparelle e accessori (cassonetti, eventuale elettrificazione, smontaggio e smaltimento dei vecchi) devi aggiungere almeno un’incidenza di 100€/mq. Per avere infissi economici in PVC. Incidenza che puoi tranquillamente raddoppiare se vuoi qualcosa di meglio (alluminio a taglio termico o legno-alluminio o anche PVC di buona qualità).

Naturalmente senza andare su top di gamma.

(PS: ancora una volta 100 €/mq non è il costo dell’infisso…ma è l’incidenza sulla superficie della casa).

Quindi aggiungiamo anche gli infissi al costo di una ristrutturazione media e otteniamo:

tra i 710 €/mq e i 1.010 €/mq.

La ristrutturazione medium dell’appartamento di 60mq ipotizzato da Scenari immobiliari quindi costa tra 42.600€ e 60.600€.

La ristrutturazione di un appartamento di 80mq, una taglia abbastanza diffusa (e richiesta), costa tra 56.800€ e 80.800€.

Ti vedo già che stai storcendo il naso…

E a me rimane sempre un dubbio sui dati forniti da Scenari Immobiliari: sono con o senza Iva? Non ho trovato spiegazioni in merito nel report…ma il settore edile lavora con prezzi al netto di iva (che viene aggiunta dopo poiché variabile a seconda di opere e forniture).

Comunque…ti aspettavi costi diversi?

Ora voglio rafforzare quanto hai letto in questo paragrafo mostrandoti una ristrutturazione che ho seguito in prima persona…che ha costi più bassi di quelli che hai appena finito di leggere. E che sfora di poco i 500 €/mq.

Il motivo è che voglio farti vedere a quali compromessi devi scendere per rimanere in questi costi di ristrutturazione.

UNA RISTRUTTURAZIONE DA 500 €/mq (più o meno…)

Siamo a Salerno. Zona centrale ma fuori dal “centro-centro” (la zona semicentrale di cui parla Scenari Immobiliari).

I prezzi per ristrutturare a Salerno sono allineati a quelli delle città medio-grandi (in provincia scendono di molto). Di certo non sono uguali a quelli di Milano ma poco ci manca.

L’appartamento che ti mostro si trova al terzo piano di un condominio degli anni sessanta. È grande circa 120mq e in cinquant’anni di onorata carriera non ha subito alcun intervento significativo.

Qui sotto puoi vedere alcune foto sulla situazione iniziale:

Oggettivamente non era proprio in pessime condizioni.

Qui a Salerno si trovano in vendita e in affitto per prezzi assurdi appartamenti in condizioni ben peggiori.

Tra l’altro il pavimento in piastrelle di segato (tipico dell’epoca) è particolare e sebbene non sia un fan di questa finitura meritava di essere recuperato.

Ma aveva alcuni problemi evidenti:

  • Distribuzione interna datata, un lungo corridoio con tanti ambienti ai lati;
  • Un solo bagno (per 120mq!);
  • Impianti da rifare (quello elettrico mi metteva il terrore);
  • Impianto di riscaldamento sottodimensionato;
  • Porte interne rovinate e con problemi di chiusura;
  • Infissi con tapparelle in legno che non si chiudevano più e balconi e finestre piene di spifferi e nessun isolamento.

Questa la piantina dello stato di fatto:

Data la situazione di partenza mi sarebbe piaciuto abbattere tutto e rifare l’appartamento ex-novo. E qui c’erano grosse potenzialità. Però la casa non era mia e c’erano dei committenti a cui rendere conto.

Questo appartamento non è per loro ma è un appartamento che danno in affitto.

Quindi mi hanno dato dei paletti da rispettare il cui principale naturalmente era non spendere troppo. Mentre gli altri erano:

  • Fare modifiche interne per rendere la casa più moderna…ma senza esagerare;
  • Aggiungere un secondo bagno;
  • Rifare gli impianti ma mantenendosi su impianti base;
  • Conservare il più possibile i pavimenti esistenti.

Discutendo li ho convinti che fosse necessario anche sostituire le porte interne, il portoncino di ingresso, e le finestre.

Così alla fine i lavori che abbiamo eseguito sono stati:

  • Demolizione e ricostruzione di alcune murature
  • Rifacimento parziale del pavimento (per esigenze impiantistiche)
  • Rifacimento completo del bagno e realizzazione di un nuovo bagno
  • Rifacimento completo della cucina
  • Controsoffitti nei disimpegni e parzialmente in cucina
  • Pitturazioni
  • Nuovo impianto elettrico
  • Nuovo impianto idrico
  • Nuovo impianto di riscaldamento
  • Levigatura del pavimento esistente
  • Sostituzione delle porte interne
  • Sostituzione del portoncino di ingresso
  • Sostituzione di infissi e tapparelle esterne (no cassonetto)

Ti ritrovi che questi lavori bene o male rientrano in quelli della ristrutturazione medium che abbiamo visto prima?

Quindi il costo avrebbe dovuto aggirarsi tra i 700 e i 1.000 €/mq.

E invece no. Il costo al metro quadro finale è stato 550 €.

Ecco come abbiamo speso i soldi:

  • Opere edili: 26.400€
  • Impianto elettrico: 7.000€
  • Impianto idrico: 4.600€ (escluso forniture di sanitari e rubinetterie)
  • Impianto termico: 3.700€ (escluso forniture di termoarredi e caldaia)
  • Forniture di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, termoarredi: 7.700€
  • Fornitura di caldaia: 1.000€
  • Fornitura di porte interne ed infissi: 16.300€

Totale: 66.700€, esclusi i costi di progettazione e i costi burocratici.

Ti ho detto che l’appartamento è grande 120 mq, quindi il costo al metro quadro è poco superiore a 550€.

Per contenere i costi sono state fatte delle economie significative:

  • La distribuzione interna non è stata ottimizzata (minori demolizioni e ricostruzioni)
  • I pavimenti non sono stati completamente sostituiti ma in gran parte levigati
  • L’impianto elettrico è stato basilare (nessuna domotica, nemmeno la centralizzazione delle tapparelle, e no allarme o LAN)
  • Pavimenti, rivestimenti e sanitari economici (alcune cose erano fondi di magazzino)
  • Porte interne ed infissi economici (in particolare gli infissi)
  • Non abbiamo né sostituito né isolato i cassonetti delle tapparelle

Pensa che solo evitando di sostituire tutto il pavimento ma levigando quello esistente abbiamo risparmiato 4.000 € (ehi…se stai pensando “vabbè ma io il pavimento lo sovrappongo quindi questi soldi me li risparmio” leggi prima questo articolo)

In particolare gli infissi mi sono rimasti sul groppo…sono una cosa a cui tengo molto perché infissi buoni durano una vita. Questi infissi sono convinto che tra quindici o vent’anni saranno da buttare…

Ti assicuro che solo migliorando solo poche cose di questi punti saremmo arrivati a 700€/mq in un baleno.

Oh non fraintendermi: la casa è venuta bene e come ristrutturazione medium ci sta. Però probabilmente tu, se fosse stata casa tua, avresti fatto qualcosa di più.

E naturalmente questi costi sono senza nessun arredo…

Questo non è un articolo per dimostrarti se e quanto sono bravo a progettare (Anche perché in questo appartamento sono stati fatti un sacco di compromessi e io lo avrei fatto molto diverso) ma dopo averti parlato di questa casa vorrei farti vedere il risultato finale:

Ristrutturazione a Salerno
Ristrutturazione a Salerno
Ristrutturazione a Salerno
Ristrutturazione a Salerno

Naturalmente lo vedi vuoto perché è stato arredato dagli inquilini che lo hanno affittato.

Questa la la nuova distribuzione interna:

Vedi cos’ha che non va questa pianta? La zona giorno splittata in due e la zona servizi/notte mezza dentro la zona giorno…Insomma: si poteva ottimizzare ma i limiti di budget non lo hanno permesso.

QUINDI 500 €/MQ È O NO UN PREZZO GIUSTO?

In questo articolo ti ho fatto vedere dei dati.

Dati prese da statistiche nazionali e dati presi da un mio progetto.

La risposta alla domanda qui sopra per me è abbastanza chiara: se devi affrontare una ristrutturazione completa di una casa intera 500€/mq non è un prezzo giusto.

Purtroppo dovrai spendere di più. E non poco.

Ma voglio chiarire un aspetto, perché nei cantieri vedo troppo spesso situazioni al limite del ridicolo: i lavori devono essere affidati a professionisti.

Non esistono “a mio cugggino” che ti fanno i lavori.

L’impianto elettrico non lo fai fare all’amico elettricista a tempo perso che ha già fatto qualche impianto e che te lo fa pagare un tozzo di pane.

Sì è vero: risparmi un sacco di soldi…ma ottieni un lavoro fatto male e non a norma.

Mi è capitato di dover far rifare un impianto fatto da un “a mio cugggino”: sistemare tutto è costato più che rifarlo ex-novo.

Nei cantieri ci devono essere solo professionisti, referenziati e con le carte in regola. Per tutte le opere. Dalle demolizioni alle pitturazioni.

Che costano di più di “a mio cugggino” ma ti danno garanzie maggiori (fosse anche solo quella di potergli andare a rompere i co***ni per anni se mezza cosa non va).

Detto ciò torniamo a noi: 500 €/mq non è un prezzo realistico per una ristrutturazione.

Però è un dato di fatto che non tutte le ristrutturazioni devono essere complete, non tutte le ristrutturazioni devono essere radicali e non tutte le ristrutturazioni devono riguardare tutta la casa.

Per essere più chiari: se non rifai i bagni e la cucina il costo al metro quadro può scendere di molto.

La ristrutturazione che ti ho mostrato ad esempio è stata abbastanza approfondita ma non completa. Ti ho mostrato le economie fatte e grazie a quelle il costo complessivo è stato di poco superiore ai 550 €/mq.

Quindi, fermo restando che ogni casa è diversa dalle altre, se vuoi avere un’idea di massima dei costi che dovrai affrontare per ristrutturare casa, e vuoi farlo senza chiedere preventivi fasulli ad imprese (perché siano fasulli te l’ho spiegato nella guida ai 7 errori della ristrutturazione che se non hai ancora scaricato ti invito a farlo), devi basarti su tre parametri:

  1. Che tipo di ristrutturazione vuoi fare tra le tre che abbiamo visto all’inizio dell’articolo (minima, medium, completa)
  2. Quanto sei disposto a spendere per impianti e finiture (economici, medi o costosi)
  3. Dove si trova la casa

Questo terzo aspetto, che abbiamo accennato all’inizio parlando dei dati di Scenari Immobiliari, è più importante di quello che credi. Come dicevamo i costi di ristrutturazione tra Milano e Palermo variano.

Il motivo è dato da questioni tecniche (un infisso a Milano deve isolare di più di quello di Palermo…quindi avrà telai con dimensioni maggiori e vetri più performanti…e il costo sarà di conseguenza più elevato) e dal costo della manodopera.

Gli stipendi degli operai a Milano sono più alti che a Palermo (basta vedere le tabelle interregionali che vengono pubblicate trimestralmente). Ma la cosa è anche normale visto i differenti costi della vita. A questo ci devi aggiungere che la quantità di operai che lavorano in nero è molto più alta al sud che al nord (magari non in numeri assoluti ma in percentuale sul numero delle persone impiegate sì…).

Questa cosa non te la dice un fighetto milanese con la puzza sotto al naso: sebbene sia veneto, vivo e lavoro a Salerno da quasi quindici anni. Ti racconto quello che vedo.

Quindi, tornando a noi, il costo della ristrutturazione è influenzato molto anche dal posto in cui vivi.

La verità è che in alcune zone d’Italia con 500 €/mq ti ci fai una casa di lusso…

Ma quindi per casa tua? Come fai a sapere qual è un costo realistico?

Devi per forza chiedere un preventivo fasullo ad un’impresa? Oppure pagare un tecnico perché ti faccia un progetto che poi rischi di non poter realizzare?

Ho una soluzione.

Ho creato un foglio excel con cui, rispondendo a 11 domande (di cui sai sicuramente la risposta), ti fornisco:

  • Range di costo della ristrutturazione, tra minimo e massimo, comprensivo di eventuale costo degli arredi, geolocalizzato (cioè basato su dove si trova casa tua);
  • Quanto puoi recuperare con le detrazioni fiscali (con simulazione anche del superbonus se vuoi);
  • Quadro economico completo, con il valore delle opere divise per tipologia, quanto ti costeranno le prestazioni dei tecnici, l’iva e come sono suddivise le detrazioni fiscali.

Non ti garantisco che ti darà una stima precisa al centesimo, per quella ci vuole un progetto vero e proprio. Però ti assicuro che confrontando i risultati con tutte le ristrutturazioni che ho fatto mi ci sono ritrovato sempre.

Se vuoi vedere come funziona ho registrato un video in cui simulio il preventivo di una ristrutturazione. Eccolo qui:

Questo foglio excel è tra i bonus che fanno parte del manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”, la guida che ho scritto e che spiega passo-passo come pianificare e gestire la ristrutturazione di una casa.

Siccome è un manuale corposo non te ne parlo qui ma a questo link ti spiego i contenuti e come può esserti utile:

Ristruttura la tua casa in 7 passi

Che dici, sei ancora convinto che la tua ristrutturazione costerà 500 €/mq?

mailling list per ristrutturare casa

L’articolo Ristrutturazioni a 500 €/mq: è un costo realistico? sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.

21 Settembre 2021 / / Ristrutturazione Pratica

Quando sostituisci le tapparelle non puoi ignorare due elementi: il cassonetto e il sistema di movimentazione.

Principalmente perché sarai letteralmente costretto a spendere dei soldi per intervenirci e poi perché (in particolare i cassonetti) sono una delle cause dei problemi che ti stanno facendo sostituire le tapparelle.

mailling list per ristrutturare casa

Io non sono un serramentista, non mi occupo in modo specifico di infissi e tapparelle. Ma sono abituato a inserire la loro sostituzione all’interno di un processo più generale di ristrutturazione di una casa.

Quando decidiamo di cambiare infissi consiglio sempre di sostituire sia le tapparelle che i cassonetti…sarà perché nella maggior parte delle case mi ritrovo degli orribili cassoni di legno che sembrano delle bare…

Però alcuni clienti, sebbene mi chiedano di sostituire i vecchi infissi “che sono pieni di spifferi e non isolano” e le tapparelle “che sono tutte rotte e poi non chiudono bene”, quando gli chiedo “sostituiamo anche i cassonetti?” mi rispondono “no…i cassonetti no perché sono in buone condizioni”.

Fidati di me se ti dico che i cassonetti non sono quasi mai in buone condizioni. Ma non perché stanno cadendo a pezzi…

Provo a spiegarmi con un paragone.

Sostituire vecchi infissi che isolano poco e sono pieni di spifferi con altri super performanti e non intervenire contemporaneamente anche sui cassonetti è come cercare di chiudere una bottiglia con un tappo più piccolo del foro.

Il foro-finestra è quello spazio occupato da infisso e cassonetto. Se sostituisci l’infisso e non tocchi il cassonetto stai mettendo un tappo più piccolo del buco.

I vecchi cassonetti, se hanno più di vent’anni, non sono né isolati, né sigillati. E il calore che non viene più disperso dagli infissi viene disperso dai cassonetti.

Quindi, se stai sostituendo le tapparelle (o gli infissi), devi intervenire anche su questo elemento. Non necessariamente sostituendolo, come vedremo a breve, ma almeno mettendoci una toppa.

Un altro aspetto di cui in pochi sono consapevoli quando sostituiscono le tapparelle è che andrà sostituito anche il rullo di avvolgimento.

Il motivo è che i vecchi rulli non sono mai compatibili con le nuove tapparelle (soprattutto se vuoi motorizzarle).

Se sostituire un rullo è una spesa irrisoria (spesso non ti viene nemmeno comunicata e viene compresa nel costo della tapparella), mettere un motore, i pulsanti e fare tutti i collegamenti non lo è.

In questo terzo e ultimo articolo sulla sostituzione delle tapparelle approfondiremo proprio questi due aspetti:

  1. Come intervenire sul cassonetto
  2. Come intervenire sul sistema di movimentazione

Due elementi che sono strettamente correlati tra di loro perché, in sostanza, occupano lo stesso spazio: quello che si trova sopra la finestra.

Prima di procedere ti lascio i link ai primi due articoli che ho pubblicato sulla sostituzione delle tapparelle:

Guida alla sostituzione delle tapparelle [Parte 1]: le tapparelle standard

Guida alla sostituzione delle tapparelle [Parte 2]: le tapparelle speciali

In questo modo puoi avere una panoramica completa dell’argomento.

Finiti i convenevoli, partiamo.

IL CASSONETTO: SOSTITUZIONE O RIQUALIFICAZIONE?

Prima di dire come si interviene su un cassonetto mettiamo a fuoco cos’è. Penserai che sia una cosa banale, ma ho notato che per molti non è ben chiaro di cosa stiamo parlando.

Sai che la tapparella si avvolge attorno ad un rullo sopra la finestra. Chiaramente da avvolta occupa uno spazio molto minore in altezza ma molto maggiore in larghezza.

In sostanza diventa un grande cilindro che ha bisogno di spazio.

Questo spazio lo si crea assottigliando il muro sopra la finestra per la larghezza della stessa (qualche centimetro in più per lato in realtà).

Questo spazio ricavato nella muratura NON è il cassonetto.

Il cassonetto è quell’elemento che serve per chiudere l’alloggio della tapparella sopra la finestra.

Solitamente è composto da un pannello frontale e uno inferiore ma, a seconda dello spessore della muratura, può anche necessario farlo emergere rispetto alla stessa, diventando così un vero e proprio cassone.

Una volta venivano realizzati principalmente in legno, ma non è raro trovarne in PVC o alluminio.

Lo so che ne avrai visti a decine, comunque qui sotto ti metto un paio di foto, giusto per capirci.

come è fatto un cassonetto
cassonetto in legno

I cassonetti non devono solo nascondere la tapparella, ma anche permetterne la manutenzione. Pertanto hanno sempre una sorta di sportello.

Una volta questo sportello era solo il pannello frontale. Vedremo che nei cassonetti attuali ci possono essere altre soluzioni.

I problemi dei vecchi cassonetti sono essenzialmente due:

  1. Lo scarso isolamento termico
  2. La grande quantità di spifferi che fanno passare

Scarso isolamento termico e normativa

Per quanto riguarda l’isolamento devi considerare che lo spazio racchiuso dal cassonetto non è altro che un grande contenitore di aria fredda in inverno e calda in estate.

Aria che entra attraverso la sottile veletta che si trova verso l’esterno (cioè quanto rimane del muro assottigliato per alloggiare la tapparella) e anche dalla fessura inferiore attraverso cui la tapparella entra nel cassonetto.

Credi che quest’aria fredda o calda possa essere fermata da un sottile pannello di legno dello spessore di pochi millimetri?

Chiaramente no, così il cassonetto è un enorme condizionatore che funziona al contrario: spara aria fredda in inverno e calda in estate.

L’importanza dell’isolamento del cassonetto però non me la invento io: la norma prescrive l’obbligo di considerare anche la capacità di isolare dei cassonetti.

Per capirci: se stai ristrutturando casa e fai anche una riqualificazione energetica che comprende la sostituzione degli infissi e dell’impianto di riscaldamento, devi rispettare dei parametri di legge.

Per gli infissi questi parametri riguardano quanto sono in grado di isolare. Tra i parametri da rispettare c’è anche il contributo che danno i cassonetti.

Il rispetto di tutti questi parametri deve essere dimostrato attraverso una relazione (“relazione sul contenimento dei consumi energetici”) ed è indispensabile per sfruttare le detrazioni fiscali.

Se vuoi un breve approfondimento scritto molto bene puoi leggere questo articolo (non è un mio articolo).

Però quello di interessante che ci dice la normativa (UNI/TS 11300-1) è che i cassonetti non isolati (cioè tutti quelli vecchi) hanno un valore di trasmittanza pari a 6 W/mqk (nb: più basso è il valore migliori sono le prestazioni). Sono valori medi che sono stati calcolati.

Considera che per un infisso nuovo i valori devono essere poco superiori a 1 W/mqk (dipende dalla zona d’Italia).

Capisci che la differenza è notevole.

Spifferi e camera d’aria

Un altro problema dei vecchi cassonetti sono gli spifferi.

Dovuti a due elementi in particolare:

  1. la bocca di fuoriuscita della tapparella
  2. Il nodo sportello di ispezione-cassonetto

La normativa (UNI EN ISO 10077-2) classifica la cavità del cassonetto in relazione a come è fatta la bocca di fuoriuscita della tapparella:

  • Aperta se la bocca di fuoriuscita della tapparella ha una profondità maggiore di 35mm;
  • Debolmente ventilata se la bocca di fuoriuscita della tapparella ha una profondità minore di 35mm;
  • Non ventilata se sulla bocca di fuoriuscita della tapparella sono installati dispositivi che fermano la fuoriuscita dell’aria.

Naturalmente tutti i vecchi cassonetti sono di tipo aperto…e questo significa che l’aria entra liberamente dentro il vano.

Il secondo aspetto è che tra il pannello di chiusura e il telaio non ci sono mai guarnizioni. Quindi non è sigillato.

Se abiti in una zona ventosa te ne sarai accorto: in certe sere d’autunno puoi sentire provenire dai cassonetti dei fischi degni di una casa degli orrori.

Naturalmente il problema non è il fischio in sé, ma il fatto che si tratta di aria fredda che entra in casa (quindi in sostanza ancora una volta parliamo di isolamento).

Spiegati quali sono i problemi, è ovvio che se stai sostituendo le tapparelle, e a maggior ragione se stai ristrutturando casa, devi porti il problema di come risolverli.

Come intervenire?

Hai due possibilità, una più costosa ma nettamente più efficace, ed una più economica.

  1. Sostituire il cassonetto esistente
  2. Riqualificare il cassonetto esistente

Partiamo dalla seconda ipotesi, quella conservativa.

mailling list per ristrutturare casa

Come si riqualifica un cassonetto esistente?

Se decidi di riqualificare il cassonetto esistente probabilmente vuoi spendere poco, oppure non vuoi che casino in casa.

Perché oggettivamente gli interventi di riqualificazione dei cassonetti esistenti sono economici e poco invasivi.

In sostanza si tratta di isolare il cassonetto.

Questa operazione può essere fatta in tre modi:

  1. Isolamento dall’interno “fai da te”
  2. Isolamento dall’interno con sistemi certificati
  3. Incapsulamento del cassonetto

Vediamoli brevemente

Isolamento “fai da te”

La prima soluzione consiste nell’incollare dei pannelli isolanti su tutte le pareti interne del cassonetto (quindi il frontale e l’inferiore) oltre che sui lati della muratura.

Questi pannelli naturalmente non potranno mai essere spessi come i pannelli che vengono utilizzati per isolare le pareti: lì parliamo di spessori che, a seconda delle zone d’Italia, vanno dagli 8cm fino a oltre 15cm. Qui avrai lo spazio per pannelli di al massimo 3cm.

Per questo motivo si utilizza poliuretano o resina fenolica, che sono tra i materiali più isolanti e quindi necessitano di bassi spessori.

Se vuoi prestazioni migliori, accettando di spendere qualcosa in più, potresti optare per isolanti riflettenti o aerogel.

In ogni caso non raggiungerai mai altissimi valori di isolamento, il cassonetto rimane sempre un punto critico (anche nelle nuove abitazioni). Però è un aiuto notevole e un netto balzo in avanti rispetto ad un cassonetto non isolato.

Nel caso del fai da te dovrai anche avere l’accortezza di far inserire delle guarnizioni, se possibile, tra il coperchio e il telaio a cui si aggancia.

Un isolamento di questo tipo è molto economico e generalmente costa tra i 50€ e i 100€ a cassonetto.

Naturalmente non puoi pretendere che sia una soluzione certificata.

Isolamento interno con prodotti certificati

Se vuoi qualcosa di più efficace devi optare per sistemi pensati appositamente per la riqualificazione dei cassonetti esistenti.

Si tratta di sistemi standardizzati, che arrivano già pronti per essere installati. Solitamente questi sistemi non vengono fissati al pannello anteriore ma creano una sorta di calotta interno al cassonetto dentro cui viene lasciato lo spazio necessario per la tapparella quando è avvolta.

Qui sopra puoi vedere un’immagine di uno di questi sistemi. In rete ne puoi trovare molti di similari e su you tube anche tanti video che ti mostrano il montaggio.

L’isolamento viene realizzato con fogli sottili di isolante non rigido (gli stessi materiali che abbiamo elencato sopra).

Di positivo hanno che sono sistemi certificati, con una posa certificata e quindi prestazioni superiori. Inoltre non richiedono di inserire guarnizioni tra lo sportello e il telaio perché vanno a formare un involucro interno sigillato.

Il contro è che la tapparella non è più accessibile per manutenzioni: infatti se vai ad aprire lo sportello del cassonetto ti troverai di fronte il pannello isolante che avvolge la tapparella.

Quindi in caso di necessità va rimosso tutto e poi re-installato.

Il costo di questo sistema è sensibilmente superiore, si aggira tra i 150€ e i 200€ a cassonetto (fornita e posta in opera).

Sostituire il cassonetto della tapparella

Questa è la soluzione che preferisco.

Ma è più invasiva. Infatti comporta lavori murari, quindi caos in casa. Oltre a costi superiori. Quindi di solito si fa durante una ristrutturazione complessiva della casa.

Però ti garantisce di poter intervenire su tutti gli aspetti critici di un cassonetto: non solo l’isolamento del cassonetto in sè, ma anche la ventilazione della camera d’aria e naturalmente l’estetica.

Se decidi di sostituire il cassonetto hai varie soluzioni tra cui scegliere.

Vediamo quali sono le principali tipologie che puoi trovare in commercio.

  • Cassonetti in PVC
  • Cassonetti in Alluminio
  • Cassonetti in Legno
  • Monoblocchi coibentati

Le prime tre tipologie sono sostanzialmente dei classici cassonetti a vista, magari come quelli che hai adesso, solo con prestazioni isolanti migliori.

Cassonetto in PVC
Cassonetto in PVC
Cassonetto in legno
Cassonetto in legno
cassonetto in alluminio
Cassonetto in alluminio

Qui sopra puoi vedere tre immagini di queste tipologie di cassonetti.

Come puoi notare il cassonetto in PVC funziona come gli infissi: isola grazie alle camere d’aria che vengono realizzate.

Gli altri cassonetti invece sono solitamente accoppiati a dei pannelli isolanti.

Queste tipologie di cassonetti possono garantire valori di trasmittanza (quindi di isolamento) che possono scendere sotto 1 W/mqk. Più comunemente i modelli standard si attestano a circa 1,5 W/mqk.

Quelli che però io ritengo più interessanti sono i monoblocchi coibentati.

Monoblocco coibentato

Qui sopra puoi vedere un’immagine che ti fa capire come sono realizzati generalmente questi cassonetti: praticamente sono un grande blocco cavo di isolante (poliuretano e polistirene principalmente) che viene incassato nella muratura.

Che poi vengono rifiniti con rasatura e pitturazione, oppure rivestiti con un pannello di cartongesso e pitturati.

L’effetto finale è quello di scomparire completamente nella muratura.

Questa immagine è di una ristrutturazione che ho seguito e in cui abbiamo utilizzato dei monoblocchi per i cassonetti…lo riesci a vedere?

Questa tipologia di cassonetti sono estremamente performanti, raggiungono senza problemi valori di trasmittanza inferiori a 1 W/mqk.

Il motivo è che isolano tutto il vano in cui viene alloggiata la tapparella, laterali compresi.

E non pensare che se adesso hai un cassonetto che fuoriesce dal bordo della muratura dovrai per forza averlo così anche dopo.

Proprio nel progetto qui sopra i cassonetti prima erano degli orribili cassoni che sbordavano dal muro…

Infatti se hai spessori di muratura ridotti, si può optare per il cassonetto monoblocco “da ristrutturazione”. Cioè un cassonetto identico a quello che abbiamo appena visto, ma senza il lato anteriore, quello che sta a contatto con la veletta esterna.

Certo…perdi un po’ di prestazioni…ma comunque hai un prodotto altamente performante.

Però per garantirti queste prestazioni però c’è un aspetto che non va sottovalutato: il foro di ispezione.

Come abbiamo visto nei vecchi cassonetti era quasi sempre frontale.

Quando sostituisci il cassonetto puoi prevederlo nuovamente frontale, ma anche inferiore. Però ci sono alcune precisazioni da fare.

Il foro di ispezione

Una nota prima di iniziare: Nei prossimi paragrafi inserirò delle immagini tratte da un produttore di cassonetti coibentati che ha ottimi prodotti. Si tratta della Seisystem.

Però vorrei chiarire che questo non è un articolo per pubblicizzare i loro prodotti, ma semplicemente trovo i cassonetti che producono fatti bene e curati. E mi servivano immagini da inserire. Però puoi trovare in giro cassonetti altrettanto validi.

Il foro frontale può sempre essere realizzato. Ma a livello estetico spesso è un cazzotto, soprattutto nei cassonetti “classici” (non i monoblocchi coibentati).

Però nella foto che hai visto sopra il foro è frontale. E praticamente non si vede.

Un compromesso accettabile se consideri che il cassonetto con foro frontale, se fatto come si deve, è quello che garantisce le migliori prestazioni termo-acustiche.

cassonetto coibentato con apertura frontale
Cassonetto coibentato con apertura frontale, animazione

Se questa soluzione non ti piace la soluzione alternativa è installare un cassonetto che prevede il foro di ispezione nella parte inferiore del cassonetto. E in questo caso hai due opzioni:

  • Il cosiddetto “celino”
  • Un “tappo”
Celino
Cassonetto con celino
Cassonetto con celino animazione

Il celino non è altro che un pannello che scorre dentro due guide laterali.

Anche questa è una soluzione quasi sempre possibile, l’ho fatto installare alcune volte, ma da qualche anno tendo a sconsigliarlo.

I motivi sono vari:

  1. Data la modalità di apertura non può essere un elemento particolarmente isolante. Infatti dovendo scorrere dentro delle guide non c’è materialmente lo spazio per integrarlo con un pannello isolante di spessore dignitoso.
    Solo i celini in PVC possono garantirti un po’di isolamento in più.
  2. Il celino è a contatto con il telaio dell’infisso che si trova sotto. Questo è un punto debole, dove potrebbero crearsi delle infiltrazioni d’aria.
    Per evitare si cerca di avvitare il telaio dell’infisso al celino e di sigillarlo con silicone. Cosa efficace, ma in caso di necessità di interventi sulla tapparella, rimuovere e rimettere il celino non è agevole.
  3. È brutto. Infatti si vede una stecca larga quanto tutta la finestra al di sopra della stessa.
    Non è altro che un listello di chiusura del celino che serve per bloccarlo. Ma vedere queste cose sopra tutte le finestre non è certo il massimo dell’estetica…(personalmente preferisco il tappo frontale…)
Chiusura inferiore
cassonetto con tappo inferiore
Cassonetto con tappo inferiore animazione

L’altra soluzione è il cassonetto con il tappo inferiore. Che concettualmente è come lo sportellino frontale ma solo che si trova in basso.

In questo caso il pannello che fa da tappo può essere isolato e quindi anche a livello di prestazioni garantisce dei buoni risultati.

Questa soluzione però non è sempre possibile: dipende in che posizione si trova la finestra rispetto al muro.

Cassonetto filomuro

Infatti il foro necessario per fare la manutenzione deve avere una dimensione tale per cui sia possibile fare questa manutenzione…ci deve entrare almeno una mano.

Non bastano pochi centimetri…l’ideale sarebbe almeno una ventina.

Se l’infisso si trova a filo-interno del muro, il tappo inferiore è quasi sempre realizzabile, a meno che il muro perimetrale non sia molto sottile. Si troverà all’esterno, tra infisso e tapparella.

Se invece l’infisso si trova all’interno dello spessore del muro, tutto dipende da quanto è incassato rispetto al filo del muro. Come dicevamo poco fa servirebbero almeno 15-20 centimetri per un’apertura di buone dimensioni.

Anche qui, credo che delle foto valgano più di tutto per farti capire cosa intendo.

Il cassonetto ideale nel caso di sostituzione

Non lo faccio spesso, ma per una volta voglio dirti cosa piace a me.

Perché quello dei cassonetti è un aspetto che mi sta particolarmente a cuore, e con cui combatto ad ogni ristrutturazione.

Soprattutto per me che amo i muri puliti e le linee semplici, la pulizia formale del foro-finestra è quasi un’ossessione.

Se a questo ci aggiungi che curo particolarmente l’aspetto dell’isolamento degli edifici abbiamo fatto bingo.

Vabbè, tagliamo corto: la soluzione che ti consiglio è quella del monoblocco isolato con ispezione tramite sportellino inferiore (non celino).

Se non riesci a far installare lo sportellino inferiore opta per il tappo frontale (scegliendo un modello con tappo a scomparsa).

E come ultima spiaggia il celino.

In ogni caso il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di far scomparire il cassonetto (a meno che non lo consideri un bell’elemento di arredo…), quindi anche se scegli modelli in PVC o altri materiali, verifica almeno che siano pitturabili.

Naturalmente i costi della sostituzione , rispetto alla riqualificazione, aumentano.

Un cassonetto coibentato costa mediamente 200€.

Però devi aggiungerci l’installazione, circa 100€, e la rimozione e smaltimento dell’esistente (poche decine di euro).

LA MOVIMENTAZIONE DELLA TAPPARELLA

Detto del vanno di alloggio della tapparella, passiamo al suo contenuto: il sistema di movimentazione della tapparella.

Che è formato da due elementi:

  1. Il rullo
  2. Il sistema di avvolgimento

Rullo

Il rullo è un semplice bastone di ferro zincato (una volta era in legno), cavo con sezione solitamente ottagonale.

rullo tapparella

È fissato alle pareti laterali tramite dei ganci che gli permettono di ruotare liberamente.

Al rullo viene fissata la tapparella con dei ganci metallici che da un lato sono incastrati in asole ricavate nel rullo e dall’altro in asole ricavate nella stecca della tapparella.

Si tratta di un elemento standard, e sarà il serramentista a fornirti quello più indicato in relazione alla tapparella che installerai.

Sono due gli elementi che differenziano i rulli tra di loro:

  • Il diametro
  • Lo spessore della lamiera con cui sono realizzati

Il diametro standard è 60mm. Si utilizzano diametri minori (40mm) nel caso in cui ci sia poco spazio nel cassonetto. Si utilizzano diametri maggiori (70mm) nel caso di tapparelle particolarmente pesanti.

La lamiera può essere 6/10 (0,6mm) o 10/10 (1mm).

Nel primo caso si utilizza per apertura a cinghia, nel secondo caso per apertura elettrica.

Vediamo proprio i sistemi di movimentazione.

Apertura della tapparella

I sistemi di avvolgimento della tapparella sono due:

  • La classica manuale a cinghia
  • L’avvolgimento elettrificato

Sulla prima c’è poco da dire: si tratta di un sistema ormai consolidato ed utilizzato praticamente da sempre con poche varianti (con cinghia a vista o con manovella e cinghia nascosta nel muro).

Ma ormai è un sistema abbastanza in disuso in quanto le nuove tapparelle ormai vengono quasi sempre elettrificate.

E qui di cose da dire ce ne sono.

Motorizzazione tapparella

motorizzazione tapparella

Una tapparella elettrificata è sempre composta almeno da due elementi:

  • Un motore
  • Un pulsante interbloccato

C’è poi la possibilità di centralizzare il comando di apertura/chiusura, cioè avere la possibilità di alzare e abbassare tutte le tapparelle (o blocchi di tapparelle) insieme da un unico punto. E addirittura di controllare il tutto da smartphone.

Il motore

motore tapparelle

I motori per tapparelle sono cilindrici e si infilano all’interno del rullo.

Quindi un primo parametro da considerare nella sua scelta è il diametro del rullo.

Inoltre la potenza del motore (la coppia) deve essere dimensionata sul peso della tapparella da sollevare.

Naturalmente ci penserà il serramentista a fornirti il motore adatto alle tue esigenze.

Chiaramente deve arrivare la corrente al cassonetto, altrimenti il motore non funziona. Se non stai ristrutturando casa questo potrebbe richiederti delle modifiche all’impianto elettrico perché raramente trovi un cavo di corrente molto vicino al cassonetto.

Io l’ho fatto nella vecchia casa in cui abitavo (elettrificare le tapparelle senza rifare l’impianto elettrico): una volta l’energia veniva presa dalla linea prese, una volta dalla linea luci…a seconda di dove si trovava il punto elettrico più vicino alla tapparella.

Non è una soluzione ottimale ma se non vuoi rompere tanto in casa alle volte è l’unica soluzione.

Se invece stai ristrutturando (e naturalmente contempli anche il rifacimento dell’impianto elettrico), fai prevedere una linea dedicata alle tapparelle.

Il costo di un motore per tapparelle varia tra i 100€ e i 200€.

Centralizzare le tapparelle

centralizzare l'apertura delle tapparelle

Per quanto riguarda la centralizzazione dell’apertura delle tapparelle abbiamo detto che si tratta di una funzione domotica.

Ci sono vari modi per realizzarla ma sostanzialmente si differenziano tra:

  • Cablata
  • Wi-fi

Però in ogni caso c’è un elemento che non può mai mancare: l’attuatore.

Se hai letto l’articolo che ho scritto sull’impianto domotico, sai che l’attuatore non è altro che un elemento dell’impianto domotico che ha la funzione di far compiere ad un determinato terminale un’operazione pre-impostata.

Sul terminale, essendo programmabile, potremo impostare che un singolo comando ordini a più attuatori di alzare o abbassare le tapparelle.

In realtà è possibile implementare questa funzione senza ricorrere alla domotica ma con collegamenti elettrici classici (utilizzando dei relè in sostanza).

C’è un risparmio economico ma richiede il passaggio di molti cavi dentro le canaline esistenti (c’è posto?) e la complicazione inutile dell’impianto. Il gioco non vale la candela.

Attuatori automazione tapparelle

Tornando a noi, gli attuatori per l’automazione delle tapparelle possono essere inseriti direttamente nel pulsante di azionamento che si trova vicino alla finestra (quello con cui alzi e abbassi la singola tapparella per intenderci), oppure possono essere inseriti nelle cassette di derivazione che si trovano in casa (se non sai cosa sono le cassette di derivazione leggiti questo articolo sull’impianto elettrico) o ancora concentrati all’interno di una centralina (il quadro elettrico).

Il primo caso è quello tipico di chi sta centralizzando le tapparelle senza rifare l’impianto elettrico perché comporta meno lavori da fare.

Come dicevamo gli attuatori possono essere comandati tramite cavo oppure tramite wifi.

Personalmente, sebbene ormai i segnali wi-fi abbiano raggiunto una stabilità notevole, ritengo il sistema cablato molto più efficiente.

Ma a te la scelta.

I costi di centralizzazione dipendono dal numero delle tapparelle che devi collegare e dalla tecnologia adottata…indicativamente (ma molto indicativamente) vai dai 200€ ai 600€ per tutta la casa.

CONCLUSIONE

Ok…siamo arrivati alla fine di questo terzo e ultimo articolo sulla sostituzione delle tapparelle.

Come hai potuto leggere in questo ultimo articolo non ci siamo limitati a parlare solo della tapparella in sé ma anche di tutto quello che ci ruota intorno.

Non ritengo di aver fatto una guida omnicomprensiva…come per tutto ciò che riguarda l’edilizia è impossibile…però abbiamo messo tanta carne al fuoco.

Hai potuto leggere:

  • Quali sono le tipologie di tapparelle standard maggiormente installate (articolo 1)
  • Quali sono le tapparelle “speciali”, che risolvono specifici problemi (articolo 2)
  • Le tipologie di cassonetti e i sistemi di movimentazione delle tapparelle (articolo 3 – questo)

Come sai questo è un blog dedicato a chi deve ristrutturare la casa, quindi tutto viene scritto nell’ottica di fare lavori completi e a regola d’arte.

Non per questo quanto leggi non può esserti utile nel caso in cui tu debba fare solo il singolo intervento (in questo caso la sostituzione delle tapparelle) e non intervenire su nient’altro.

Ad ogni modo ristrutturare una casa non significa scegliere le tapparelle, scegliere le piastrelle, scegliere i sanitari, scegliere gli infissi, etc.

Ristrutturare casa significa mettere in piedi un processo complesso che devi saper governare. E la maggior parte delle persone che ristrutturano non lo sanno fare. E si ritrovano con lavori fatti male, pagati tanto e da sistemare.

Per loro (e per te) ho scritto un manuale di pianificazione e gestione della ristrutturazione.

Sono cose che richiedono un minimo di impegno da parte tua. Ma ti danno il beneficio di non andare girare a vuoto e commettere errori che ti potrebbero costare parecchie migliaia di euro.

La maggior parte delle persone è troppo pigra per prendersi realmente cura della propria ristrutturazione. Oppure non crede che i problemi di cui parlo siano reali e non ingigantiti, nonostante tutte le testimonianze che ho raccolto negli anni e che trovi sparse nel sito.

Se non sei tra loro e vuoi pianificare e gestire al meglio la tua ristrutturazione lo trovi qui: Ristruttura la tua casa in 7 passi.

mailling list per ristrutturare casa

L’articolo Guida alla sostituzione delle tapparelle [Parte 3]: cassonetti e movimentazione sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.

7 Settembre 2021 / / Ristrutturazione Pratica

Continuiamo con il secondo capitolo della guida alla sostituzione delle tapparelle.

Nel primo abbiamo parlato delle tapparelle standard, quelle più diffuse e installate: PVC, alluminio e acciaio.

Ma, come abbiamo visto, le tapparelle non rispondono solo ad esigenze di oscuramento. Nell’articolo precedente abbiamo fatto un accenno ai temi della sicurezza antieffrazione. Oggi approfondiremo questo tema e parleremo anche di tapparelle orientabili, areate e bicolore.

Parleremo insomma delle tapparelle speciali.

mailling list per ristrutturare casa

Conoscere anche queste tapparelle ti aiuterà a fare una scelta maggiormente consapevole, senza fermarti alla prima cosa che ti propone il serramentista, come avviene quasi sempre.

Anche per questo articolo mi sono fatto aiutare da Vincenzo Mancusi di chiudicasa, shop online dedicato proprio alle tapparelle, che con la sua esperienza ci guiderà attraverso le tapparelle speciali.

TAPPARELLE E SICUREZZA PASSIVA

In tutte le ristrutturazioni che ho fatto recentemente mi è stato richiesto di installare un sistema antifurto o almeno di farne la predisposizione.

Si tratta di sistemi di sicurezza attiva: cioè, in soldoni, degli strumenti controllano attivamente che nessuno tenti di entrarti in casa. Sensori volumetrici, a tendina, contatti magnetici, videocamere…ce ne sono in abbondanza.

Però il primo ostacolo contro i malintenzionati sono i sistemi di sicurezza passiva: cioè le barriere fisiche che metti tra te e il ladro.

E, a parte i fossati con i coccodrilli, le tapparelle possono essere una delle barriere più importanti tra i sistemi di sicurezza passiva.

Ti ho già parlato di questo argomento in un articolo: Progettare la sicurezza nella tua ristrutturazione: sistemi di protezione passiva

Ma lì ti ho fatto una panoramica generale, in questo articolo invece ci concentreremo solo sulle tapparelle.

Ed è importante approfondire questo aspetto perché se le finestre sono facilmente accessibili, i ladri non provano nemmeno ad aprire la porta blindata: sollevano la tapparella rompono il vetro ed entrano in casa.

Naturalmente ogni caso va valutato con un po’ di raziocinio: se abiti al quindicesimo piano di un palazzo difficilmente il ladro entrerà dalle finestre…ma tutte le case singole, villette a schiera, bifamiliari e i piani bassi dei condomini devono stare attenti.

E cominciamo con lo sfatare un mito:

Tapparella in acciaio significa automaticamente sicurezza?

Nella prima parte della guida abbiamo visto che le tapparelle in acciaio coibentato sono resistenti e solide, quindi non temono vento forte, grandine e pioggia battente, a differenza di quelle in PVC o alluminio.

Ma tapparelle in acciaio non significa automaticamente maggior sicurezza.

Infatti il punto debole di ogni tapparella standard, sia essa in PVC, alluminio o acciaio, è che si può facilmente sollevare dall’esterno.

Naturalmente i ladri lo sanno e in caso di furto le tapparelle non presentano mai segni di manomissione semplicemente perché i ladri le sollevano dall’esterno forzando l’avvolgimento del telo all’interno del cassonetto.

È vero che una tapparella in acciaio pesa di più di una in PVC…ma la realtà è che se non si prendono altri provvedimenti non fa molta differenza se l’avvolgibile è in plastica, acciaio alluminio.

Occhio: non voglio negare che l’acciaio sia una scelta migliore in termini di sicurezza rispetto ad altre soluzioni, proprio grazie alle sue caratteristiche. Voglio solo farti capire che senza opportuni sistemi integrativi tali caratteristiche sono inutili.

Il più semplice sistema per aumentare la sicurezza delle tapparelle: il chiavistello

Il primo vero ed efficace strumento per aumentare il livello di sicurezza delle tapparelle è quello di dotare le stecche di un catenaccio di sicurezza.

Di cosa si tratta?

Semplicemente di una sorta di chiavistello che viene inserito in una delle prime stecche e che consente, tramite una levetta, di far scorrere un perno nelle guide laterali della tapparella.

Tali guide sono murate e incastrate tra ornie/muratura e infisso, e il chiavistello rende di fatto impossibile sollevare la tapparella.

tapparelle speciali: stecca con chiavistello

Si tratta di una soluzione economica applicabile a qualsiasi tipologia di tapparella. Però non è di certo il massimo della praticità. Infatti ti costringe ad aprire e chiudere costantemente tutti i catenacci.

Soprattutto ora che si tende ad elettrificare le tapparelle, che vengono alzate e abbassate con un comando centralizzato, non è una soluzione che utilizzerai ogni volta che esci. E infatti quasi tutte le persone che ce li hanno si riducono ad utilizzarli solo quando si allontanano dalla propria abitazione per lunghi periodi.

Inoltre, seppur è vero che il chiavistello migliora sensibilmente la sicurezza della tapparella, un ladro con un po’ di impegno ne avrà facilmente ragione.

Esistono altre soluzioni decisamente più efficaci e flessibili per garantire una elevata sicurezza passiva alle tapparelle.

Tapparelle come porte blindate

Lo sai che esistono tapparelle che hanno un livello di resistenza ai tentativi di effrazione pari a quelli di una porta blindata?

E lo sai che queste tapparelle sono solitamente in alluminio e non in acciaio?

Per la precisione le stecche di queste tapparelle sono realizzate in alluminio estruso. Procedimento che fornisce un prodotto notevolmente diverso rispetto alle normali stecche coibentate.

Infatti, come abbiamo visto nella prima parte della guida, le stecche coibentate sono composte da lamiere sagomate e riempite di schiuma con lo scopo di renderle più rigide (e solo come scopo secondario di migliorare l’isolamento…).

Ma si tratta pur sempre di prodotti molto flessibili e facilmente deformabili. Non in grado di garantire buone prestazioni di sicurezza

Invece le stecche estruse consentono di realizzare un prodotto molto più resistente. Infatti si tratta di un unico pezzo (l’estrusione consiste nello spingere un materiale attraverso una sagoma per dargli la forma desiderata) con una parete spessa fino a 2 mm e con un peso finito che può arrivare fino a 12 Kilogrammi a metro quadrato.

Parliamo di un prodotto indeformabile e personalizzabile in ogni colore.

tapparelle speciali: coibentato contro estruso

Dalle foto che vedi qui sopra puoi capire che se parliamo di tapparelle in alluminio estruso stiamo ragionando di prodotti di alto livello con peso e solidità molto diversi anche dalla tapparella in acciaio coibentato.

Ma se ci fermassimo qui varrebbe lo stesso discorso fatto per l’acciaio: maggior peso non significa garanzia di sicurezza.

Certo, un miglioramento ci sarebbe…ma per trasformare una tapparella in antieffrazione ci vuole altro.

E i catenacci di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente sono sicuramente una soluzione importante. Ma con tutte le problematiche che abbiamo visto.

Se cerchi un prodotto certificato antieffrazione e di ultima generazione devi orientarti verso altre tipologie.

Ci sono varie tecnologie in commercio, che consentono alle tapparelle di arrivare fino alla classe antieffrazione 5 (la più alta…considera che solitamente un portoncino blindato è in classe 3).

Quasi tutti i sistemi sono realizzati con la combinazione di due o tre tipologie di stecche differenti.

Per farti capire il funzionamento prenderemo ad esempio il sistema Lupin prodotto dall’azienda Pracal, ma ce ne sono tanti altri che sono praticamente identici.

Qui sotto puoi vedere un’immagine di come è composta:

tapparelle speciali: antieffrazione con sistema Lupin
Funzionamento sistema Lupin

Come vedi il sistema si compone di tre stecche:

  • Una che costituisce la stecca principale, quella che si vedrà a tapparella chiusa;
  • Una stecca sottile microforata che si incastra nella precedente quando è chiusa e che garantisce aerazione e luce quando è parzialmente aperta (questa può essere prevista o meno);
  • Una terza stecca piccola di congiunzione, detto gancio, che grazie alla posizione che assume quando la tapparella è chiusa garantisce la sicurezza antieffrazione.

Il sistema funziona per caduta. Quando l’avvolgibile scende nelle speciali guide i profili in alluminio si “incastrano” letteralmente con la guida e più l’avvolgibile scende più gli incastri aumentano aumentando l’attrito dell’avvolgibile contro le guide. Siccome il malintenzionato prova a sempre a sollevare si trova innanzi un avvolgibile molto pesante e più prova a sollevare più l’attrito aumenta.

Esistono prodotti che integrano a questo sistema anche dei chiavistelli automatici, cioè che si attivano quando la tapparella è completamente abbassata e che si staccano automaticamente in fase di sollevamento, garantendo così maggiore sicurezza e evitando la scocciatura di doverli aprire manualmente.

Il sistema che abbiamo appena visto è certificato per una classe antieffrazione 4.

Però ha un “difetto” (che non definirei tale…): visto il peso del sistema (dai 12 ai 15 kg/mq) è necessaria l’elettrificazione del tutto. Con conseguente sostituzione dei rulli (che devono essere adatti a contenere il motore e a reggere il peso della tapparella) e probabilmente sostituzione del cassonetto.

Di questi aspetti ne parleremo nella terza parte della guida.

Ora vediamo qualcos’altro.

TAPPARELLE, AERAZIONE E ILLUMINAZIONE NATURALE: LA TAPPARELLA ORIENTABILE

Lo so, sembra una contraddizione in termini, ma garantire una buona illuminazione e aerazione quando la tapparella è abbassata è un problema reale. Soprattutto in estate, quando si abbassa la tapparella per proteggersi dal caldo e dai raggi del sole diretti.

Le persiane (dette anche gelosie o romane) hanno il grande vantaggio di garantire l’ombreggiamento senza rinunciare al riciclo dell’aria. Invece le tapparelle standard hanno il limite di ridurre significativamente (se non del tutto) il passaggio dell’aria quando sono abbassate.

Un primo sistema lo abbiamo visto nel paragrafo precedente: inserire una stecca microforata.

Però è un’altra la tapparella che è riuscita a fare subito breccia nel cuore di architetti e designer: quella orientabile, progettata per funzionare sia come tapparella che come frangisole. Le stecche, infatti, sono mobili e possono sporgere verso l’esterno diventando a tutti gli effetti un frangisole.

Tapparelle speciali: lamelle orientabili
tapparelle speciali: sistema orientabile

Il funzionamento di base di questo avvolgibile è per caduta: quando si abbassa la tapparella è il peso stesso del telo avvolgibile che fa sollevare le stecche, trasformando la tapparella in frangisole.

Essendo un prodotto anch’esso realizzato in alluminio estruso, parliamo di un prodotto di qualità molto alta che garantisce resistenza e lunga durata nel tempo.

Ovviamente se intendi installare questa tipologia di prodotto è importante progettare con cura il foro-muro predisponendo per tempo un rullo rinforzato e dei supporti capaci di reggere nel tempo un telo avvolgibile che ha un peso di 12/13 kilogrammi a metro quadrato.

Anche questo prodotto esprime il suo massimo potenziale se motorizzata. A parte per i motivi di peso già detti nel paragrafo precedente, anche perché in questo modo sarà possibile impostare e regolare le 3 funzioni della tapparella orientabile:

  • Aperta per ottenere il massimo ingresso della luce;
  • Chiusa per oscurare totalmente;
  • Frangisole per garantire ombreggiamento e circolazione dell’aria.

Naturalmente, come abbiamo detto nel paragrafo precedente, per motorizzare una tapparella probabilmente dovrai fare anche lavori di muratura legati alla sostituzione del cassonetto e della guida.

Visto che su RistrutturazionePratica parliamo di ristrutturazione della casa penso che non sia un grosso pensiero per te.

Ma se invece devi cambiare solo le tapparelle?

Devi rinunciare a illuminazione naturale e aria fresca?

Tapparelle ad asola maggiorata

Per risolvere il problema dell’aerazione con le tapparelle parzialmente abbassate puoi ricorrere a quelle con asola maggiorata.

Sai cos’è l’asola delle tapparelle?

Si tratta di piccoli fori che si trovano nella parte superiore della stecca, quella che si aggancia alla stecca successiva.

Hai presente quando la tapparella è semi-abbassata e vedi tutte quelle lineette di luce? Ecco: quelle sono le asole.

Le tapparelle ad asola maggiorata sono in alluminio coibentato (cfr. la prima parte della guida) e grazie alle maggiori dimensioni dell’aula consentano un maggiore ingresso di luce e aria.

Normalmente le asole di una tapparella standard hanno un’altezza di 2mm e una larghezza di 17mm, le asole maggiorate invece sono alte 5mm e larghe tra gli 80 e i 160mm.

tapparelle speciali: asola maggiorata

Quando la tapparella è abbassata l’ombreggiamento e quindi la protezione dai raggi solari è assicurata senza dover rinunciare alla circolazione dell’aria e l’ingresso della luce.

Questa tapparella assicura privacy senza rinunciare alla luce in inverno e alla circolazione dell’aria in estate.

Tapparelle con stecche microforate

Una variante che abbiamo già intravisto (anche se in modalità diverse) nel paragrafo sulla sicurezza antieffrazione è la tapparella con stecche microforata.

Sono anch’esse realizzate con profili in alluminio coibentato ma le stecche di questa tapparella hanno un gancio più ampio e resistente che è microforato.

tapparelle speciali: asole microforate

I fori hanno dimensioni paragonabili ai fori di un telo zanzariera, quindi oltre a svolgere benissimo tutte le funzioni di una tapparella tradizionale hanno un valore aggiunto perché ci difendono anche dall’ingresso delle zanzare quando parzialmente abbassata.

Se non ti è possibile installare delle zanzariere questa tapparella, oltre a garantire l’oscuramento totale quando è completamente abbassata, risolve due problemi:

  • Migliora la circolazione dell’aria e consente l’oscuramento progressivo
  • Quando è abbassata parzialmente è a tutti gli effetti una zanzariera.

Come dicevamo prima, una qualità di queste due tipologie di prodotto è che possono essere installate nell’ambito di una normale sostituzione di avvolgibili ma anche per una ristrutturazione poco impegnativa che non coinvolga in modo importante l’involucro edilizio.

PROBLEMI DI COLORE? TAPPARELLE BICOLORE

Se abiti in un condominio lo sai meglio di me: quando sostituisci infissi e tapparelle devi rispettare i colori e le finiture presenti.

Si tratta di condizioni di decoro che spesso sono riportate anche nei regolamenti condominiali.

Addirittura, se abiti in un centro storico con piano colore, te lo impone il Comune.

E sono perfettamente d’accordo: odio quei palazzi Arlecchino con tapparelle marroni, rosse, verdi, bianche…

Tapparelle speciali: bicolore

E qui sta il problema: alle volte i colori esterni sono inguardabili.

Quanti condomini ho visto con tapparelle verde bottiglia o azzurre. Mi sanguinano sempre gli occhi.

Il fatto è che poi queste tapparelle te le devi vedere anche dentro casa. E se ci tieni ad avere una bella casa anche di sera quando le tapparelle sono abbassate, un verde bottiglia potrebbe darti fastidio.

Ma la soluzione c’è e sono le tapparelle bicolore: cioè esternamente di un colore e internamente di un altro.

Questi teli avvolgibili sono realizzati in alluminio coibentato, ovviamente con opzione media ed alta densità, ma anche in materiali misti PVC e Alluminio.

Un buon prodotto del genere potrebbe essere quello che unisce alluminio coibentato e PVC.

Viene realizzata tramite l’unione di una stecca di alluminio coibentata ed una in PVC. All’esterno abbiamo la resistenza dell’alluminio coibentato che resiste meglio alle sollecitazioni termiche. Internamente abbiamo invece una stecca in PVC con una camera d’aria. Come hai imparato il PVC è estremamente isolante quindi ti assicura elevato isolamento senza esporre la tapparella al rischio di deformazione.

Quando la tapparella è abbassata la componente in PVC “assorbe” il calore proveniente dall’esterno durante le giornate calde. Al contrario, nei mesi invernali, “frena” le dispersioni termiche dei serramenti creando una vera e propria camera aggiuntiva che isola ulteriormente l’involucro edilizio.

tapparella bicolore

TAPPARELLE: UNA SCELTA INFINITA

Come hai potuto vedere in questi due articoli sulle tapparelle abbiamo analizzato tante tipologie:

  • PVC
  • Alluminio coibentato
  • Alluminio estruso
  • Acciaio coibentato
  • Acciaio estruso
  • Di sicurezza
  • Orientabili
  • Microforate
  • Ad asola maggiorata
  • Ad asola bicolore
  • Bicolori
  • Bimateriale

E non credo di sbagliarmi se ti dico che qualcosa mi sono scordato.

Però abbiamo coperto quasi la totalità delle possibilità che ti offre il mercato.

Questa enorme possibilità ti dice solo una cosa: se devi scegliere la tua nuova tapparella devi prima valutare le tue esigenze e poi valutare cosa è necessario fare per installare la tapparella che hai scelto. (Servono opere murarie? Devi cambiare i cassonetti? Devi cambiare i rulli? Va tutto bene com’è?).

In due parole: devi pianificare.

E se stai ristrutturando casa quella delle tapparelle è solo una piccola pianificazione della più importante pianificazione di tutta la ristrutturazione che devi fare. E che non puoi delegare.

Alla pianificazione e gestione della ristrutturazione è dedicato il mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”. In questa pagina trovi maggiori informazioni sui suoi contenuti che riguardano anche detrazioni fiscali, selezione di tecnici e imprese, contrattualistica, direzione dei lavori, pratiche edilizie…tutto quello che un proprietario deve sapere.

Noi ci vediamo alla terza parte di questa guida dedicata a cassonetti e sistemi di movimentazione.

mailling list per ristrutturare casa

L’articolo Guida alla sostituzione delle tapparelle [Parte 2]: le tapparelle speciali sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.


Se abiti in una casa costruita dopo la seconda guerra mondiale probabilmente hai le tapparelle all’esterno delle finestre.

E se con la tua ristrutturazione stai pensando di cambiare gli infissi sono certo che non stai prestando grande attenzione alle tapparelle.

Sì, magari hai detto al serramentista “insieme agli infissi cambiamo anche le tapparelle”…ma in fondo per te una vale l’altra…

In questa guida ti dimostrerò che anche nella scelta della tapparella ci sono tante cose di cui devi tenere conto.

mailling list per ristrutturare casa

Però cerchiamo di capirci: non è che scegliere la tapparella sia qualcosa di poi così complicato…non voglio passare per l’addetto all’ufficio complicazioni cose semplici.

Ma le tapparelle sono comunque il primo elemento a protezione della tua casa (e degli infissi che magari hai pagato uno sproposito).

Quando c’è vento, pioggia, grandine o sole battente magari pensi “adesso chiudo la finestra” ma poi ti ritrovi ad abbassare le tapparelle.

E siccome la loro sostituzione avviene quasi sempre insieme a quella degli infissi, è importante che tu pensi al foro-finestra come se fosse un’unica cosa, in cui ogni elemento è ugualmente importante.

Quindi ti devi occupare tanto dell’infisso quanto del sistema di oscuramento (cioè la tapparella).

Invece spesso si tende a risparmiare su questo elemento, o a rimandarne la scelta ad un secondo momento.

“Si vabbè…per le tapparelle ce la vediamo dopo”

…l’ho sentito dire un sacco di volte…

Ma dopo potrebbe non andare bene.

Perché magari hai bisogno di tapparelle che risolvano uno specifico problema, e per installarle ci vuole un sistema specifico che magari necessita di spazi e collocazioni diverse da quelli standard.

Ad esempio un problema che mi capita di affrontare spesso qui a Salerno è legato al vento.

Non so se abiti in una città ventosa…ma qui alle volte il maestrale può essere fastidioso (certo non come la bora di Trieste…).

In molti si lamentano che durante la notte non riescono a dormire perché le tapparelle sbattono o i cassonetti fischiano (è successo anche a me nella casa dove abitavo fino a pochi anni fa).

In questi casi spesso la causa sono vecchie tapparelle in legno…e quasi tutti pensano che sia sufficiente cambiare quelle per risolvere il problema.

Ma non è così: in questi casi, se vuoi veramente risolvere il problema alla radice, devi cambiare anche le guide con quelle anti-rumore.

“…Mbè? Dove sta il problema?”

Il problema è che queste guide hanno delle dimensioni differenti rispetto a quelle standard.

Quindi se non le prevedi insieme agli infissi, ma ti decidi quando ormai il foro-finestra è stato impostato senza tenere conto di questo aspetto, potresti ritrovarti a dover fare modifiche costose per riuscire a metterle…o ad installare guide non adeguate alla riduzione del rumore (o peggio ancora a tenerti quelle vecchie).

Così avrai tapparelle nuove…che però continuano a fare rumore tanto quanto quelle vecchie.

Ma di certo il vento non è l’unico possibile problema.

Un altro che, soprattutto in alcune zone d’Italia, sta diventando importante è quello legato alla grandine.

Proprio qualche giorno fa mia mamma (che abita in provincia di Treviso), mi ha detto che una violenta grandinata le ha rovinato la carrozzeria della macchina (nuova…). E non è la prima volta che succede.

Ecco: come le carrozzerie anche le tapparelle si possono rovinare con la grandine. Non tutte le tapparelle infatti sono idonee per resistere alla grandine.

Solo che se la macchina viene rovinata da una grandinata la porti dal carrozziere ad aggiustare…se una tapparella si rovina a causa di una grandinata la porti in discarica.

Se vivi in un posto dove questi fenomeni sono frequenti dovresti installare delle tapparelle adatte.

E tu sai che caratteristiche devono avere queste tapparelle?

Ma la scelta delle tapparelle non è un problema solo di chi deve trovare la risposta a specifici problemi come quelli che abbiamo appena visto…con tutti i produttori e la scelta che c’è in giro la sòla è dietro l’angolo anche se sei alla ricerca di un prodotto standard…

Quando scegli la tapparella devi anche saper distinguere tra i vari materiali.

Conosci il PVC?

Ormai gli infissi in PVC sono quelli largamente più diffusi. Credi che il PVC non sia arrivato anche alle tapparelle?

Anzi…si è iniziato prima a realizzare tapparelle in PVC (da dopo la seconda guerra mondiale) e poi si è passati a realizzare anche gli infissi di questo materiale.

Quindi la tecnologia è consolidata.

“Bene!” dirai tu…ma anche qui si nascondono delle insidie.

Potresti installare delle tapparelle in PVC che il serramentista ti vende a prezzi stracciati come bellissime e che “signora mia durano una vita”

Sei convinto di aver fatto un affare. Ma proprio quando il sole delle 13:30 di un caldo pomeriggio di agosto ti sta facendo sudare anche le sopracciglia mentre provi a mangiarti quello spaghetto alle vongole che ti guarda invitante dal piatto…ecco che la tua unica salvezza, cioè “le tapparelle scese” (come si dice qui al sud) improvvisamente si bloccano…perché le stecche si sono deformate a causa del caldo.

È meno inusuale di quello che pensi…e il motivo è che le tapparelle in PVC devono avere delle caratteristiche precise per durare nel tempo (e resistere al calore). E il bello è che alcune normative entrate in vigore alcuni anni fa hanno reso meno banale questo aspetto. (Ne parleremo a breve).

Ok, non ti voglio spaventare: ti ho già detto che scegliere la tapparella giusta non è difficile. E lo confermo.

Basta avere le informazioni giuste.

In questa guida troverai alcune indicazioni su cosa devi sapere quando un serramentista ti propone una tapparella piuttosto che un’altra.

In realtà di tapparelle ne abbiamo già parlato un’altra volta nel blog…quando ho pubblicato una mega guida in cinque parti alla sostituzione degli infissi. In un paragrafo di uno di quegli articoli ti ho parlato di tapparelle (lo trovi qui).

Ma oggettivamente avevo affrontato l’argomento in modo superficiale e sbrigativo.

Così ho deciso di dedicare una guida completa alle tapparelle.

E siccome ammetto di non essere proprio ferratissimo sull’argomento, ho chiesto aiuto ad un esperto del settore: Vincenzo Mancusi di Chiudicasa mi ha dato una mano a scrivere questa guida.

Così questo sarà un articolo scritto a quattro mani (in realtà i contenuti tecnici sono quasi tutti di Vincenzo…).

Ma abbiamo già speso troppe parole senza ancora dire nulla…quindi andiamo al sodo.

Se non è la prima volta che mi leggi sai che mi piace affrontare ogni argomento nel modo più completo possibile (almeno in relazione alle mie conoscenze…).

E anche questa volta faremo così.

Per questo non ritengo che si possa parlare di tapparelle senza avere almeno idea di come sia fatto questo sistema di oscuramento, quali sono gli elementi che le compongono e come funzionano. Quindi partiamo con il rispondere a questa domanda:

COME È FATTA UNA TAPPARELLA?

Potrebbe sembrare un argomento banale, ma non lo è.

Quando parliamo di tapparelle, in realtà parliamo di “sistema di oscuramento”. Che come ogni sistema è composto da varie parti, che viaggiano sempre insieme.

Il sistema-tapparella è sempre costituito da almeno quattro elementi:

  1. Un telo flessibile realizzato con stecche unite tra loro (quello che chiamiamo tapparella…);
  2. Un rullo in ferro, posizionato in un vano sopra dell’infisso (il cassonetto), che tramite dei perni può ruotare e a cui il telo viene agganciato;
  3. Un sistema di sollevamento (motorizzato o manuale) che consente l’avvolgimento del telo;
  4. Una coppia di guide in cui la tapparella scorre durante la movimentazione.
Come sono fatte le tapparelle

Questi quattro elementi nel loro complesso consentono di gestire la quantità di luce e aria che entrano in casa e a cui sono esposti gli infissi.

E siccome, anche se non sembra, le cose da dire sono molte, ho deciso di dividere questa guida in tre parti:

  1. In questo primo articolo parleremo di quali sono le tipologie di tapparelle attualmente maggiormente diffuse.
  2. Nella seconda parte invece vedremo prodotti nuovi e/o più di nicchia, pensati per risolvere specifici problemi, che però stanno avendo sempre maggiore diffusione.
  3. Nella terza parte parleremo di cassonetti, accessori e sistemi di sollevamento.

Ti ho già detto che mi piace essere completo nell’affrontare un argomento? Ecco…nel prossimo paragrafo ti voglio raccontare un po’ la storia della tapparella e della sua evoluzione.

So che non è indispensabile per i nostri scopi, quindi se non ti interessa saltala e passa pure al paragrafo successivo in cui parleremo delle tre tipologie di tapparelle attualmente più diffuse.

TAPPARELLA STORY

Le tapparelle sono l’evoluzione delle stuoie in bambù o in canne, ancora oggi in uso per proteggere dal sole i gazebo, le verande e le strutture all’esterno in generale.

L’evoluzione da stuoie a tapparella avviene in Germania, a partire dalla metà dell’800.

La prima azienda che razionalizza questo sistema di oscuramento, arrivando a progettare e brevettare il sistema avvolgibile per come lo conosciamo oggi, è la Komarek, azienda bavarese fondata nel 1880.

Questa azienda era specializzata nella produzione di “gelosie”…cioè i classici scuretti…ed ha visto un’opportunità di innovazione con le tapparelle.

Quindi dalla fine del 1800 in Europa, tra i canoni di progettazione di sempre più architetti, si diffonde anche la tapparella in sostituzione delle persiane o degli scuretti interni.

Palazzo delle Debite a Padova

Questa soluzione arriva in Italia grazie ad alcuni architetti che non avevano gli occhi puntati solo al loro vicinato. Ad esempio Camillo Boito, architetto di caratura internazionale vissuto tra l’800 e l’inizio del ‘900, è stato tra i primi ad utilizzare sistematicamente questa nuova soluzione, impiegando l’avvolgibile in numerosi suoi progetti.

Un esempio famoso è il palazzo delle Debite, che si trova in piazza delle Erbe a Padova, costruito nel 1874.

Ma questi sono rimasti episodi isolati per molti anni nel nostro territorio. Perché si diffonda definitivamente anche in Italia la nuova tecnologia delle tapparelle dobbiamo aspettare l’inizio del secolo successivo.

Proprio la Komarek all’inizio del XX secolo apre una filiale in Italia, per la precisione a Rovereto in provincia di Trento. Qui nasce la “Komarek società italiana gelosie avvolgibili”.

Komarek azienda italiana tapparelle

Dopo la Komarek sono nate numerose aziende nello stesso settore. Già negli anni ‘20 del secolo scorso sono rintracciabili numerose realtà imprenditoriali specializzate nella produzione di gelosie, serrande avvolgibili e tapparelle. Qui sotto ad esempio puoi vedere un estratto dell’annuario del Regno d’Italia del 1935, dove sono elencati alcuni produttori nelle provincie di Milano, Trieste, Trento, Napoli, Modena.

Grazie alla flessibilità di questo sistema e alle soluzioni progettuali innovative che ha dato agli architetti, da allora tutta l’architettura istituzionale (Ospedali, Uffici Amministrativi, Uffici governativi) e civile ha fatto un uso sempre più ampio della tapparella come sistema oscurante.

Ad esempio grazie alle grandi dimensioni che fin dall’inizio potevano raggiungere le tapparelle è stato possibile progettare serramenti più ampi, accoppiali a 90° oppure liberare finalmente le finestre a nastro dalla presenza degli scuri.

Ma è nel secondo dopoguerra, periodo in cui anche l’edilizia è stata travolta da un forte impulso all’industrializzazione, che l’uso della tapparella ha sostituito in modo quasi totale quello degli oscuranti tradizionali, rendendo la persiana in legno ad ante battente un prodotto di nicchia..

In particolare è stata l’introduzione delle tapparelle in PVC, sempre ad opera della Komarek, a dare l’input definitivo: un materiale economico, di rapida produzione e facile installazione, ideale per le necessità di una nazione che doveva affrontare una ricostruzione post bellica in tempi rapidi.

Ok…penso che abbiamo detto abbastanza sulla storia delle tapparelle. Non è il tema di questo articolo, ma mi sembrava interessante provare a fare una rapida ricostruzione di questo sistema di oscuramento.

Passiamo alle cose che ci interessano veramente.

LE TRE TIPOLOGIE DI TAPPARELLE MAGGIORMENTE DIFFUSE (E COME SCEGLIERLE)

Come abbiamo visto fino alla seconda guerra mondiale le tapparelle erano solo in legno.

Se adesso vai da un serramentista a chiedere una tapparella in legno ti guarda come se fossi un pazzo appena uscito dal manicomio.

Infatti adesso le tapparelle sono essenzialmente in tre materiali:

  1. PVC
  2. Alluminio
  3. Acciaio

Ma una non vale l’altra. E ognuna di queste deve rispondere a delle precise caratteristiche per garantirti di durare nel tempo, sia a livello meccanico che estetico.

Ti darò anche dei costi medi di fornitura di questi prodotti. Considera che tali costi sono relativi alla sola fornitura del telo-tapparella, e non di tutti gli accessori e nemmeno del montaggio.

Tapparelle in PVC: una tecnologia consolidata

Avvolgibile in pvc

Costo medio di fornitura: 20-30 €/mq

Il PVC (acronimo di polivinilcloruro) è un materiale plastico. È un materiale largamente utilizzato nel settore edile da decenni e può essere rifinito in tantissimi colori, oltre che con pellicole (per dare l’effetto-legno ad esempio).

Come abbiamo visto le tapparelle in PVC in passato hanno avuto una larghissima diffusione, soprattutto perché con bassi spessori e costi contenuti garantivano un buon isolamento.

Ma da alcuni anni stanno lasciando il passo ad altri materiali.

Infatti, sebbene siamo di fronte ad un sistema con tecnologie di produzione consolidate, presenta alcuni difetti difficilmente superabili.

Le stecche delle tapparelle in PVC sono realizzate attraverso un processo di estrusione. Cioè il PVC sotto forma pastosa (semi-liquido per intenderci) viene fatto passare forzatamente attraverso una sagoma che riproduce la forma del pezzo che si vuole ottenere.

Si ottiene così una stecca sufficientemente rigida da poter essere usata per formare il telo della tapparella.

Ma c’è un problema.

Il PVC quando fa caldo tende ad assorbire questo calore. E si dilata. Soprattutto durante le ore più calde della giornata.

I continui cicli di dilatazione e restringimento sono sempre un problema nel settore edile. E lo stesso vale per il PVC.

Infatti queste costanti sollecitazioni a lungo andare deteriorano la mescola con cui sono realizzate le stecche dell’avvolgibile.

Ti ricordi quando prima abbiamo detto che le tapparelle in PVC possono smettere di funzionare perché le stecche si deformano?

Ecco…questo è il motivo.

Ma la realtà è che fino al 2015 non era un problema…

Il motivo è che prima di questa data le tapparelle e tutti i prodotti in PVC destinati all’edilizia prodotti in Europa contenevano piombo come componente stabilizzante.

La presenza di questo e altri metalli pesanti all’interno della mescola aiutava e contenere sia le deformazioni che gli scolorimenti durante l’estate, e le crepe durante i mesi invernali.

Da anni sappiamo che il piombo è un materiale pericoloso per la salute umana. A tal proposito nel 2006 il Parlamento Europeo ha emanato il Regolamento REACH, n. 1907/2006, concernente la registrazione, valutazione, l’autorizzazione e la restrizione delle sostanze chimiche.

Per quanto riguarda il PVC questo regolamento limita l’uso del piombo allo 0,1%.

Quindi non lo elimina del tutto ma lo riduce in modo drastico.

Però i produttori europei di PVC, con un impegno volontario, hanno deciso eliminarlo del tutto in modo graduale a partire dal 2015.

Sebbene il piombo sia ancora presente nel PVC importato (e per questo è il caso di fare attenzione alla provenienza delle tapparelle…), oggi le tapparelle in PVC, se acquistate da un produttore Italiano o europeo, non presentano rischi per la salute di chi le utilizza.

Ma la mancanza di Piombo, mercurio e altri additivi dannosi nella mescola le rende inesorabilmente più deboli e soggette a maggiori dilatazioni.

Quindi facciamo 1+1 e vediamo quali accorgimenti devi prendere nella scelta delle tapparelle in PVC:

  1. Evita tapparelle di colore scuro, perché sono molto più sensibili alle variazioni termiche (metti al sole un oggetto nero e un oggetto bianco e dimmi quale scotta di più…). E quindi durano di meno.
    Se proprio non puoi fare a meno di installare una tapparella in PVC nera cerca di non metterla su finestre esposte al sole per molte ore del giorno (quindi prediligi orientamenti nord e al massimo est).
  2. Un buon indicatore di robustezza è il peso della tapparella. In particolare il peso al metro quadrato (kg/mq).
    Il motivo è che una tapparella più pesante è realizzata con stecche il cui telaio ha uno spessore maggiore…quindi sono più robuste.
    La tapparella in PVC dovrebbe pesare almeno 4 kg/mq (meglio 4,5…)
  3. Se proprio vuoi toglierti ogni pensiero richiedi tapparelle con stecche rinforzate tramite inserti in ferro o fibra di vetro, per contenere eventuali deformazioni.

Ultimo consiglio: le tapparelle in PVC, a differenza delle altre di cui parleremo a breve, di solito vengono fornite senza tappi laterali di chiusura. Questi tappi hanno la funzione principale di non far sfregare tra di loro le lamelle quando si movimenta la tapparella. Ma il PVC è un materiale che potremmo dire autolubrificato, quindi non ne ha bisogno.

Però questi tappi hanno anche un secondo ruolo: quello di stabilizzare la tapparella. Quando mancano c’è la tendenza a muoversi orizzontalmente durante il funzionamento.

Questo porta le stecche ad incastrarsi e quindi a bloccare il movimento della tapparella.

Quindi verifica (o chiedi) che siano dotate di questi tappini.

Tapparelle in Alluminio coibentato: occhio alle caratteristiche!

Stecca tapparelle in alluminio

Costo medio di fornitura: 35-45 €/mq

Quando parliamo di “alluminio coibentato” intendiamo tapparelle con stecche realizzate in alluminio riempite di schiuma poliuretanica.

Che ad oggi sono il prodotto più utilizzato.

Le stecche di questa tipologia di tapparelle sono realizzate in due modi differenti: o per estrusione (come il PVC) o per pressopiegatura.

Questo è sicuramente il sistema più diffuso perché rapido ed economico.

In sostanza si parte da enormi bobine di alluminio che vengono laminate (tecnicamente pressopiegate) fino a prendere la forma desiderata (che nel caso delle tapparelle è più o meno quella di un parallelepipedo).

Lo spessore standard di queste lamine di alluminio è di 0,35 millimetri. E anche se la forma che gli viene data fornisce un minimo di rigidità, non è per niente sufficiente a garantire un prodotto che sia minimamente utilizzabile come tapparella.

Basta un dito per deformarle.

Cosa viene fatto quindi?

Si riempie la sagoma della stecca con schiuma poliuretanica. In questo modo si raggiunge la stabilità e rigidezza necessaria per poter utilizzare queste stecche nei teli delle tapparelle.

Però attenzione: la maggior parte delle tapparelle che ti vendono in giro sono riempite con schiuma poliuretanica a bassa densità, circa 75 kg a metro cubo.

Questo cosa vuol dire?

Che la tapparella è sì stabile e leggera (indicativamente puoi paragonarne le prestazioni ad una in PVC da 4 kg/mq…ma come (scarsa) resistenza alla grandine siamo sullo stesso livello e isola molto poco.

Una tapparella di questo tipo pesa circa 2,7kg/mq e sicuramente presentano alcuni vantaggi indiscutibili rispetto a quelle in PVC:

  • Maggiore resistenza e minore deformabilità. Infatti l’alluminio resiste molto meglio agli sbalzi di temperatura, quindi puoi tranquillamente scegliere colori molto scuri senza correre rischi;
  • Grande varietà di colori disponibili (come il PVC) che però non sbiadiscono (e hai detto nulla…);
  • Installazione più semplice. Perché a differenza del PVC tutti i produttori, una volta preparato il telo, applicano sulle stecche i  tappi laterali che impediscono alla tapparella di muoversi in fase di installazione (quelli che abbiamo detto mancano alle tapparelle in PVC).

Ma detto ciò, se non vuoi accontentarti di un entry-level nelle tapparelle in alluminio, ma cerchi delle prestazioni migliori sotto tutti i punti di vista (isolamento, resistenza, durabilità), dovresti optare per sistemi che abbiano:

  • Riempimento con poliuretano ad alta densità, dai 300 kg/mc a salire (maggiore isolamento e resistenza alla grandine);
  • Realizzate con profili estrusi e non pressopiegati (maggiore resistenza)

Visto che stiamo parlando di sostituzione di vecchie tapparelle devi porre attenzione anche ad un altro aspetto, legato alle guide.

La tapparella in Alluminio ha uno spessore delle stecche di circa 12 mm, mentre una vecchia stecca in PVC ha uno spessore di 15/16 mm. Se decidi di sostituire solo la tapparella e non le guide…la tapparella sbatte (come quando c’è vento…solo che rischia di farlo sempre).

Quindi insieme alla tapparella sostituisci anche le vecchie guide. Nel caso togliere quelle esistenti sia un problema (nel caso tu non stia sostituendo tutti gli infissi ad esempio) chiedi espressamente delle guide da ristrutturazione. Sono guide che si inseriscono in quelle vecchie e che quindi, senza fare opere particolari, ti consentiranno di installare le nuove tapparelle in alluminio coibentato eliminando definitivamente ogni rumore in salita e discesa ma soprattutto durante le giornate di vento.

Vogliamo riassumere i tre accorgimenti-base nella scelta delle tapparelle in alluminio coibentato?

  1. Se abiti in una zona a rischio di frequenti grandinate, acquista tapparelle con schiuma ad alta densità;
  2. Sostituisci le guide (se possibile);
  3. Assicurati che i nuovi teli avvolgibili siano dotati dei tappi laterali posizionati sulle stecche.

Ok, abbiamo quasi finito, ci rimangono solo le:

Tapparelle in Acciaio coibentato: sono di sicurezza?

Stecca tapparelle in acciaio coibentato

Costo medio di fornitura: 50-60 €/mq

Il procedimento produttivo di queste tapparelle è identico a quello dell’alluminio.

Si parte da una bobina di acciaio, cioè un foglio spesso pochi decimi di millimetri arrotolato su sé stesso, che viene fatto passare attraverso delle presse che sagomano la lamiera fino a formare delle stecche.

Se per l’alluminio avevamo detto che lo spessore della lamiera solitamente è 0,35mm, per l’acciaio è di 0,42mm.

I profili sagomati vengono riempiti con schiuma poliuretanica a bassa densità per irrigidirle.

Se abbiamo detto che una tapparella in PVC (di buona qualità) pesa 4-4,5 kg/mq, una in alluminio 2,7kg/mq, una tapparella in acciaio realizzata in questo modo pesa circa 8-9 kg/mq.

Bastano questi dati per capire che una prima sostanziale differenza rispetto all’alluminio è il prezzo. Ma non solo per il peso, anche perché l’alluminio è un materiale più economico rispetto all’acciaio.

Quali sono i vantaggi che ti da una tapparella in acciaio?

Dal punto di vista tecnico l’acciaio ha una densità superiore rispetto all’alluminio, quindi le tapparelle in questo materiale sono più robuste e meno soggette ai danni provocati da vento e grandine (anche con schiuma a bassa densità).

Però facciamo chiarezza su un aspetto: è idea abbastanza diffusa che le tapparelle in acciaio offrano maggiore sicurezza contro le effrazioni.

In realtà una tapparella coibentata in acciaio pressopiegato standard (cioè quelle maggiormente diffuse) ti dà più o meno le stesse garanzie di sicurezza di una qualsiasi tapparella in alluminio o PVC.

Perché una ti garantisca maggiore sicurezza deve avere determinate caratteristiche.

(La sicurezza antieffrazione è un argomento articolato a cui ho già dedicato un articolo, lo trovi qui.)

Ma questo sarà uno dei temi del prossimo articolo sulle tapparelle.

Detto ciò: quali sono le caratteristiche a cui devi prestare attenzione quando acquisti una tapparella in acciaio?

Più o meno le stesse di una tapparella in alluminio:

  1. Se vuoi maggiore robustezza e isolamento opta per versioni con schiuma poliuretanica ad alta densità;
  2. Sostituisci anche le guide;
  3. Se stai scegliendo le tapparelle in acciaio perché cerchi maggiore sicurezza leggi il prossimo articolo sulle tapparelle 😛
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E ADESSO QUALE SCEGLI? PVC, ALLUMINIO O ACCIAIO?

Ok, abbiamo fatto tutto questo lungo articolo, adesso sai tutto (o quasi) delle tre tipologie di tapparelle più diffuse…

Ma quali scegliere?

Ognuna risponde a precise esigenze, e le tue esigenze le puoi sapere solo tu.

Se tu domani venissi da me e mi dicessi “Alessandro devo cambiare le tapparelle…cosa mi consigli di mettere?”, probabilmente, senza sapere nulla ti consiglierei delle tapparelle in alluminio coibentato.

Soluzione economica, di buona qualità e resistente nel tempo…

(Tra l’altro mi è capitato di farlo proprio poco tempo fa…)

Ma non è detto che sia sempre la scelta migliore o che sia sempre attuabile.

In questo ultimo paragrafo vorrei riassumere i pro e i contro di ognuna delle tre tipologie di tapparelle che abbiamo visto.

TIPOLOGIA PRO CONTRO PRESTA ATTENZIONE A COSTO
PVC Tecnologia consolidata

Economiche

Nessuna sicurezza

Si deformano (e rompono) col calore

Tendono a scolorirsi

Scarsa resistenza ad eventi atmosferici importanti (grandine)

Usa colori chiari

Chiedi che vengano inseriti i tappini laterali

 20-30
€/mq
ALLUMINIO COIBENTATO Economiche

Resistenti agli sbalzi termici

Mantengono il colore nel tempo

Nessuna sicurezza

Bassa resistenza ad eventi atmosferici importanti

Per maggiore resistenza chiedi tapparelle con schiuma ad alta densità

Per maggiore sicurezza chiedi tapparelle in alluminio estruso Sostituisci anche le guide

35-45
€/mq
ACCIAIO COIBENTATO Garantiscono un minimo di sicurezza

Resistono meglio ad eventi atmosferici importanti

Resistenti agli sbalzi termici

Mantengono il colore nel tempo

Costano di più   Verifica il reale grado di sicurezza (chiedi riempimento con schiume poliuretaniche ad alta densità)

Se vuoi tapparelle blindate leggi il prossimo articolo sulle tapparelle 😛

50-60
€/mq 

Come sempre se hai qualche domanda da farmi ci sono i commenti qui sotto. Ma io NON sono un esperto di tapparelle (a differenza di Vincenzo che mi ha aiutato con questo articolo), quindi vai sul suo sito e chiedi a lui per informazioni tecniche.

Invece, se la sostituzione delle tapparelle è solo uno dei lavori che devi fare nella ristrutturazione di casa tua, devi essere consapevole che cercare informazioni a spizzichi e bocconi qua e là in rete è un errore.

Non ti serve a nulla sapere tutto sulle tapparelle e poi cannare totalmente il processo di ristrutturazione.

Se vuoi impostare la tua ristrutturazione nel modo corretto da subito il punto da cui partire è il mio libro “Ristrutturazione Roadmap” che puoi acquistare su Amazon da qui.

Se invece vuoi informazioni più approfondite, che non riguardano solo il processo corretto di ristrutturazione da seguire ma anche nozioni su detrazioni fiscali, adempimenti burocratici, come stipulare contratti che ti tutelano (e varie altre cose indispensabili ad un proprietario di casa che deve ristrutturare) c’è il mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”. In questa pagina trovi maggiori informazioni sui suoi contenuti.

Se invece ti interessa solo sapere quali sono i principali errori da non commettere in una ristrutturazione puoi scaricare il report gratuito “i 7 errori della ristrutturazione”, cliccando sul banner che trovi qui sotto.

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L’articolo Guida completa alla sostituzione delle tapparelle sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.


Ti faccio una promessa: alla fine di questo articolo potrai sapere quanto ti costerà il rifacimento dell’impianto elettrico di casa tua.

Anche se non hai un progetto e non hai idea di quello che ci devi infilare dentro un impianto elettrico…

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A differenza della maggior parte dei miei articoli, questo sarà tutt’altro che lungo, perché il suo scopo non è spiegarti per filo e per segno come funziona un impianto elettrico e tutto quello che c’è da fare per rifarlo…ma farti calcolare in modo rapido e abbastanza preciso il suo costo.

E a tal proposito non voglio nemmeno tornare su un aspetto che ho già sviscerato: la differenza tra rifacimento e messa a norma di un impianto elettrico. Che sono due estremamente diverse.

Quello di cui parleremo qui è il rifacimento. Mettere a norma un impianto di 30 o 40 anni è quasi sempre una follia e uno spreco di soldi…

Detto ciò, per tutti gli approfondimenti del caso ti rimando ai molti articoli che ho pubblicato sull’impianto elettrico nel corso degli anni. Qui sotto una selezione:

Finita l’introduzione passiamo al succo dell’articolo. Cioè il costo di realizzazione di un impianto elettrico.

GLI ELEMENTI CHE DETERMINANO IL COSTO DI UN IMPIANTO ELETTRICO

Rifacimento impianto elettrico

Gli aspetti che determinano il costo di un impianto elettrico sono i seguenti:

  1. Il livello dell’impianto che vuoi realizzare
  2. La serie commerciale che intendi utilizzare
  3. La dimensione della casa e gli ambienti che sono presenti

Se sai dare risposta a queste domande puoi tranquillamente simulare il costo di realizzazione del tuo nuovo impianto elettrico.

Naturalmente sarà un costo di larga massima…senza un progetto non potrebbe essere diversamente…ma comunque sarà un costo realistico.

Vediamo brevemente i tre punti che abbiamo elencato qui sopra.

Il livello dell’impianto

Non so se ci hai fatto caso ma nell’elenco degli elementi che determinano il costo di un impianto elettrico non ne ho messo uno fondamentale: le tue esigenze.

In realtà le tue esigenze sono fondamentali…ma sono in gran parte assorbite nel livello dell’impianto che andrai a realizzare.

Certo, poi ci sono tutte le personalizzazioni…ma i livelli costituiscono la base da cui partire. E per il nostro scopo, cioè trovare dei costi di massima realistici, sono più che sufficienti.

I livelli sono normati: li trovi nella norma tecnica sugli impianti elettrici, la CEI 64-8. Su questo aspetto ho scritto un articolo: https://www.ristrutturazionepratica.it/livelli-impianto-elettrico/. Che ti ho linkato anche sopra. Per tutti gli approfondimenti vai li

Sinteticamente ci sono tre livelli di impianto:

  • Base
  • Standard
  • Domotico

La differenza riguarda essenzialmente il numero di dotazioni (luci, prese, TV, etc.) in relazione alla tipologia di ambiente e il sezionamento dell’impianto (il numero di linee in cui è diviso l’impianto).

Inoltre, come è chiaro, l’impianto domotico prevede anche un certo numero di funzioni domotiche…

Niente di più e niente di meno. Se vuoi approfondire vai a leggerti l’articolo che ti ho elencato sopra.

La serie dell’impianto

Qui intendiamo la serie commerciale: marca e modello per essere chiari.

Perché sono importanti?

Per i costi naturalmente…

Una serie economica costa poco…una serie media costa un po’ di più…una serie costosa costa tanto di più.

Ma in cosa differisce una serie costosa da una economica?

  • Qualità costruttiva (ricordati che comunque tutte le serie in commercio devono avere il marchio CE)
  • Possibilità di espansione/collegamento (p.e. l’implementazione di funzioni domotiche)
  • Estetica

Pensa che ci sono serie con placchette che possono costare oltre 100€ l’una…

Senza avere la pretesa di essere esaustivo ecco alcune indicazioni:

  • Serie Economiche: Bticino Matix, Gewiss One, AVE Ral
  • Serie Medie: Bticino LivingLight, Gewiss Lux, Ave Tekla
  • Serie Costose: Bticino Axolute, LivingNow, Gewiss Ice, Ice Touch, Ave Life, Avetouch

Se vuoi approfondire ti basta andare nei siti dei produttori della lista e vedere le caratteristiche dei vari prodotti.

Dimensione della casa e ambienti presenti

La dimensione della casa è importante per capire il numero di dispositivi elettrici che devono essere presenti oltre che il sezionamento che deve avere l’impianto (numero di linee).

Per dispositivi elettrici intendiamo punti luce, punti prese, punti telefono, etc.

E la destinazione degli ambienti?

Un soggiorno ha esigenze diverse rispetto ad una camera da letto…così come una cucina ha esigenze diverse rispetto ad un bagno…

Quindi la destinazione d’uso di questi ambienti, legata anche alla loro dimensione, è fondamentale per fare il calcolo giusto del numero di “punti” da prevedere. (Un punto è ogni presa/punto luce/telefono/etc. previsto)

Per approfondire questo aspetto ti rimando ancora una volta all’articolo sui livelli dell’impianto: infatti la norma a seconda della destinazione d’uso prevede un numero minimo di servizi elettrici.

Non abbiamo ancora parlato di costi…ma continua a leggere e vedrai che ci arriviamo.

GLI ELEMENTI CHE COMPONGONO UN IMPIANTO ELETTRICO

Cassetta di derivazione elettrica

Dopo aver capito quali sono gli elementi che determinano il costo di un impianto, dobbiamo vedere quali sono le principali voci di costo da sostenere:

  • Quadro elettrico (o centralino)
  • Punti di consegna (punti prese/luce/tv/telefono/etc.)
  • Dorsali
  • Costi accessori

Ti rimando all’articolo sul rifacimento dell’impianto elettrico per approfondire tutti questi aspetti: https://www.ristrutturazionepratica.it/rifacimento-impianto-elettrico-guida-completa/.

Naturalmente spendiamo un paio di parole anche qui.

Quadro elettrico

Il quadro elettrico è il cuore dell’impianto. Al suo interno ci sono tutti i dispositivi di comando delle varie linee in cui verrà suddiviso l’impianto.

In sostanza ci sono interruttori differenziali e magnetotermici (in soldoni i primi ti proteggono dalle dispersioni e dalle folgorazioni, i secondi proteggono l’impianto dai cortocircuiti).

Il numero di linee in cui deve essere diviso l’impianto è determinato dal livello dell’impianto e dalla dimensione della casa.

Come minimo ci deve essere una linea prese e una linea luci.

Spesso si divide anche tra zona giorno e zona notte.

Inoltre alcuni locali o funzioni possono avere linee dedicate: cucina, caldaia, condizionatori…

Il quadro elettrico è solitamente l’elemento più costoso dell’impianto e può passare da alcune centinaia di euro ad alcune migliaia…come determinarlo? A breve lo vediamo.

Dorsali

Le dorsali sono i tratti di impianto che collegano il quadro elettrico con le cassette di derivazione principali. Sono un po’ come la spina dorsale dell’impianto elettrico.

Sono composti da cavi elettrici che scorrono all’interno di tubi corrugati nascosti sotto il pavimento, nei muri o nei controsoffitti.

Questi cavi partono dal quadro elettrico e, arrivati alle cassette di derivazione (delle cassette in plastica dove le linee si dividono), proseguono verso altre cassette di derivazione secondarie o verso i punti di consegna finali.

Si calcolano a metro di sviluppo e il loro costo varia a seconda del diametro del cavo utilizzato, che solitamente non scende mai sotto i 2,5mmq per le linee luci e 4mmq per le linee prese.

Punti di consegna

Come abbiamo detto più volte i punti di consegna sono gli interruttori, le prese, gli attacchi TV, satellite, telefono…

In una casa il loro numero varia da alcune decine per gli appartamenti più piccoli a centinaia per quelli più grandi.

E il loro costo varia a seconda della serie utilizzata (quello di cui abbiamo parlato prima).

Sommati costituiscono sempre la voce di spesa più sostanziosa di un impianto elettrico.

Lo so che non ti ho ancora parlato di costi…alla fine vedremo tutto. Per ora stiamo facendo il quadro della situazione. E ci manca solo una cosa.

I costi accessori

In realtà di costo accessorio ce n’è solo uno che racchiude tutto: le assistenze murarie.

Cioè il muratore che segue l’elettricista e che apre e chiude le tracce necessarie per alloggiare gli impianti.

Attenzione: in questi costi non sono comprese stuccature e pitturazioni…che devono essere sempre computate a parte.

Non si tratta di un costo strettamente legato all’impianto elettrico ma è fondamentale per la sua realizzazione. E c’è sempre. Anche se in pochi te lo dicono prima di iniziare…

mailling list per ristrutturare casa

IL COSTO DI UN IMPIANTO ELETTRICO

Ci siamo: finora abbiamo visto cosa determina il costo di un impianto elettrico e quali sono le voci principali di spesa.

Ora potrei darti dei costi standard, tipo:

  • un quadro elettrico mediamente costa tra i 300€ e i 1.500€
  • una presa costa tra 30€ e 80€
  • le dorsali costano tra 4€ e 10€ al metro

Vai e calcolati i costi da solo!

Sono sicuro che mi manderesti a quel paese. Perché di questi valori non te ne fai nulla.

Se ad esempio hai scelto di fare un impianto standard…che ne sai qual è il costo giusto di un quadro elettrico? (che poi, per la cronaca, possono costare anche molto più di 1.500€…)

E di quanti punti hai bisogno? E di quale sia il giusto costo a punto?

Certo: potrei darti i costi divisi per tipologie di impianto, per numero presunto di punti, per serie…ma sarebbe comunque una cosa complicatissima…e poi dovresti farti i conti a mano.

Così ho pensato di creare e metterti a disposizione un foglio excel per calcolare rapidamente il costo che potrebbe avere rifare l’impianto elettrico di casa tua.

Qui sotto puoi vedere un video dove ti spiego come funziona:

Che dici…ti può essere utile?

Come hai potuto vedere ho aggiunto anche la stima del costo dell’impianto antifurto e dell’illuminazione integrata.

Non pretendo di aver creato uno strumento preciso al centesimo. Per quello ci vogliono i progetti reali degli impianti. E tu non ce l’hai.

Ma vuoi mettere la differenza tra “l’impianto dovrebbe costarti quattro o cinquemila euro” e quello che trovi in questo calcolatore?

Il foglio excel è gratuito e per averlo non devi fare altro che iscriverti alla mia newsletter da questo link:

https://www.ristrutturazionepratica.it/7-errori-report/

Oltre a ricevere il mio report (scaricato da oltre diecimila persone), potrai iscriverti anche alla sezione gratuita dell’area riservata del sito. In cui troverai il foglio excel per calcolare il costo di rifacimento dell’impianto elettrico.

Alla tua ristrutturazione!

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L’articolo Calcola il costo per rifare l’impianto elettrico sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.


Grazie alla cassa di risonanza delle detrazioni fiscali, quando si ristruttura casa la sostituzione degli infissi è ormai considerato da tutti obbligatorio.  Ma l’offerta del mercato è vasta, e proprio le detrazioni fiscali stanno spingendo alcune tipologie di infissi, penalizzandone altre.

In questo articolo faremo un focus su una tipologia che sta vivendo un periodo di appannamento: quelli in legno. Proverò a spiegarti quali sono i pregi inarrivabili di questo materiale, quali sono i difetti, come i produttori hanno risolto i difetti maggiori e soprattutto quanto costano.

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Attualmente puoi trovare in commercio infissi realizzati in tre materiali: il PVC, l’alluminio e il legno. Li puoi trovare “puri”, cioè composto da solo di uno di questi materiali, oppure in combinazione tra di loro: legno-alluminio, legno-pvc, pvc-alluminio, alluminio-legno (che sono diversi dal legno-alluminio…).

C’è da dire che una piccola quota di mercato è detenuta anche dal ferro e dall’acciaio, ma è trascurabile.

Naturalmente quando parliamo di materiale di cui sono fatti gli infissi parliamo dei telai. Ma non devo certo essere io a dirti che la porzione più grande di un infisso è costituita dalla parte vetrata…a cui devi prestare particolare attenzione. Non sarà l’oggetto di questo approfondimento, ma se vuoi saperne di più leggi questo articolo in cui puoi trovare tutte le informazioni che ti servono.

Detto ciò, il telaio svolge una funzione altrettanto se non più importante del vetro. E nel costo complessivo di un infisso costituisce la parte più consistente.

Attualmente gli infissi maggiormente venduti sono quelli infissi in PVC. La loro quota di mercato è in costante crescita da anni: già nel 2019 sfiorava il 40%.

E se l’alluminio da parecchi anni si aggira attorno al 35%, chi sta perdendo colpi è proprio il legno, ormai stabilmente sotto il 30% e continua vedere ridursi le proprie quote di mercato. Questo materiale è passato dall’essere il re indiscusso del settore, al fanalino di coda…

Il motivo per cui il PVC sta avendo questo enorme successo è che abbina prestazioni elevate a bassi costi di produzione. Ma ruolo importante in questa ascesa lo stanno svolgendo anche le detrazioni fiscali, e nell’ultimissimo periodo in particolare il superbonus.

Infatti la presenza di massimali di spesa complessivi ed unitari da rispettare, uniti alla promessa del “tutto gratis” fatta dal sperbonus (approposito…per un approfondimento leggi questo articolo), ha portato a concentrare tutta l’attenzione verso infissi poco costosi…quindi il PVC. Con committenti che spesso non sono disposti a mettere sul piatto neppure un euro per ottenere qualcosa di qualitativamente superiore.

E il legno, che non ha rivali non solo in termini di prestazioni termo-acustiche, ha la pecca di costare tanto. Molto più del PVC (Almeno per quanto riguarda gli infissi di qualità e certificati.). E quindi di non rientrare nei massimali di cui parlavamo prima. Inoltre è accompagnato dalla falsa credenza che richieda molta manutenzione perché “a contatto con l’ambiente esterno si rovina”

Per spezzare una lancia a favore degli infissi in legno, nei prossimi paragrafi vedremo come l’industria del legno si è evoluta per rispondere alle problematiche di questo materiale, metteremo in luce quali caratteristiche non devi perdere d’occhio nella scelta degli infissi in legno, e infine ti darò dei costi indicativi.

Prima però partiamo da un confronto tra gli infissi in legno e quelli in PVC.

INFISSI IN LEGNO O INFISSI IN PVC? PREGI E DIFETTI

Finestra in PVC

Chiariamolo subito, se l’unico criterio di scelta che ti guida è quello economico (cioè risparmiare il più possibile) la risposta è una sola: acquista dei nuovi infissi in PVC. Non sarò certo io a dirti che sono il male…ne trovi di estremamente validi (ma anche qui…attenzione a quello che acquisti…gli infissi in PVC di qualità non sono poi così economici!).

Ma se affermo che la scelta di un infisso non può basarsi solo sull’aspetto economico, spero concorderai con me.

In fondo quando parliamo di infissi ci riferiamo a quell’elemento dell’involucro che ti protegge dall’ambiente esterno, ti consente di avere luce e aria fresca in casa e soprattutto te lo ritrovi di fronte tutti i giorni. Non è come un mobile che puoi cambiare a cuor leggero quando ti pare. E una volta installato dovrebbe durare almeno qualche decina di anni garantendoti prestazioni elevate per tutta la sua vita utile.

Analizzando la questione da questi punti di vista gli infissi in legno non hanno rivali.

[Te lo dice una persona che non ha una particolare predilezione per gli infissi in legno…(e ancora meno per quelli in PVC per intenderci…)]

Credo sia superfluo sottolineare che il legno è un materiale naturale, a differenza del PVC che è composto per oltre il 40% da petrolio. In parole povere il PVC è plastica.

“Si ma per fare gli infissi in legno bisogna tagliare gli alberi…non mi dirai mica che è ecologico!”

Ecco, sfatiamo il falso mito che il legno non sia ecologico perché per produrlo bisogna abbattere intere foreste.

Sì è vero: per fare un infisso in legno bisogna tagliare degli alberi. Ma tutti i produttori di infissi in legno (o meglio quelli seri…) ormai certificano la propria filiera produttiva garantendo così che i legnami utilizzati nei loro infissi provengano da foreste o fonti gestite in maniera controllata (se vuoi approfondire guardati la certificazione FSC ad esempio). Un po’come avviene per i produttori di parquet. In soldoni: tanto tagli, tanto ripianti.

Tornando allo scontro PVC-legno, detto del fattore ecologico, c’è da considerare il non secondario fattore estetico.

La maggior parte delle persone quando compra un infisso in PVC lo chiede “effetto legno”. E lo fanno perché il valore estetico del legno è irraggiungibile.

Il PVC imita il legno…non è il legno che imita il PVC.

Per farlo assomigliare al “cugino” nobile, sul PVC vengono incollate delle pellicole di plastica con stampate varie essenze e venature di legno. Ti assicuro che non mi capita di rado di sentire affermazioni tipo “non si riesce a notare la differenza dal legno vero”.

Mi spiace ma non è così.

Sebbene esistano pellicole molto realistiche, quando provi ad affiancarle ad un vero infisso in legno la differenza si vede eccome. Si tratta di una differenza sia estetica che tattile. Non è facile descriverla a parole…devi vederla di persona.

Tra l’altro, se è vero che le pellicole usate per imitare il legno sono molto realistiche, è altrettanto vero che non sono eterne e negli anni si possono rovinare. Soprattutto sul lato esposto alle intemperie scoloriscono e se non incollate bene si potrebbero staccare (e guarda caso succede sempre agli infissi economici…). Certo non in un paio d’anni, ma oltre 10 anni non credo che troverai qualcuno in grado di garantirtele.

Il problema è che una pellicola che imita il legno è difficilmente sostituibile…spesso devi sostituire l’intero infisso. Invece un legno che ha perso la vernice superficiale è riverniciabile quante volte vuoi. Un po’come un pavimento in legno è riverniciabile e un pavimento in laminato (che è sempre plastica) no. (approposito…hai letto il mio articolo sui pavimenti in legno?)

Ma quando parliamo di durata non devi limitarti a pensare a quella estetica. Parliamo anche e soprattutto di durata di vita dell’infisso.

I produttori di infissi in PVC affermano che i loro prodotti possono resistere 25/30 anni (qualcuno dice anche 35 anni).

Capiamoci: non sono pochi! Ma se andiamo a confrontarla con quella di un infisso in legno, che può arrivare a 50/60 anni, la prospettiva cambia.

In realtà non deve darti da pensare tanto la durata in sè dell’infisso, perché oggettivamente dopo 30 anni probabilmente ti ritroverai comunque a cambiarlo. Devi concentrati sui motivi di questa differente durata: la resistenza meccanica di questi due materiali è molto diversa.

Pensa che il legno viene da sempre utilizzato per costruire le strutture degli edifici. E in questo campo negli ultimi anni sta vivendo una seconda giovinezza: recentemente si è arrivati a realizzare addirittura grattacieli con struttura portante in legno.

Lo stesso non si può dire del PVC, che ha scarsa resistenza meccanica, infatti ha bisogno di anime in acciaio per garantire stabilità, anche su infissi di dimensioni non particolarmente generose.

Inoltre gli infissi in legno si possono riparare senza dover sostituire tutto l’infisso. Il PVC è plastica, non si ripara: se qualcosa si rompe conviene cambiare l’infisso. Questo non te lo dice chi vende infissi in PVC. E io non ci vedo un grosso affare.

Ma attenzione: se è vero che gli infissi in legno possono garantirti una maggiore durata, devi comunque prendertene cura. Ed è questo, dopo il costo, il secondo grande scoglio che sta penalizzando gli infissi in legno.

“Sì tutto bello…ma esposto alle intemperie il legno non si rovina? Poi devo fare continua manutenzione e non ho né il tempo né la voglia!”

mailling list per ristrutturare casa

INFISSI IN LEGNO E MANUTENZIONE: COME LA TECNOLOGIA HA RISOLTO IL PROBLEMA

Inutile nascondersi: il legno è un materiale che richiede cura. Ma la percezione di questa cura probabilmente è eccessiva. Deriva dall’esperienza che probabilmente abbiamo fatto tutti di vecchie finestre in legno piene di problemi.

Nella casa in cui ho vissuto da bambino c’erano degli infissi in legno e mi ricordo che ogni due o tre anni i cicli di sole, pioggia, caldo, freddo, facevano letteralmente sgretolare la vernice e costringevano mio padre a smontarli, cartavetrarli e riverniciarli completamente.

Il problema chiaramente non era dal lato interno che, con una cura minima, non aveva alcun problema. Il problema era all’esterno, cioè dove l’infisso è a diretto contatto con le intemperie e le variazioni climatiche.

E quella manutenzione era fondamentale. Quando faccio sopralluoghi per delle ristrutturazioni mi capita spesso di trovarmi di fronte a finestre o balconi in legno, anche non particolarmente datati, su cui non è stata mai fatta alcuna manutenzione, e che si sono deformati alle volte fino a renderne impossibile il funzionamento.

All’epoca guardavo con ammirazione mio padre che faceva questo lavoro sfiancante sotto il sole estivo. Ma i tempi sono cambiati e dubito che ci siano tante persone con la voglia di sobbarcarsi un lavoro del genere o che siano disposte a investire dei soldi per farlo fare a qualcuno.

Però questi ricordi sono fuorvianti. La tecnologia ha fatto passi da gigante anche in questo settore e i produttori di infissi in legno ormai da molti anni hanno messo a punto nuove vernici ad emulsione acquosa che garantiscono di durare anche oltre i 10 anni prima di richiedere una riverniciatura.

Una piccola manutenzione ogni dieci anni si può fare no?

Se la risposta è no c’è la soluzione per te.

Infatti ciò che risolve tutti i problemi da questo punto di vista sono gli infissi in legno-alluminio.

infissi in legno-alluminio

Sono dei normali infissi in legno a cui viene aggiunta una sorta di scocca esterna in alluminio. Questa scocca ha lo scopo di proteggere il telaio in legno dalle intemperie. In sostanza fa da corteccia al telaio.

Grazie a questa soluzione costruttiva viene garantita una maggiore durata degli infissi senza la necessità di alcuna riverniciatura. Infatti l’alluminio resiste in modo egregio anche nei climi più svantaggiosi.

E proprio come per gli infissi in PVC è possibile applicare un effetto legno sulla scocca esterna in alluminio.

Chiaramente questa pellicola ha le stesse problematiche estetiche del PVC: si vede che non è vero legno e in climi particolarmente aggressivi si può rovinare nel tempo. In compenso gode della grande stabilità strutturale dell’alluminio (e naturalmente dentro casa hai legno vero).

Dal mio punto di vista scegliere tra il legno e il legno-alluminio è una cosa assolutamente personale: parliamo in entrambi i casi di infissi di fascia alta.

Possiamo paragonare gli infissi in legno ad una fuoriserie d’epoca, bellissima ma che ha bisogno di manutenzione, e gli infissi in legno-alluminio ad una fuoriserie moderna sempre pronta e in perfetta efficienza.

Però, se è vero che quando c’è di mezzo il legno si tratta di infissi di fascia alta, bisogna anche saperli scegliere, altrimenti rischi di ritrovarti con un’utilitaria cinese invece che con una fuoriserie.

QUALI ASPETTI CONSIDERARE NELLA SCELTA DI UN INFISSO IN LEGNO O IN LEGNO-ALLUMINIO?

checklist per gli infissi in legno

Un infisso è composto da tante parti, ognuna di esse meriterebbe un approfondimento specifico. Qui diremo qualcosa, ma se vuoi un articolo completo sulla scelta degli infissi ti consiglio di leggere la guida in 5 parti che ho pubblicato qualche tempo fa. Qui trovi la prima.

Tornando a noi, sono due gli aspetti principali a cui devi prestare attenzione nella scelta degli infissi:

  1. Le certificazioni
  2. Le caratteristiche degli infissi

Le certificazioni

Una certificazione non è sempre sinonimo di qualità dell’infisso. Ma è un indizio significativo. A tal proposito ve ne sono di obbligatorie e di facoltative.

Se non ti vengono garantite quelle obbligatorie, non devi nemmeno prendere in considerazione quell’infisso: oltre a violare le leggi, rischi di perdere tutte le detrazioni fiscali (di cui parleremo più avanti).

Certificazioni obbligatorie

La principale certificazione obbligatoria del settore è la marchiatura CE (EN 14351-1), che garantisce la conformità ai requisiti di sicurezza e salute, previsti dai regolamenti e dalle norme dell’Unione Europea. 

All’interno della marchiatura CE devono essere comprese le certificazioni di settore:

  • permeabilità all’aria (UNI EN 1026 – UNI EN 12207)
  • tenuta all’acqua (UNI EN 1027 – UNI EN 12208)
  • resistenza al vento (UNI EN 12211 – UNI EN 12210)
  • trasmittanza termica (UNI EN ISO 10077/1)

Ognuna di queste certificazioni viene ottenuta attraverso prove di laboratorio su un serramento-tipo e riguarda degli specifici parametri che deve rispettare in relazione a quanto richiesto dalle norme specifiche.

Spesso nella scelta dell’infisso ci si limita a valutare la sola capacità di isolare (la trasmittanza termica), ma sebbene sia il parametro più importante non può essere l’unico da considerare.

A proposito di capacita di isolamento, i valori di legge attualmente in vigore della trasmittanza variano tra 2,6 w/mqK per i climi più caldi e 1 w/mqK per i climi più freddi.

Ad esempio nella pianura padana e in buona parte degli appennini tale valore è pari a 1,3 w/mqK.

L’infisso che acquisterai nel suo complesso (telaio+vetro) deve garantirti un valore di trasmittanza pari o inferiore a questi valori.

Certificazioni facoltative

Tutte le certificazioni che abbiamo visto qui sopra sono obbligatorie per poter commercializzare un infisso in legno o in legno-alluminio.

Ma ve ne sono altre che, sebbene non obbligatorie, possono essere una garanzia aggiuntiva di stare acquistando un infisso di qualità.

Le principali sono la certificazione per il Sistema di Gestione per la Qualità (UNI EN ISO 9001:2008) e la certificazione per il Sistema di Gestione Ambientale (UNI EN ISO 14001:2004), che non riguardano l’infisso in sé ma il produttore.

Queste sono sicuramente le certificazioni volontarie più diffuse nel settore, ma non sono le uniche. Altre molto importanti sono:

  • la marchiatura Leed, relativa alla sostenibilità ambientale;
  • le certificazioni fornite da vari enti relative alla qualità e alle prestazioni del prodotto. Sono solitamente fornite da società indipendenti tipo Casa Clima o Arca;
  • la certificazione sul sistema di posa;
  • la certificazione e garanzia sulla verniciatura e la sua durata (solitamente di 10 anni).

Non è fondamentale che l’infisso in legno o legno-alluminio che si acquista possieda tutte queste certificazioni, ma sono ottimi indizi di qualità.

E in ogni caso affidarsi ad un fornitore che garantisce tutte queste certificazioni, sia quelle obbligatorie che quelle facoltative, dovrebbe già dare sufficiente tranquillità nell’acquisto del serramento.

Però…qualche domanda su cosa stai per metterti in casa, o anzi alla finestra, dovresti fartela…

Le caratteristiche degli infissi

In fondo non puoi basarti solo sulle certificazioni per fare la tua scelta.

Quando scegli un infisso in legno o in legno-alluminio devi fare attenzione a:

  • Il tipo di legno
  • La ferramenta
  • Le guarnizioni

Il legno

le essenze degli infissi in legno

Possiamo suddividere le essenze utilizzate per gli infissi in legno in morbide e dure.

Tra le morbide ci sono il Pino, l’Okoumè, il Larice e l’Abete.

Mentre tra dure troviamo il Rovere, il Teak, il Douglas, il Frassino e il Castagno.

Scegliere l’una o l’altra non è solo una questione estetica ma anche di stabilità, di prestazioni e di costi. Come principio generale valga che i legni morbidi forniscono un maggior isolamento termico e quelli duri garantiscono una maggiore stabilità.

Quello a cui devi prestare particolare attenzione però è a come è fatto il telaio: può essere in massello, cioè ogni lato del telaio è ricavato da un unico pezzo di legno (un telaio ha 4 lati=4 pezzi), oppure in lamellare, cioè il telaio è realizzato con più “lamelle” di legno incollate tra loro.

Potresti pensare che il massello sia la soluzione migliore, ma in realtà non è così.

Infatti il legno lamellare fornisce maggiore stabilità e robustezza.

Il motivo è che il legno è un materiale organico che reagisce alle condizioni esterne e in particolare all’umidità. E lo fa espandendosi e ritirandosi al variare delle condizioni climatiche.

Utilizzare grandi sezioni di legno massello comporta che si generino delle tensioni molto forti all’interno del profilo, la cui conseguenza potrebbero essere fenomeni di fessurazione e rottura.

Il legno lamellare invece, essendo composto da sezioni più piccole incollate, consente di limitare in modo significativo queste tensioni, dando come risultato una maggiore stabilità dei profili, minore sensibilità alle condizioni esterne e in sostanza una durata maggiore dell’infisso.

Si tratta di una tecnologia derivata dall’ingegneria strutturale, dove per primo è stato impiegato il legno lamellare. Si pensi che grazie a questa tecnologia si riescono a realizzare travi uniche in grado di coprire interi palazzetti dello sport.

La ferramenta

La ferramenta è importante tanto quanto l’infisso in sé.

Gli infissi in legno e in legno-alluminio sono pesanti. Molto più del PVC o dell’alluminio semplice.

Inoltre i moderni vetrocamera, per rispettare i parametri di isolamento termo-acustico richiesti per legge, sono anch’essi molto più pesanti di un tempo.

Quindi i cardini che garantiscono la movimentazione delle ante devono sopportare sforzi significativi, anche su dimensioni degli infissi non particolarmente grandi.

La ferramenta che si usava fino a venti-trenta anni fa non è più adatta (motivo per cui sconsiglio sempre ai miei clienti di sostituire solo il vetrocamera nel loro vecchio infisso in legno).

Inoltre gli infissi che si installano attualmente richiedono movimentazioni complesse e poco diffuse in passato: si pensi al vasistas abbinato all’apertura a battente, o all’alzante scorrevole.

Si tratta di movimenti che generano molto sforzo sulla ferramenta.

Quindi questo aspetto non va sottovalutato.

Acquistando un infisso con marchiatura CE la qualità della ferramenta dovrebbe essere garantita.  A tal proposito c’è una norma specifica: la EN 13126-8. Se insieme all’infisso ti viene consegnato un certificato che riporta tale norma è un ulteriore grado di sicurezza.

Andando più sul pratico, un aspetto importante da considerare quando si parla di ferramenta per infissi è la resistenza alle intemperie. In zone particolarmente umide (come la pianura Padana) la ruggine è un pericolo sempre in agguato che potrebbe accorciarne in modo significativo la vita utile.

Per arginare questi problemi ci sono dei trattamenti particolari: non solo la classica zincatura ma anche, ad esempio, verniciature organiche o trattamenti tricoat (per ambienti particolarmente aggressivi).

Un altro aspetto da valutare relativamente ai cardini, anche se si tratta solo di un fattore estetico, è se sono a vista o nascosti.

Siamo tutti abituati a vedere le classiche finestre con a lato i cardini a vista. In realtà esistono da molti anni sistemi che prevedono cardini completamente a scomparsa all’interno del telaio. A livello di funzionalità non cambia nulla, ma a livello estetico sicuramente sì. E chiaramente anche a livello economico: questi ultimi fanno aumentare il costo del serramento.

Infine non bisogna scordarsi del sistema di chiusura che, insieme alle guarnizioni, garantisce ad esempio l’assenza di spifferi. Non ti sto parlando delle maniglie, ma dei ganci che sono movimentati dalle maniglie.

Ormai i sistemi sono abbastanza standardizzati ma va posta particolare attenzione a tale aspetto, soprattutto se vuoi installare degli scorrevoli.

Recentemente mi è capitato di vedere nuovi infissi scorrevoli in legno realizzati da un artigiano locale che montavano sistemi di chiusura totalmente inadeguati: a infisso chiuso l’anta si muoveva ed era possibile mettere un dito tra le due ante.

Hai le finestre super-isolanti e poi il freddo ti passa tra le ante…assurdo.

Ma questi problemi non sono dovuti solo alla ferramenta: anche le guarnizioni giocano un ruolo importante.

mailling list per ristrutturare casa

Le guarnizioni

Le guarnizioni sono un aspetto spesso poco considerato nella scelta degli infissi, ma rivestono un ruolo fondamentale nell’isolamento termo-acustico.

Vengono installate lungo tutto il perimetro dell’anta mobile e garantiscono la tenuta all’aria, l’assenza di infiltrazioni d’acqua, ed evitano la propagazione del rumore (esatto…sono fondamentali contro il rumore!).

Fino agli anni ’70 gli infissi non avevano guarnizioni, chi abita in una casa vecchia lo sa bene. Solo negli anni ’80 hanno cominciato ad essere installate le prime sottili guarnizioni in gomma.

Ma se le paragoniamo a quelle utilizzate oggi negli infissi di qualità impallidiscono.

Attualmente per garantire la massima tenuta non si usa più una sola guarnizione ma almeno due:

  • Una guarnizione principale su telaio ad incastro, con funzione di isolamento termico e acustico;
  • Una guarnizione interna per attutire l’impatto di chiusura (e quindi preservare l’infisso e la ferramenta).

Le guarnizioni vengono realizzate in PVC o in TPE (elastomeri termoplastici), materiali che garantiscono alte prestazioni, durata nel tempo e sono riciclabili.

E con questo abbiamo visto quali sono le caratteristiche da valutare quando si sceglie un infisso in legno o in legno-alluminio. Adesso vediamo un altro aspetto che sicuramente ti interessa di più:

QUANTO COSTANO GLI INFISSI IN LEGNO?

il costo degli infissi in legno

Finora ho scritto tante belle parole, ma lo so che si finisce sempre alla questione costi. Come è normale che sia.

Darti un prezzo preciso non è possibile. Ci sono molti fattori che concorrono alla formazione del prezzo: il tipo di legno, il vetrocamera utilizzato, la ferramenta a vista o nascosta, i trattamenti…

Siccome voglio comunque darti alcuni numeri, di seguito troverai dei costi medi per gli infissi in legno e legno-alluminio.

Li suddivideremo per le due tipologie di apertura più diffuse: battente e scorrevole.

Chiaramente non posso sapere la dimensione della tua finestra (o balcone), quindi vedremo dei prezzi al metro quadro…ci penserai tu a moltiplicarlo per la superficie della tua finestra.

Nel costo che ti darò l’infisso sarà considerato completo, cioè compreso di vetrocamera. Ipotizzeremo un vetrocamera generico che rispetta i requisiti minimi di legge. Considera che il vetrocamera indicativamente può incidere per circa 100 €/mq sul costo dell’infisso.

Non considereremo invece tutti i costi accessori: eventuali controtelai, tapparelle, cassonetti, manodopera e smaltimenti.

In sostanza vedremo il costo pulito di fornitura dell’infisso.

Detto ciò gli infissi in legno e in legno-alluminio sono sicuramente di fascia alta, quindi non economici.

Gli infissi in legno-alluminio sono più costosi a causa della presenza del rivestimento esterno in alluminio, che comporta maggiori costi di produzione (si pensi al solo assemblaggio), oltre che di materiali.

Certo è possibile trovare produttori che ne vendono di molto economici, però in tal caso, prima di procedere all’acquisto, verifica che ci siano almeno le certificazioni obbligatorie di cui abbiamo parlato poco sopra (e che siano vere e non inventate…).

Vediamo i costi degli infissi in legno e in legno-alluminio.

Infisso a battente

  • Infisso a battente (e vasistas) in legno: costo indicativo 550€/mq ivato.
  • Infisso a battente (e vasistas) in legno-alluminio: costo indicativo 680€/mq ivato.

Infisso scorrevole

Per gli scorrevoli dobbiamo distinguere tra tre tipologie:

  • Scorrevole parallelo, quello classico in cui due ante scorrono una davanti all’altra. Questa tipologia di apertura è quella meno performante per quanto riguarda le prestazioni termo-acustiche (peggiorativa rispetto ad una finestra a battente);
  • Alzante scorrevole, in cui il meccanismo di movimentazione alza l’anta scorrevole per farla scorrere. Questa tipologia di meccanismo consente di avere le stesse prestazioni termo acustiche di un infisso a battente;
  • Traslante scorrevole, in cui il meccanismo di movimentazione sposta verso l’interno l’anta scorrevole per consentirle di scorrere. Questa tipologia di meccanismo consente anche l’apertura a vasistas e garantisce le stesse prestazioni termo acustiche di un infisso a battente. Unica pecca è la ferramenta totalmente in vista. 

Per un approfondimento leggi questa guida agli infissi scorrevoli.

Ecco i costi.

Scorrevoli paralleli

infissi scorrevoli

Per gli infissi scorrevoli paralleli non ci sono particolari differenze di costo rispetto agli infissi a battenti, anzi potrebbero addirittura costare leggermente in meno. Quindi:

Infisso scorrevole parallelo in legno: costo indicativo 550€/mq ivato.

Infisso scorrevole parallelo in legno-alluminio: costo indicativo 680€/mq ivato.

Alzanti scorrevoli

Alzante scorrevole

Gli alzanti scorrevoli invece hanno costi notevolmente superiori rispetto ai precedenti. E sono i più cari.

Infisso alzante scorrevole in legno: costo indicativo 1.050 €/mq ivato.

Infisso alzante scorrevole in legno-alluminio: costo indicativo 1.300€/mq ivato.

Scorrevoli traslanti

infissi traslanti

Infine ci sono gli scorrevoli traslanti, con costi che si pongono a metà strada tra le altre due soluzioni.

Infisso scorrevole traslante in legno: costo indicativo 700 €/mq ivato.

Infisso scorrevole traslante in legno-alluminio: costo indicativo 800€/mq ivato.

mailling list per ristrutturare casa

Arrivati qui penso di averti detto tutte le cose importanti sugli infissi in legno. Vorrei solo dedicare le ultime righe alle detrazioni fiscali. Non ti dirò nulla di nuovo rispetto a quello che trovi nei vari articoli che ho scritto sull’argomento, ma un breve riepilogo può essere utile.

Puoi usufruire delle detrazioni fiscali per la sostituzione degli infissi?

La risposta è affermativa: la sostituzione degli infissi è uno degli interventi che usufruisce delle detrazioni fiscali.

E non hai bisogno di fare nessuna pratica edilizia (la sola sostituzione rientra in manutenzione ordinaria).

Esiste una misura specifica dell’ecobonus che prevede una detrazione massima di 60.000€, pari al 50% della spesa sostenuta (quindi puoi spendere fino a 120.000€ per sostituire gli infissi).

Tale detrazione va divisa in 10 rate annuali di pari importo da scontare dalle tasse.

Inoltre la sostituzione degli infissi rientra anche nel superbonus 110% e prevede sempre una detrazione massima di 60.000€ della spesa sostenuta (spesa massima che quindi è pari a circa 54.000€).

Questa detrazione va divisa in 5 rate annuali di pari importo da scontare dalle tasse.

Per questa seconda misura fiscale bisogna tenere presente che viene inquadrato come intervento “trainato”, cioè che usufruisce della detrazione solo se viene realizzato almeno uno degli interventi principali (trainanti) individuati dalla legge. Ti rimando ancora una volta all’articolo che ho scritto sul superbonus per approfondimenti.

Ad ogni modo, a prescindere da quale detrazione deciderai di sfruttare, rientrano tra le spese agevolate anche quelle accessorie quali ad esempio la rimozione e smaltimento dei vecchi infissi, la sostituzione di cassonetti e tapparelle (o dei sistemi oscuranti in genere), le eventuali opere murarie e anche le spese tecniche.

Naturalmente il tutto deve rientrare nei massimali, che sono comprensivi di iva ed eventuali altri oneri. Le somme eccedenti i massimali non godono della detrazione.

Da luglio 2020 inoltre è possibile usufruire per entrambe le detrazioni, al posto della fruizione diretta, dello sconto in fattura o della cessione del credito .

Nel primo caso chi esegue i lavori può effettuare uno sconto pari all’importo della detrazione spettante, nel secondo caso invece è l’acquirente che cede la detrazione che gli spetta a banche o finanziarie, da cui riceve immediatamente (o quasi) i soldi.

Magari sei informatissimo sull’argomento, ma siccome so che stimare il costo della ristrutturazione e soprattutto delle detrazioni fiscali non è semplice e banale, nel manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” ho inserito un simulatore dei costi che ha lo scopo di aiutarti in questa stima.

Sulla base di poche informazioni restituisce un costo indicativo dei lavori e dele detrazioni di cui si può usufruire con i relativi importi.

L’ho pensato apposta per chi sta iniziando tutto il processo di ristrutturazione, quindi non è uno strumento preciso, ma almeno non ti porta a fare errori clamorosi di valutazione.

Se vuoi sapere come funziona guarda questo video:

Se lo vuoi insieme a tutti gli altri strumenti del manuale, lo trovi qui:

Manuale “Ristruttura la tua casa in 7 pasi”

Alla tua ristrutturazione!

Alessandro

mailling list per ristrutturare casa

L’articolo Infissi in legno: ha ancora senso installarli? sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.


Ogni giorno vengono realizzate migliaia di ristrutturazioni senza nessuna pratica edilizia. Nella maggior parte dei casi si tratta di lavori abusivi. Ma ci sono molti casi in cui è possibile ristrutturare senza dover chiamare un progettista e presentare documenti al Comune: si tratta dei lavori di edilizia libera.

E a volte si tratta di lavori in grado di trasformare una casa.

Questa tipologia di opere è definita in modo chiaro dalla legge. Ma basta una virgola in più e scatta l’obbligo di pratica edilizia…

Se non riesci a capire se la tua ristrutturazione ti costringerà a scontrarti con la burocrazia italiana, in questo articolo cercheremo di far comparire un raggio di sole tra le nubi.

E daremo risposta anche ad un’altra domanda (che probabilmente non ti stai ponendo): se non devi fare la pratica edilizia hai altri obblighi di legge da rispettare?

mailling list per ristrutturare casa

In realtà un’idea diffusa, e difficile da sradicare, è quella che per ristrutturare casa non sia necessaria nessuna pratica edilizia.

O che non farla non comporti conseguenze.

I risultati di queste convinzioni stanno emergendo con forza grazie alle detrazioni fiscali: da quando il legislatore ha chiarito che per usufruirne la casa su cui si vuole intervenire deve essere completamente in regola, molti proprietari di casa hanno dovuto confrontarsi con la realtà. E prendere atto di aver fatto ristrutturazioni in modo totalmente abusivo.

Ma tutti i lavori in casa necessitano di una pratica edilizia?

E anche se non serve una pratica edilizia non hai nessun obbligo di legge da rispettare?

In questo articolo vedremo:

  • Tutti i lavori che puoi fare in casa senza una pratica edilizia
  • Gli obblighi di legge a cui non puoi sottrarti
  • Se per questi lavori puoi sfruttare le detrazioni fiscali

Spero in questo modo di aiutarti a fare chiarezza tra tutte le voci contrastanti che si leggono in giro (soprattutto in quei pollai in cui si sono trasformati molti gruppi facebook sulla ristrutturazione….).

I LAVORI CHE NON RICHIEDONO UNA PRATICA EDILIZIA: L’EDILIZIA LIBERA

Rifare casa senza pratica edilizia

Quando parliamo di lavori di ristrutturazione che non richiedono una pratica edilizia siamo fortunati.

Infatti, come abbiamo detto, la legge è (stranamente) molto chiara nel definire questi lavori.

Nel 2018 è stato pubblicato il “glossario dell’edilizia libera” (allegato al Dm 2 marzo 2018) che al suo interno elenca in modo puntuale tutti i lavori che è possibile fare senza doversi sobbarcare la scocciatura di presentare una pratica edilizia (e quindi sena l’obbligo di chiamare un tecnico).

Questo glossario ha messo nero su bianco quali sono gli interventi che la principale legge italiana sull’edilizia (il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001) classifica come “manutenzione ordinaria” e per cui non prevede l’obbligo di pratiche edilizie.

(Attenzione: anche se sembra assurdo, la stessa legge individua opere di “edilizia libera” ma con obbligo di pratica edilizia. Il glossario riporta quelle che non necessitano di tale pratica)

Si è reso necessario questo glossario perché la definizione del Testo Unico non è molto chiara e lascia spazio a interpretazioni.

Infatti per anni le imprese hanno realizzato ristrutturazioni per cui era necessario un progetto e una pratica edilizia, spacciandole per totalmente libere da obblighi.

Però questo glossario è chiaro per chi ha esperienza del settore. E il motivo è la terminologia utilizzata: in molti passaggi vengono dati per scontati concetti che possono essere chiari solo a chi ristruttura case quotidianamente.

In particolare quando si parla di impianti.

Il legislatore ha fatto bene a scrivere in questo modo. Se avesse dovuto accompagnare ogni intervento con esempi e descrizioni dettagliate sarebbe uscito un documento di centinaia di pagine. Inutile e di difficile consultazione.

Però per un proprietario di casa senza esperienza molti passaggi possono essere mal interpretati…e potrebbero portare ancora a realizzare lavori credendo di non dover presentare pratiche edilizie, quando invece dovrebbe.

Per questo nelle prossime righe cercherò di spiegarti in modo sintetico quali sono le opere che effettivamente rientrano in questo glossario e che puoi eseguire in casa senza farti problemi su pratiche edilizie.

(nb: il glossario dell’edilizia libera riporta una lista molto ampia di lavori, delle più disparate tipologie…noi ci concentriamo solo su quelli attinenti ai lavori da fare in casa).

Lo divideremo in tre parti:

  1. Gli interventi edilizi di finitura
  2. Gli interventi impiantistici
  3. Le opere sugli spazi aperti (terrazzi, cortili, giardini, etc.)

Interventi sulle finiture degli edifici

Lavori liberi: le finiture di casa

La premessa necessaria è che i lavori di riparazione e sostituzione delle finiture possono essere realizzati senza nessuna pratica edilizia.

Quali sono questi lavori?

Elenchiamo quelli che si potrebbero fare in casa:

  • Sostituzione dei pavimenti, compreso l’eventuale rifacimento dei massetti cementizi sottostanti (nb: attenzione che se rifai anche i massetti devi rispettare i requisiti acustici, solitamente inserendo un tappetino fonoisolante o con altro materiale adatto);
  • Rifacimento degli intonaci e pitturazione delle pareti (nb: attenzione agli intonaci esterni perché oltre una certa quantità scattano obblighi di efficientamento – cioè posa del cappotto – che non rendono più edilizia libera l’intervento…);
  • Sostituzione di tutti i rivestimenti interni ed esterni, quindi le piastrelle del bagno per fare un esempio;
  • Sostituzione di rubinetterie e sanitari;
  • Sostituzione delle porte interne;
  • Sostituzione degli infissi, compresi anche tutti gli accessori (tapparelle, zanzariere, etc.);
  • Installazione di inferriate alle finestre (occhio se stai in condominio: ci vuole l’autorizzazione);
  • Realizzazione di controsoffitti (nb: attenzione alle altezze dopo aver fatto i controsoffitti, ci sono dei limiti minimi inderogabili a seconda degli ambienti);
  • Rifacimento del manto di copertura, cioè sostituzione di tegole, rifacimento di guaine, compresi eventuali massetti o altre opere di sottofondo;
  • Installazione di ascensore/montacarichi/servoscala ai fini del superamento delle barriere architettoniche (attenzione: per ascensori e montacarichi sono necessarie delle strutture. Quindi se l’ascensore è nuovo serviranno opere strutturali e quindi ci sarà la necessità almeno di un deposito al genio civile ma anche di una pratica edilizia per le modifiche all’edificio…)
  • Realizzazione di rampe per il superamento delle barriere architettoniche.

Gli ultimi interventi sono improbabili nella ristrutturazione di una casa, ma i primi ti consentono di trasformare una casa.

mailling list per ristrutturare casa

Gli impianti

Una casa non è fatta di sole finiture…gli impianti sono una parte importante e sulla possibilità di intervenirci senza nessuna pratica edilizia avvengono i maggiori fraintendimenti.

Gli impianti di cui parliamo sono:

  • Elettrico
  • Illuminazione
  • Televisivo
  • Idrico-sanitario (sia acqua sanitaria che riscaldamento)
  • Scarico (Fognario)
  • Gas
  • Climatizzazione

Questi sono i principali impianti presenti in una casa…non prendere l’elenco come esaustivo ma è comunque abbastanza completo.

Il dato di fatto è che non tutti gli interventi sugli impianti possono essere realizzati senza pratica edilizia.

Puoi eseguire senza preoccupazioni la riparazione, integrazione, l’efficientamento (non confonderlo con l’efficientamento energetico…), il rinnovamento e la messa a norma degli impianti.

Quindi:

  • Se un impianto è rotto lo puoi aggiustare tranquillamente (e ci mancherebbe!);
  • Se hai bisogno di aggiungere una presa, aggiungere una doccia (con relativo impianto idrico) o un termosifone puoi farlo tranquillamente;
  • Se vuoi mettere a norma il vecchio impianto elettrico sostituendo i cavi, mettendo nuove prese/interruttori e adeguando il quadro elettrico puoi farlo tranquillamente;
  • Se vuoi cambiare la caldaia puoi farlo.

Ma la realtà è che spesso (per non dire sempre…) gli impianti vecchi devono essere totalmente sostituiti.

Questo vale per ogni impianto con oltre 30 anni di vita sulle spalle…

Che consiste nell’eliminare il vecchio impianto (idrico/elettrico/etc.) e nel metterne uno nuovo.

Per capirci: in un impianto elettrico rifare l’impianto non significa sfilare i vecchi cavi, metterne di nuovi nelle stesse canaline e sostituire frutti e placchette (questa è una sorta di messa a norma…anche se non sarebbe proprio a norma). Rifare un impianto elettrico significa dismettere completamente il vecchio impianto, rompere i muri per far passare le nuove canaline, mettere nuovi cavi, prese, interruttori, rifare il quadro elettrico…

Ho scritto due articoli sulla messa a norma e il rifacimento degli impianti elettrici. Lì ti spiego anche dettagliatamente i motivi per cui non sono la stessa cosa e per cui rifarlo è la soluzione preferibile. Quindi non perdiamo tempo qui a ripetere gli stessi concetti.

Tornando a noi: quando rifai un impianto qualsiasi cambia la categoria di intervento che da manutenzione ordinaria passiamo in manutenzione straordinaria. E serve una pratica edilizia.

Sembra assurdo che per rifare ad esempio un impianto elettrico ci sia questa complicazione ma è così.

Ci sarebbero molte cose da dire su questi aspetti e sulle prassi da seguire, ma non è l’argomento di questo articolo.

Però non abbiamo ancora finito con gli impianti.

Infatti ci sono altre opere impiantistiche che puoi eseguire senza nessuna pratica edilizia.

Puoi installare un condizionatore nuovo senza nessuna pratica edilizia (pompa di calore aria-aria).

Ma attenzione: ormai si stanno diffondendo i sistemi di riscaldamento e raffrescamento integrati con tecnologia a pompa di calore (la tecnologia dei condizionatori). In questo caso stai installando un nuovo impianto e, come abbiamo già detto, non va in edilizia libera.

Sempre senza pratica edilizia puoi installare un nuovo impianto fotovoltaico (oltre che farci manutenzione naturalmente).

Le opere esterne

rifare il giardino di casa

Voglio dedicare un po’ di spazio anche gli interventi che puoi realizzare sulle aree esterne senza pratica edilizia.

Se hai un giardino ma anche un terrazzo, queste sono opere libere:

  • La pavimentazione delle aree esterne comprese guaine e sottofondi (nb: attenzione che spesso ci sono limiti a quanto puoi pavimentare. Inoltre pavimentare grandi superfici di giardini potrebbe presupporre un cambio d’uso dell’area con necessità di pratica edilizia);
  • Tutti gli arredi tipici da giardino (in questo caso anche fissi) come barbecue in muratura, installazione di fontanelle, muretti, sculture, etc.;
  • Installazione di gazebi e pergolati di dimensioni limitate purché non siano stabilmente ancorati al suolo (in sostanza se fai le fondazioni per la struttura non è più edilizia libera. Inoltre attenzione all’eventuale necessità di deposito al genio civile della struttura);
  • Le casette in legno…purché siano di limitate dimensioni e anche queste non stabilmente fissate al suolo (quindi solo appoggiate);
  • Tende e pergotende.

Penso di averti detto tutto…e come vedi c’è una lunga serie di lavori che puoi realizzare senza bisogno di nessuna pratica edilizia.

Solo con gli interventi interni puoi stravolgere l’estetica della tua casa…

Però quando parliamo di nessun obbligo di pratica edilizia ci riferiamo alle classiche pratiche che vengono presentate agli uffici tecnici comunali (CILA, SCIA, permesso di costruire).

Ma siamo sicuri che non ci sia nessun obbligo rispetto ad altre pratiche?

E poi siamo sicuri che non ci siano altri obblighi da rispettare che prescindono dalla presentazione di documentazione?

Chiaramente sono domande retoriche e la risposta ad entrambe è che questi obblighi ci sono. E qualcosa hai potuto intuirlo già nelle note che ho fatto agli elenchi qui sopra.

Il fatto è che tu devi avere almeno un’idea di quali potrebbero essere questi obblighi. E il motivo è che difficilmente ti affiderai ad un progettista che ti tuteli in tal senso. Ti ritrovi da solo ad affrontare questi obblighi (e per quanto voglia bene ad imprese ed imprenditori, sono pochi quelli che te li faranno presenti…).

Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

GLI OBBLIGHI PER I LAVORI IN EDILIZIA LIBERA

Ristrutturare senza pratica e tecnico ma rispettando gli obblighi

Sarà impossibile affrontare tutti gli obblighi che potresti avere nonostante tu faccia lavori per cui non è necessaria una pratica edilizia. Possono essere i più disparati e molti sono legati a normative regionali o comunali.

Di seguito vedremo i principali e li divideremo in due parti:

  • Obblighi di controllo e verifica
  • Obblighi di documentazione

Obblighi di controllo e verifica

Partiamo con un aspetto che tutti ignorano: la sicurezza.

Tutte le persone che vengono a fare dei lavori in casa devono rispettare le disposizioni sulla sicurezza sancite dal d.pr. 81/2008 (il testo unico della sicurezza).

Non importa se devi spostare una presa, rifare il pavimento o demolire tutta la casa.

Ogni volta che fai realizzare dei lavori, casa tua diventa un luogo di lavoro per gli operai o artigiani che intervengono.

E tu sei responsabile.

In tal senso hai due obblighi principali:

  • fare le necessarie verifiche sulla documentazione dell’impresa
  • verificare l’utilizzo dei cosiddetti DPI da parte di operai ed artigiani.

Sulla documentazione dell’impresa da verificare ho scritto un articolo abbastanza approfondito. Lo trovi qui.

Invece sui DPI puoi leggere questo articolo relativo ai dispositivi di protezione individuale (in cui trovi anche le multe che potresti ritrovarti a pagare…).

Sia chiaro: come in ogni cosa bisogna usare un po’ di buon senso.

Se viene l’elettricista a spostarti una presa puoi anche evitare di chiedergli tutta la documentazione e verificare tutti i DPI.

Ma se devi rifare il pavimento, oppure sostituire rivestimenti e sanitari in bagno…in questo caso sarebbe opportuno che tu facessi tutte le verifiche del caso.

Spesso la domanda che mi viene fatta è: “vabbè ma chi mi controlla?”

Oggettivamente di solito non controlla nessuno.

Ma un vicino infastidito dai rumori molesti alle due del pomeriggio oppure un incidente durante i lavori possono essere problematici…

Passiamo agli obblighi documentali…che sono molti di più e soprattutto variabili.

mailling list per ristrutturare casa

Obblighi documentali

Abbiamo detto che tutte le opere elencate nella prima parte dell’articolo non richiedono pratica edilizia.

Ma la pratica edilizia non è l’unica che può essere necessario fare…

Vediamo quali altre pratiche possono essere necessarie:

  • Deposito al genio civile dei calcoli strutturali (ad esempio se realizzi un pergolato di modeste dimensioni…). Il principio è che ogni volta che viene costruita una struttura è obbligatorio il deposito al genio civile (ora Uffici Tecnici Regionali).
  • Richiesta dell’autorizzazione paesaggistica. Se fai interventi sugli spazi esterni in un’area vincolata potresti dover richiedere l’autorizzazione paesaggistica (nb: non è sempre vero ma va verificato di volta in volta);
  • Presentazione della relazione sul contenimento energetico degli edifici (in caso di ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento o sostituzione del generatore di calore)
  • Attestato di Prestazione Energetica (negli stessi casi di sopra ma anche se cambi gli infissi di casa)

Poi ci sono i documenti che ti devono essere rilasciati:

  • le dichiarazioni di conformità degli impianti nel caso venga effettuata una nuova installazione (fotovoltaico) o una messa a norma di impianto esistente (nb: per una semplice manutenzione o una piccola modifica non è necessario);
  • I contratti e i formulari di discarica nel caso di demolizioni con smaltimento di materiali;
  • Certificati e schede tecniche dei materiali utilizzati. (In particolare per gli infissi dovrebbero consegnarti anche il collaudo degli stessi).

Alla fine di questo lungo articolo spero che ti sia chiaro come anche fare una manutenzione ordinaria non è sempre così banale come potresti credere.

A questo punto, dopo tanta fatica, c’è un’ultima domanda a cui rispondere: puoi detrarre questi lavori?

PUOI SFRUTTARE LE DETRAZIONI FISCALI PER I LAVORI SENZA PRATICA EDILIZIA?

detrazioni fiscali per i lavori senza pratica edilizia

La risposta diretta e sintetica a questa domanda è: no, non puoi detrarre i lavori di manutenzione ordinaria.

Però…

Perché in Italia c’è sempre un però.

La legge prevede varie eccezioni. Quindi alcune opere che non richiedono pratica edilizia possono usufruire delle detrazioni fiscali.

Elenchiamo sinteticamente le principali:

  • Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (bonus casa)
  • Realizzazione di impianto fotovoltaico (bonus casa e superbonus)
  • Sostituzione infissi (ecobonus)
  • Sostituzione caldaia (ecobonus)

Tutto il resto purtroppo non è detraibile (nb: se mi sono scordato qualcosa dimmelo che lo aggiungo).

Quindi piastrelle, sanitari, porte interne…niente detrazione.

Attenzione ad un aspetto però: se insieme a questi lavori fai anche opere che richiedono una pratica edilizia – tipo spostare dei muri – puoi detrarre tutto, anche le opere che altrimenti sarebbero non detraibili. Infatti secondo la legge il lavoro superiore (cioè le opere che richiedono pratica edilizia) ingloba quello inferiore.

Naturalmente per detrarre devi fare tutte le cose per bene…se vuoi approfondire ho scritto questo articolo sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

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