Il fatto che più persone ricevano in eredità una casa è una situazione piuttosto comune: capita spesso, ad esempio, tra fratelli che ereditano l’immobile dove vivevano i genitori ormai defunti. Ma cosa succede se si intende vendere la casa ma non tutti i coeredi sono d’accordo? Lo spiegano i professionisti di Bassi Immobiliare, agenzia specializzata nel settore Real Estate, che offrono anche consulenza e supporto per l’adempimento delle diverse pratiche burocratiche per concludere la vendita della casa ereditata e per acquistare casa in completa serenità.
Le tre opzioni disponibili
Per prima cosa, come sottolineano gli esperti di Bassi, per vendere una casa ereditata occorre il consenso di tutti i coeredi; tuttavia, nel caso in cui uno di loro non sia d’accordo, esistono tre strade alternative da percorrere:
- Proporre una divisione del patrimonio ereditario;
- Cedere una singola quota ai coeredi o a terzi;
- Rivolgersi al tribunale.
Consideriamole una alla volta, integrando con esempi concreti.
La divisione dell’eredità
Ginevra e Marco sono due fratelli, che hanno ereditato dai genitori una villa e due appartamenti; di conseguenza, entrambi posseggono la metà di ciascun immobile. Ginevra vorrebbe vendere tutte le case, mentre Marco vorrebbe tenerne la proprietà e metterle in affitto. Dato che non trovano un accordo, i due fratelli decidono di rivolgersi a un tecnico, il quale stabilisce che il valore dei due appartamenti è equivalente a quello della villa. Ginevra e Marco decidono quindi di dividere l’eredità in modo che la villa venga intestata esclusivamente alla sorella, mentre al fratello saranno intestati i due appartamenti, che potrà affittare.
Questo esempio chiarisce molto bene l’opzione della divisione dell’eredità, che presuppone:
- Un accordo tra gli eredi riguardo a questa soluzione;
- La necessità di rivolgersi a un tecnico professionista;
- Il ruolo fondamentale del notaio, il quale dovrà redigere l’atto notarile tramite cui ufficializzare la divisione dei beni ereditati.
Cessione della quota ereditata
La seconda alternativa per vendere una casa ereditata quando non c’è accordo tra tutti gli eredi consiste nella cessione della propria quota.
Prima di intraprendere questa strada, tuttavia, è importante sapere che i coeredi hanno diritto di prelazione: ciò significa che l’erede che intende vendere la propria quota deve proporla in primis agli altri. Qualora questi ultimi non siano interessati, invece, è possibile proporre a terzi l’acquisto della quota.
I coeredi hanno due mesi di tempo da quando viene loro notificato il diritto di prelazione per l’acquisto della quota in vendita per:
- Dichiarare di non voler acquistare la quota;
- Non rispondere (il che equivale a non essere interessati all’acquisto)
- Dichiarare di voler acquistare la quota.
Facendo, anche in questo caso, un esempio concreto, poniamo che Lucia abbia ereditato una casa insieme ai suoi tre fratelli. Lucia possiede quindi il 25% dell’immobile e, se vuole vendere la propria quota, deve proporla prima ai suoi fratelli; nel caso questi rinuncino, può cercare un altro potenziale acquirente.
Divisione giudiziale e vendita all’asta
Mentre le due precedenti opzioni si basano sul concetto di trovare un accordo tra gli eredi nel caso ci siano opinioni contrastanti su cosa fare dopo che si è ereditata una casa, la divisione giudiziale e la vendita all’asta si verificano qualora i coeredi non riescano proprio a raggiungere una soluzione pacifica. Questa opzione, tuttavia, alla fine risulta svantaggiosa per tutti. Ma scendiamo più nel dettaglio.
Un coerede può fare causa agli altri, assumendo un avvocato e chiedendo al Tribunale di competenza una divisione giudiziale. A questo punto, il giudice nomina un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) che valuta i beni ereditati e prepara un progetto di divisione. Nel caso nemmeno in questo modo i beni si riescano a dividere equamente oppure la divisione non venga accettata dai coeredi, il tribunale procede con la vendita all’asta, che permette di monetizzare i beni per poi spartire la somma ricavata tra gli eredi i quali dovranno comunque sostenere la spesa dell’intera procedura.
Se l’asta va deserta e il bene non si riesce a vendere, il prezzo dell’immobile viene abbassato. È evidente che, tra le spese giudiziarie da affrontare e l’eventualità che il prezzo di vendita dell’immobile ereditato venga ribassato rispetto al suo valore di mercato, la soluzione della divisione giudiziale non sia conveniente per nessuno: per questo è importante rivolgersi in prima battuta a professionisti come quelli di Bassi Immobiliare, che aiutano a trovare la soluzione migliore per procedere con la vendita della casa ereditata in modo da raggiungere un accordo soddisfacente per tutti i coeredi.
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