La maggior parte delle persone che compra casa è consapevole che dovrà ristrutturarla. Acquistare e ristrutturare è un’operazione ormai diffusa.
Infatti il patrimonio edilizio italiano è ormai abbastanza datato, oltre l’80% delle case ha più di trent’anni. E non è mai stata ristrutturata.
Ma un’operazione del genere raddoppia le difficoltà per chi la affronta.
Se devi acquistare e ristrutturare in questo articolo ti farò vedere quali sono gli aspetti su cui devi concentrarti e come non prendere degli abbagli.
Mi capita spesso di parlare con persone che stanno per acquistare una casa da ristrutturare. E sono arrivato alla conclusione che tutti affrontano questo passo senza sapere bene in cosa si stanno avventurando. Come soldati mandati al fronte allo sbaraglio.
C’è chi non ne vuole sapere di agenzie immobiliari convinto che “ma perché devo dare il 3% all’agenzia che non fa nulla”…sottostimando in modo pericoloso la complessità del mercato immobiliare.
C’è chi invece si affida ciecamente alle agenzie immobiliari, senza sapere che (purtroppo) la maggior parte delle agenzie immobiliari non svolge bene il proprio lavoro. Che come quello di noi tecnici è di tutela dei propri clienti (nel suo caso due clienti: chi vende e chi compra).
Le persone infatti pensano (giustamente) che siano le agenzie immobiliari a doversi occupare di verificare che l’immobile sia in regola prima di metterlo sul mercato.
E allo stesso modo (stavolta sbagliando) pensano che le agenzie siano anche in grado di dare le giuste indicazioni sulla ristrutturazione che dovranno fare.
Ma la realtà è che la maggior parte delle agenzie immobiliari non esegue nemmeno le più basilari verifiche urbanistiche sull’immobile, finendo per mettere in vendita immobili con gravi abusi.
E allo stesso modo non è in grado di dare corrette informazioni sulle ristrutturazioni (o preferisce non farlo).
Spesso mi viene riferito di agenti che dichiarano cifre per ristrutturare nettamente al di sotto dei reali costi di mercato.
Certo, ognuno fa il suo gioco…è più facile venderti una casa se sai che dovrai spendere pochi soldi per ristrutturarla.
Ma tu devi avere le informazioni giuste per decidere se acquistare o meno un immobile. E un costo realistico di ristrutturazione è un parametro fondamentale…
Quindi se stai per comprare una casa da ristrutturare, ecco le tre cose su cui devi focalizzare la tua attenzione:
- Da chi stai acquistando (il proprietario o degli intermediari)
- La conformità della casa che stai acquistando
- La fattibilità e i costi dei lavori di ristrutturazione
In questo articolo ti darò delle regole chiare per aiutarti a non commettere errori. Partendo da una riflessione su come cercare gli immobili da acquistare.
DOVE TROVI UN IMMOBILE DA ACQUISTARE? AGENZIA O INTERNET
Ho appena espresso un’opinione poco lusinghiera sulle agenzie immobiliari. Ma nonostante ciò affidarsi a loro, e lasciar perdere il fai da te, in caso di compravendita è l’unica via da seguire.
Perché comunque le agenzie immobiliari fanno un lavoro prezioso, che non si limita a mettere in contatto compratori e venditori.
Invece c’è una cosa di cui puoi andare sicuro: i venditori non dicono mai tutta la verità sul proprio immobile.
Nemmeno alle agenzie immobiliari e alle volte nemmeno ai notai…
Cercano di tacere i problemi dei loro immobili a meno che non vengono messi alle strette: a partire da eventuali abusi fino a problemi “tecnici” tipo infiltrazioni, danni o lavori condominiali da pagare.
Chi fa così ignora che poi tutto quello taciuto potrebbe ritorcerglisi contro anche dopo molti anni (c’è un’ampia giurisprudenza di atti annullati o risarcimenti a carico di venditori).
Anche per questo un’agenzia immobiliare in grado di scremare le case invendibili da quelle vendibili è fondamentale.
Lo so che l’idea di risparmiarsi il 3% di commissione sul costo della casa è allettante, ma il gioco non vale la candela.
Un po’ come per le imprese “chiavi in mano”, 9 volte su 10 può andare tutto liscio…ma quella volta che va male sono dolori. E non puoi sapere se capita a te.
Il fai da te potrebbe costarti molto di più in problemi da risolvere o cause legali dopo l’acquisto.
Ad ogni modo la presenza di un’agenzia immobiliare non ti esonera dal fare tutto il possibile per tutelarti.
Vediamo quindi quali sono le verifiche che devi fare e i documenti che devi pretendere dal venditore quando decidi di acquistare una casa da ristrutturare.
COSA VA FATTO PER NON PRENDERE FREGATURE: GUIDA COMPLETA ALL’ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UNA CASA
Come dicevamo sono due le cose su cui devi concentrati quando cerchi una casa da acquistare e ristrutturare:
- la verifica della conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile;
- la fattibilità e il costo della ristrutturazione.
In realtà ce ne sarebbe anche una terza: cioè devi cercare di sapere tutto il possibile sull’immobile in cui si trova l’appartamento che ti interessa.
Spendiamo qualche parola su tutti questi aspetti.
1. Verifica urbanistica/catastale immobile
Questo è il tasto dolente della quasi totalità degli immobili italiani.
Abusi più o meno gravi sono diffusi in modo capillare.
Dalla semplice parete spostata per allargare il bagno a veri e propri ampliamenti abusivi (ad esempio le verande…).
E il problema è che spesso i proprietari di casa che hanno fatto gli abusi non ne sono consapevoli.
Recentemente mi è capitato di dover fare un progetto in una casa che era stata condonata.
I proprietari, nel lontano 1980, avevano fatto un ampliamento abusivo. E grazie al condono del 1985 sono riusciti a mettere tutto in regola.
Ero convinto fosse tutto a posto, ma quando vado a verificare gli ambienti interni scopro che la divisione era completamente diversa dalla pianta depositata in Comune.
Si trattava comunque di un abuso non grave. Ma quando l’ho detto ai proprietari sono caduti dalle nuvole: erano convinti che potessero fare tutte le modifiche che volevano dentro casa senza dover fare pratiche edilizie.
E come loro lo sono la maggior parte delle persone in Italia.
Per questo verificare la conformità edilizia e catastale dell’immobile prima di fare un’offerta è importante.
Perché se scopri degli abusi dopo che hai acquistato hai poche alternative:
- Chiedi l’annullamento dell’atto in caso di abuso insanabile
- Sistemi tutto a tue spese e chiedi al vecchio proprietario di rimborsarti queste spese
- Sistemi tutto a tue spese e non riesci ad ottenere nessun rimborso
- Ti tieni l’abuso.
È inutile che ti dica come le opzioni più diffuse sono le ultime due.
Certo, se poi ti ritrovi nel primo caso…sai che possono venire a demolirti casa, o un pezzo di casa, in qualsiasi momento.
Spero di averti spaventato abbastanza in merito all’importanza della conformità degli immobili.
Adesso vediamo in cosa consistono queste verifiche e chi le deve fare.
Verifica di conformità urbanistica
In soldoni questa verifica accerta che la casa, o l’appartamento, come è nella realtà dei fatti corrisponde a come è negli atti depositati in comune.
Questi atti sono il permesso di costruire (o licenza edilizia) e tutte le modifiche fatte nel corso degli anni con altri procedimenti edilizi (DIA, SCIA, CILA).
Ponendola in modo banale: la pianta depositata in Comune deve corrispondere alla pianta reale.
Ma considera questa affermazione un’estrema semplificazione delle cose.
Ci sarebbero mille altre cose da dire in proposito, a partire da quali atti fanno realmente fede per stabilire lo “stato legittimo” dell’immobile.
E non è una cosa di cui tu puoi pretendere di avere la competenza. E nemmeno di verificare da solo.
Anche perché le verifiche andrebbero estese anche alla conformità di strutture ed impianti.
Non è uno scherzo.
Verifica di conformità catastale
Questa è più semplice da fare rispetto alla verifica urbanistica…ed è quella di cui di solito si accontentano agenzie immobiliari e notai.
Cioè si tratta di verificare che la piantina catastale e lo stato reale della casa coincidano.
Però attenzione ad un aspetto: ciò che conta sono gli atti presenti al Comune, non quelli del catasto.
Una piantina catastale non può attestare la conformità edilizia di un immobile. In gergo si dice che le planimetrie catastali non sono probatorie. Cioè non provano nulla.
Se la piantina catastale è uguale allo stato reale della casa ma la pianta depositata in Comune è diversa…c’è un abuso.
E ti assicuro che capita spesso che la planimetria catastale sia conforme mentre non lo sia quella del Comune: in passato (e ancora oggi) molte persone pensavano fosse sufficiente cambiare la planimetria catastale come conseguenza di una ristrutturazione.
Purtroppo è falso.
Quindi la piantina catastale deve essere conforme sia allo stato dei luoghi che agli atti depositati al Comune.
Chi fa la verifica urbanistico/catastale?
La verifica di conformità urbanistico-catastale è una relazione. E ti dico subito che non è una relazione obbligatoria per legge da allegare alle compravendite.
Si tratta solo di uno strumento di tutela per l’acquirente. (E in parte anche per il venditore…).
In fondo chi vorrebbe comprare una casa con degli abusi?
Detto ciò farla non è banale.
Bisogna come prima cosa fare il rilievo dell’immobile. Poi bisogna rintracciare tutte le pratiche edilizie, anche con accessi agli atti presso gli archivi comunali. E infine bisogna confrontare le cose.
Si tratta di un lavoro che può fare solo un tecnico. Anche perché interpretare le pratiche edilizie non è banale.
E naturalmente questa cosa ha un costo. Che non è irrisorio perché il tecnico che prepara la relazione assevera quello che scrive. E se assevera qualcosa di falso ne risponde personalmente e penalmente.
Una relazione di conformità urbanistica non dovrebbe mai costare meno di 1.500€. A salire a seconda della complessità del caso.
So che in giro ci sono professionisti che svendono questo servizio per poche centinaia di euro. Ognuno è libero di fare come meglio crede ma sulla veridicità di una relazione fatta per pochi euro non ci metterei la mano sul fuoco.
Chi la paga?
Questa domanda, se fossimo in uno Stato civile non avrebbe senso di esistere: naturalmente deve pagarla il venditore. Cioè l’attuale proprietario di casa.
Dovrebbe essere suo interesse non rifilare una sòla al compratore.
E poi una volta fatta vale per tutte le visite che verranno fatte all’immobile.
Però siamo in Italia e molti proprietari di casa si rifiutano di farla. Anzi, direi quasi tutti. Tanto un fesso che compra casa senza interessarsi della conformità lo trovano…
Di certo che sia la persona interessata all’acquisto a doverla pagare è assurdo: chi spenderebbe migliaia di euro per rischiare di venire a sapere che la casa a cui è interessato ha degli abusi e quindi non può comprarla?
E poi cosa dovrebbe fare questa persona interessata a comprarsi una casa: pagare una relazione di conformità per ogni immobile che visita?
Alla fine spenderebbe più di relazioni di conformità che per l’acquisto della casa…
Se fossi in te eviterei di prendere in considerazione immobili che non hanno una relazione di conformità urbanistica.
Lo so che così ti ritroverai a scartare il 90% degli immobili…però non averla è pur sempre un rischio.
2. Visura ipotecaria immobile
La visura ipotecaria di un immobile è come la sua carta di identità.
Pensa se acquisti una casa e dopo qualche anno sbuca fuori una persona che, atti alla mano, accampa diritti sulla casa che hai pagato a caro prezzo?
Sembra una situazione assurda ed inverosimile…ma non lo è.
L’atto di proprietà non è sufficiente per stabilire con certezza se l’immobile che ti interessa è di proprietà della persona che lo sta vendendo.
Lo so, sembra una supercazzola però è così.
Come sai gli immobili spesso passano di padre in figlio per questioni ereditarie. E ci potrebbero essere eredi che potrebbero vantare diritti sull’immobile che stai comprando.
Ma non solo: ci potrebbero essere ipoteche sull’immobile non chiuse, e quindi potrebbe presentarsi una banca o addirittura Equitalia a richiedere la casa che hai acquistato spendendo centinaia di migliaia di euro.
Quando acquisti una casa devi essere sicuro che il venditore abbia tutti i diritti sull’immobile e che nessun altro abbia diritti di nessun tipo sullo stesso immobile.
Questo si fa con una visura ipotecaria.
La possono fare tutti perché gli atti sugli immobili sono pubblici. Quindi puoi farla anche tu autonomamente.
Però spezziamo una lancia a favore delle Agenzie Immobiliari: su questo sono mediamente preparate.
In fondo non devono chiedere il permesso al proprietario di casa per farla e costa relativamente poco (qualche decina di euro).
Si richiede agli Uffici di pubblicità immobiliare (prima chiamate Conservatorie del registro immobiliare) e consente di conoscere, oltre al reale proprietario dell’immobile, se ci sono ad esempio contestazioni sulla proprietà dell’immobile, se ci sono ipoteche di qualsiasi natura (giudiziarie, legali o per mutui), se ci sono pignoramenti, se ci sono servitù di qualsiasi tipo (la più comune è la servitù di passaggio per i terreni senza sbocco su strada pubblica).
Tutte notizie che immagino vorresti sapere prima di comprare una casa…
3. Informati sull’edificio in cui si trova l’appartamento
Naturalmente questo vale se stai per acquistare una casa in condominio…
Sono varie le verifiche che dovrebbero essere fatte sull’edificio in cui si trova l’appartamento che ti interessa:
- Verifica urbanistica
- Lavori fatti/in corso d’opera/futuri
- Problematiche note
Verifica urbanistica
Ti starai chiedendo “che c’entra la verifica urbanistica se ho già quella dell’appartamento?”
Hai ragione…ma dalla verifica dell’appartamento emerge se l’appartamento è in regola o meno.
Però ci possono essere abusi nell’edificio che esulano da quelli del singolo appartamento.
Ad esempio mi è capitato di trovare edifici con piani interi non presenti nei progetti depositati presso gli archivi comunali.
Oppure con torrini scale in copertura che si sono trasformati in mega attici.
Lo scopo della verifica urbanistica sull’edificio non è andare casa per casa a rompere le scatole alla gente per vedere se hanno fatto abusi.
In ogni edificio ci sono abusi di vario genere e quelli dentro le singole proprietà non ti interessano.
Quello che deve emergere dalla verifica urbanistica dell’edificio sono i macro-abusi:
- Piani non dichiarati
- Ampliamenti non dichiarati
- Prospetti differenti
Devi conoscere queste cose non tanto perché la casa che stai per acquistare possa avere qualche tipo di problema se ci sono…ma perché prima o poi qualche ente potrebbe svegliarsi e dire al condominio “sistemate tutto”. E chiaramente saranno i condòmini a pagare…(quindi anche tu)
Oppure, se il condominio vuole fare lavori sull’edificio, devi sapere che non potete sfruttare le detrazioni fiscali perché la “conformità urbanistica” è un requisito indispensabile per accedervi.
E se decidete comunque di tentare la fortuna e chiedere le detrazioni fiscali anche in presenza di abusi…devi sapere che potrebbero venire a richiedertele con gli interessi.
Spesso le informazioni sulla conformità dell’edificio vengono inserite dentro le relazioni di conformità fatte per il singolo appartamento.
Nel caso non ci fossero…chiedi spiegazioni e non dare per scontato che sia tutto a posto.
Lavori
Il proprietario deve dirti se in passato l’edificio ha subito lavori di ristrutturazione, se sono stati già appaltati dei lavori, o se sono in corso di discussione altri lavori.
Chiaramente per i lavori passati non puoi pretendere che il proprietario sia la memoria storica del condominio, però alcune indicazioni dovrebbe essere in grado di dartele.
A te serve saperlo per avere quante più informazioni possibili sull’edificio.
Ad esempio, se hanno già fatto il cappotto non è il caso di essere informato?
Lo stesso vale per lavori in corso d’opera o già appaltati, oppure per lavori di cui si sta discutendo nelle assemblee condominiali.
In questi ultimi casi ti serve per sapere se dovrai sostenere delle spese aggiuntive in futuro.
E se il proprietario non sa darti una mano, c’è sempre l’amministratore, che dovrebbe sapere vita, morte e miracoli dell’edificio.
Problematiche ricorrenti
Scoprire le problematiche dell’edificio in cui si trova l’appartamento che ti interessa è difficile, se non abiti già al suo interno.
L’attuale proprietario potrebbe esserti di aiuto, ma difficilmente verrà a dirti cose che potrebbero farti desistere dall’acquisto.
E anche se chiami un tecnico di tua fiducia a dare un’occhiata, sarà difficile che riesca a darti una mano concreta.
Molte cose sono nascoste e si possono sapere solo vivendo dentro l’edificio.
Una situazione che mi capita spesso di riscontrare è la mancanza dello sfiato in copertura della colonna fecale e di un pozzetto sifonato alla sua base.
I problemi derivanti sono che i bagni puzzano e che dalla colonna fecale potrebbero arrivare rumori come rombi di motore.
Ma finché non vivi nel palazzo non lo puoi sapere…(a meno che non vai sul tetto a controllare…)
Questo è un esempio, ma potrebbero essercene molti altri come infiltrazioni, cantine che si allagano, etc…
Come fare a scoprirli?
Devi chiedere…al portiere, al proprietario, a qualche inquilino che incontri per le scale, all’amministratore, all’agente immobiliare…
Non è semplice, però è utile.
4. Come valutare i lavori da fare
Siamo arrivati alla parte che probabilmente ti interessa di più.
Cioè in questa casa che vuoi comprare…quanto ti costerebbe fare i lavori di ristrutturazione?
Ritengo impossibile, oltre che bugiardo, darti dei prezzi come se fossimo al mercato. Prima di arrivare alla stima dei lavori da fare sono necessari un rilievo e un progetto.
In ogni caso cerchiamo di darci alcuni criteri che possano esserti di aiuto.
La prima cosa che devi stabilire sono, a grandi linee, i lavori da fare.
Certo, durante un sopralluogo riesci a concentrarti soprattutto sull’estetica della casa…difficilmente ti metti a guardare gli impianti…anche perché immagino che tu non abbia grandi competenze in merito.
Ma siccome non credo tu sia uno sprovveduto, immagino non sarà difficile per te intuire molte cose.
Quello che devi guardare durante il sopralluogo sono:
- Distribuzione interna
- Bagni
- Cucina
- Impianto elettrico
- Impianto di riscaldamento
- Infissi
Cosa di queste cose non va? Cosa è da rifare secondo te?
Io ti do i miei soliti consigli alla buona. Quelli che ho ripetuto in tanti articoli.
Posto che la distribuzione interna è una cosa personale (ma raramente ho trovato case con più di vent’anni avere una distribuzione interna decente), per tutto il resto diamo una regola:
Qualsiasi impianto che abbia più di 30 anni deve essere rifatto.
La stessa cosa vale per gli infissi.
Non ti parlo di porte interne, pavimenti e pitturazioni, perché si tratta di finiture legate a gusti personali.
Potrebbero benissimo piacerti pavimenti in piastrelle coi fiori degli anni ’70, mentre a me viene l’orticaria solo a guardarle…
Certo se l’impianto del bagno è vecchio dovrai buttarle quelle vecchie piastrelle…ma questo è un altro discorso.
Detto tutto ciò, una volta individuati alla buona gli interventi da fare, quanto ti costa farli?
Se chiedi all’attuale proprietario di casa ti dirà “la casa è in ottime condizioni, non ci sono lavori da fare”.
Se chiedi all’agente immobiliare ti dirà “c’è qualche lavoretto da fare ma la casa è stata ristrutturata da poco, non ci deve spendere molto”.
Se chiedi ad un’impresa, che furbescamente hai portato al sopralluogo per farti dare un consiglio, la risposta che ti darà è standard. Senza nemmeno guardare i lavori da fare e senza chiederti le tue aspettative, moltiplicherà la superficie indicativa della casa per una cifra variabile tra 300 e 500 €/mq e ti darà la risposta.
Se invece dell’impresa ti sei portato un tecnico al sopralluogo, potrebbe darti la stessa risposta dell’impresa, o più probabilmente raddoppiare o triplicare la cifra.
A chi credere?
Se ti interessa fare una stima non dico precisa ma molto vicina alla realtà in modo autonomo, basandoti su prezzi medi di ristrutturazione a seconda della tipologia di opere da eseguire, nel mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” trovi tutte le indicazioni necessarie per farlo.
In ogni caso ti voglio dare una indicazione di massima anche qui.
Quello che devi fare, per non trovarti in difficoltà, è metterti nell’ottica peggiore, cioè quella in cui spendi di più.
E quindi in cui devi ristrutturare tutto quanto.
(Che poi ti assicuro che è la cosa da fare per la quasi totalità delle case.)
In quest’ottica una ristrutturazione completa costa almeno 800 €/mq.
Più iva e solo di lavori. Cioè opere edili, impiantistiche e finiture (piastrelle, infissi, porte, sanitari, pitturazioni…).
A questa cifra devi aggiungere il costo del tecnico (obbligatorio in ristrutturazioni complete) e quello degli arredi.
E ti sottolineo che stiamo parlando di almeno.
Non sono cifre che mi sono inventato ma che puoi trovare anche in alcune statistiche.
E questo con buona pace di chi spaccia ristrutturazioni a 249 €/mq o a 500 €/mq.
Se ti sembra troppo e “a questo punto me la costruivo nuova la casa”, tieni presente una cosa.
Costruire una nuova casa mediamente costa, di soli lavori, 1.500€/mq.
Di questa cifra circa 1/3 sono i costi delle strutture, quindi 500€/mq.
Rimangono 1.000€/mq per tutte le altre opere edili (muri, massetti, pavimenti, infissi, etc.) e impiantistiche.
Quando ristrutturi completamente una casa, l’unica cosa che non tocchi sono appunto le strutture, che già esistono. Oltre al muro di tamponamento esterno (anche se in un appartamento mi è capitato di rifare anche buona parte di questo muro).
Quindi come costi ci troviamo. Anzi, con 800€/mq sono stato anche un po’ basso.
Naturalmente stiamo parlando di una ristrutturazione di qualità buona, sia a livello di impianti che di finiture. Di quelle che non danno problemi a partire dal giorno dopo la sua conclusione.
Lo so che ti aspettavi molto di meno e come te lo aspettano tutti.
E sei libero di credere a chi dice che con 15.000€ si ristruttura tutta casa.
Però, giusto per darti una statistica, negli ultimi due anni il 55% delle persone che ha ristrutturato casa, ha sforato il budget preventivato.
E il 30% di queste persone l’ha sforato di più del 25%.
(fonte Houzz – 2020)
Ristrutturare casa ha un costo che prescinde da quello che tu ritieni giusto.
Quindi se devi farti i conti per acquistare e ristrutturare, è meglio che te li fai bene.
TRE PRINCIPI INVIOLABILI PER CHI ACQUISTA E RISTRUTTURA CASA
L’articolo è stato lungo e spero di averti dato alcune indicazioni utili.
Sarebbe stato possibile approfondire ancora di più, ma non è questo il posto.
Vorrei chiudere riassumendo i tre principi che devono guidarti nell’acquisto di una casa da ristrutturare:
- La casa deve essere in regola. Niente abusi
- Valuta attentamente anche l’edificio in cui si trova l’appartamento
- I costi di ristrutturazione vanno stimati per eccesso
Se sarai fermo su questi principi non avrai sorprese col tuo acquisto.
Se invece vuoi approfondire veramente come pianificare e gestire la ristrutturazione della casa che acquisterai c’è il manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.
Al suo interno trovi il processo amministrativo-edilizio corretto per ristrutturare casa.
L’unico corretto e che non trovi spiegato da nessuna parte.
L’articolo Acquistare e ristrutturare: una guida completa per non commettere errori sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.
