20 Ottobre 2020 / / Idee

La pratica di sovrapporre un nuovo pavimento su quello esistente ormai è molto diffusa nelle ristrutturazioni.

Ma questa scelta è meno banale di quello che può apparire…

In questo articolo voglio dirti quali sono i costi, gli aspetti da tenere in considerazione e i compromessi a cui dovrai scendere se installi un pavimento sovrapposto.

mailling list per ristrutturare casa

La sovrapposizione del pavimento è una soluzione sempre più diffusa perché i proprietari di casa sono convinti, grazie a questa soluzione, di risparmiare somme importanti sui costi di ristrutturazione.

Questa convinzione di base è vera, anche se in molti casi non è affatto così.

In compenso sovrapporre un pavimento nuovo ad uno esistente comporta alcune problematiche tecniche e pratiche di cui ogni persona che si accinge a farlo deve essere a conoscenza.

Queste problematiche sono spesso date per scontate dai professionisti del settore, quindi raramente i clienti finali vengono informati.

Nei prossimi paragrafi non ti dirò tutto quello che trovi negli altri articoli…ma ti dirò tutto quello che non ti dice nessuno:

  • Costi
  • Problematiche
  • Compromessi

Io stesso sono stato un professionista che per anni non ha dato le giuste informazioni in merito. Con questo articolo espio le mie colpe.

COME SI INSTALLA UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO?

Qualsiasi cosa ti dirò nel resto dell’articolo sarebbe incomprensibile se prima non chiarissimo quali sono le modalità di installazione di un pavimento sovrapposto. Che sono due:

  1. Incollaggio
  2. Posa flottante

La prima metodologia non è molto diversa da quella di posa di un normale pavimento: si incolla il nuovo pavimento su quello preesistente.

Ed è adatto più o meno a tutte le tipologie di materiali: gres porcellanati, monocotture, legno…

La seconda metodologia invece non prevede un fissaggio meccanico del pavimento ma semplicemente appoggiarlo sopra il pavimento esistente.

In questo caso, per fare in modo che il tutto non si muova, è necessario che il pavimento si comporti come se fosse un unico pezzo. Quindi è impossibile farlo con le piastrelle.

Pertanto questa tipologia di posa può essere usata con pavimenti in legno e in laminato (guarda la mia guida al pavimento in legno per approfondire).

IL motivo è che il legno e il laminato sono formati da assi con una “maschiatura” che consente di incastrarle tra di loro.

sovrapposizione pavimento: maschiatura parquet

In questo modo si riesce a creare un piano di grosse dimensioni che si comporta come un oggetto unico. Quindi può essere semplicemente appoggiato sul pavimento sottostante.

Ci sono solo due accorgimenti da prendere per la posa flottante con laminato:

  • bisogna inserire un materassino sottostante, con funzione acustica, di isolamento e di ripartizione dei carichi;
  • su superfici molto grandi è necessario inserire dei “giunti di dilatazione”.

Questi sono dei listelli che interrompono la pavimentazione. Sono necessari poiché, proprio perché il pavimento in laminato si comporta come un “pezzo unico”, si dilata e si contrae come un pezzo unico.

Se non ci fossero questi giunti che consentono proprio tale dilatazione, il pavimento si alzerebbe in alcuni punti.

mailling list per ristrutturare casa

I COSTI DI UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO

Sono vari i motivi per cui le persone scelgono di installare un pavimento sovrapposto. I principali sono due:

  1. Evitare opere edili invasive
  2. Abbattere i costi

Il primo punto ha oggettivamente senso solo nel caso in cui si decida di montare un pavimento sovrapposto senza ristrutturare casa.

Infatti durante una ristrutturazione ci sono già opere edili e la casa deve essere sgombra…quindi avere opere edili invasive non è un problema.

Il secondo punto invece merita una riflessione a parte.

Spesso si crede che il costo sia solo quello di posa in opera, invece in molti casi non è così. Ci sono alcuni aspetti tecnici vanno ad influire sul costo finale di posa in opera dei pavimenti sovrapposti.

E te li voglio mostrare.

Lo faremo paragonando i costi di sostituzione di un pavimento con metodo classico, con quelli di sovrapposizione.

A tal proposito voglio chiarire un paio di punti.

Io vivo e lavoro a Salerno, quindi ho esperienza del mercato di questa zona…i costi a Milano potrebbero essere totalmente diversi (e lo sono). Lo stesso vale per le altre parti di Italia.

Quindi dai il giusto peso a quello che leggerai.

Inoltre considera che questi sono i costi di mercato, fatti da imprese che lavorano bene…non sono il cugino economico tuttofare…

Infine ipotizzeremo per fissi dei parametri che in realtà sono molto variabili:

  • lo spessore del pavimento+massetto esistenti supponiamo sia di circa 8cm;
  • le piastrelle che installiamo sono di qualità media e di dimensione indicativa 60x60cm.

Lavorazioni e costi nel caso di sostituzione della pavimentazione

Se togli il vecchio pavimento e ne metti uno nuovo hai questi costi:

  • Rimozione e smaltimento pavimento e massetto sottostante – circa 25 €/mq
  • Nuovo tappetino fonoisolante (occhio che questo non lo considera quasi nessuno ma è obbligatorio per legge…) – circa 8 €/mq
  • Nuovo massetto – circa 20 €/mq
  • Fornitura di nuovo pavimento – 35 €/mq (variabile a seconda di materiale e formato)
  • Posa in opera di nuovo pavimento – 35 €/mq (variabile a seconda di formato e materiale)

Totale: 123 €/mq

Lavorazioni e costi nel caso di sovrapposizione della pavimentazione con posa incollata

sovrapposizione pavimento

Se sovrapponi un pavimento in ceramica (gres porcellanato, monocottura….puoi vedere la guida al pavimento in gres per capirne di più), quindi incolli il pavimento hai i seguenti costi

  • Autolivellante (parziale o totale a seconda delle dimensioni della piastrella) per raccordare le differenze di quota – circa 8 €/mq
  • Fornitura di nuovo pavimento – 35 €/mq
  • Posa in opera di nuovo pavimento – 35 €/mq

Considerando che solitamente l’autolivellante è necessario su circa il 25% della superfice totale, possiamo dire che la sua incidenza reale al mq è di 2€.

Totale: 72 €/mq

Lavorazioni e costi nel caso di sovrapposizione della pavimentazione con posa flottante

sovrapposizione pavimento: posa flottante

Se metti un pavimento in laminato (il laminato di cui ti ho parlato nella guida al pavimento in legno) e lo sovrapponi con la posa “flottante”, hai i seguenti costi:

  • Tappetino di posa – 4 €/mq
  • Fornitura di nuovo pavimento (laminato economico) – 15 €/mq
  • Posa in opera di nuovo pavimento – 15 €/mq

Totale: 34 €/mq

(Nb: ci sarebbe anche il costo dei giunti di dilatazione…ma ha un’incidenza bassa sul costo finale e non lo consideriamo)

Attenzione: qui ho considerato un laminato economico…se metti un pavimento in legno prefinito puoi spendere quattro o cinque volte tanto (se non di più).

Ma posare in modo flottante un pavimento di pregio non ha senso…

Riassumendo, da una prima analisi è vero che spendi molto meno sovrapponendo un nuovo pavimento ad uno esistente.

Ma aggiungiamo alcune variabili che non vengono mai considerate.

Variabile 1 – le porte e i balconi

Se devi ristrutturare casa probabilmente cambierai anche le porte interne e magari anche i balconi (porte-finestre)…

In questo caso dovrai fare opere di muratura, sostituire i controtelai…e quindi non è un problema.

ma se invece decidi di tenere le vecchie porte e i vecchi balconi?

Probabilmente dovrai tagliare o adattare (leggi: alzare) le vecchie porte.

Questo lavoro costa almeno 40€ a porta. Tranne che per il portoncino di ingresso che può costarti fino a 200€.

Per i balconi, se sei fortunato e hanno una soglia alta, non devi fare niente (il pavimento sovrapposto va a battere contro la soglia).

Se invece sono senza soglia (cosa comune fino agli anni ’60) devi intervenire anche qui. Il costo a balcone potrebbe aggirarsi attorno agli 80€.

Variabile 2 – gli impianti

pavimento sovrapposto: tagi  in pavimento

Abbiamo detto che con la sovrapposizione del pavimento non devi togliere né il pavimento né il massetto esistenti. E questo è un bel risparmio…

Ma veramente non devi togliere neanche una piccola parte del vecchio pavimento?

Se stai solo mettendo un nuovo pavimento senza ristrutturare casa può anche essere vero…ma se stai ristrutturando realmente casa (quindi sposti muri e rifai gli impianti) la situazione cambia.

Le tubazioni di impianti idrici ed elettrici solitamente passano a terra, sotto i massetti.

Quindi dovrai far eseguire quelli che vengono chiamati “tagli a sezione obbligata” nella pavimentazione. Sono delle grandi tracce in cui viene tolto pavimento e massetto proprio per alloggiare i nuovi impianti.

Solitamente, quando rifai gli impianti, questi “tagli a sezione obbligata” occupano tra il 15% e il 20% della pavimentazione della casa.

C’è un problema però: il taglio a sezione obbligata è molto più costoso della normale demolizione di pavimento e massetto.

Si utilizzano delle seghe apposite e ci vuole molto più tempo.

Quindi la demolizione e lo smaltimento con taglio a sezione obbligata ha un’incidenza superiore rispetto alla demolizione e smaltimento di un intero massetto.

In un cantiere che ho chiuso recentemente il costo di questa operazione è stato di circa 65 €/mq.

A ciò devi aggiungere il massetto per riempire queste tracce, che abbiamo visto avere un costo di circa 25 €/mq.

Totale 90 €/mq.

Però non ti spaventare…facciamo le dovute proporzioni…

…abbiamo detto che generalmente questi tagli a sezione obbligata possono incidere per circa il 20% della superficie complessiva, quindi in una sovrapposizione di pavimento l’incidenza è per circa 90/4 = 22,5 €/mq.

Quindi rifacciamo i conti. In caso di rifacimento di impianti, il costo al metro quadro di sovrapposizione del pavimento sale a:

  • 72 + 22,5 = 94,5 €/mq se incolli un pavimento in ceramica/legno;
  • 34 + 22,5 = 56,5 €/mq se posi un pavimento flottante.

Siamo ancora molto sotto il costo di sostituzione del pavimento. Però se nella tua ristrutturazione l’incidenza dei tagli a sezione obbligata è maggiore del 20%…considera l’opportunità di rimuovere tutto il massetto e fare una normale sostituzione di pavimento.

Purtroppo prima di iniziare i lavori si possono fare delle stime di queste quantità, ipotizzando i percorsi delle tubazioni…ma in cantiere potrebbe cambiare tutto quanto.

Solo questa possibilità mi farebbe propendere decisamente per la sostituzione del pavimento piuttosto che per la sovrapposizione.

Vorrei evidenziarti come ci sia un’alternativa per non fare i tagli a sezione obbligata: far passare gli impianti in alto, nelle murature (sconsigliato) o in controsoffitti (meglio).

Vale sia per l’impianto idrico che elettrico.

Nel 2019 ho ristrutturato completamente una casa (rimuovendo anche il massetto…) facendo passare tutti gli impianti a controsoffitto.

Chiaramente far passare gli impianti a controsoffitto ha un costo…quello del controsoffitto.

Quindi si risparmia il “taglio a sezione obbligata” ma si paga il controsoffitto.

Un controsoffitto costa circa 30 €/mq. Se hai già intenzione di fare molti controsoffitti, e hai gli spazi a disposizione, puoi valutare questa soluzione.

Però considera che vanno rispettate le altezze minime degli ambienti: 270cm in camere, soggiorni, cucine, e 240cm in bagni, corridoi, ripostigli.

E poi un impianto fatto a controsoffitto ti costerà un po’ di più (tubi più lunghi e maggiori difficoltà di esecuzione).

Variabile 3 – Massetto autolivellante su tutta la superficie

sovrapposizione pavimento: massetto autolivellante

Prima ti ho detto che generalmente l’autolivellante è sufficiente su circa un quarto della superficie complessiva del pavimento esistente.

Ma questa cosa non vale sempre.

Chiariamo prima un punto: cioè cos’è e a cosa serve l’autolivellante.

L’autolivellante è un massetto cementizio a bassissimo spessore, circa 1,5mm (millimetri) che viene utilizzato per raccordare le differenze di pendenza o per stabilizzare porzioni di pavimentazione.

Infatti quasi sempre i pavimenti su cui ci si va a sovrapporre hanno questi due problemi:

  • Non sono perfettamente stabili
  • Non sono perfettamente in piano

Quando un tecnico o un posatore verrà a fare un sopralluogo saranno proprio questi due gli aspetti su cui si concentrerà.

Il pavimento è stabile?

Un problema frequente è che il pavimento su cui ci si va a sovrapporre non è stabile. Cioè le piastrelle sono in parte sollevate, in parte staccate dal fondo…e non va bene.

Se si sovrapponesse un pavimento su questo fondo, si staccherebbe subito.

In questo caso bisogna rimuovere tutte le piastrelle non stabili e riempire i buchi.

Il pavimento è in piano?

Ti rispondo senza nessun dubbio: no.

Il pavimento nelle case (soprattutto quelle realizzate fino agli anni ottanta del secolo scorso) non è mai in piano.

Non fraintendermi: non è che hai le stanze in pendenza.

Ma tra una stanza e l’altra, soprattutto vicino ai muri, dei dislivelli ci sono. Sempre.

“Cosa me ne frega?” dirai tu…

Niente fino a quando non modifichi la distribuzione interna della casa. Ma una ristrutturazione che si rispetti prevede sempre delle modifiche alla distribuzione interna.

In questo caso ti ritrovi con differenze di quota che, se va bene, sono di pochi millimetri, se va male arrivano a 2-3 cm.

In entrambi questi casi, se vuoi sovrapporre un pavimento incollandolo, serve un massetto autolivellante.

Per esperienza ti posso dire che generalmente l’autolivellante è sufficiente su circa il 25% della superficie.

Però ci sono dei casi in cui diventa indispensabile su tutta la superficie della casa.

E mi è capitato proprio recentemente.

In un cantiere in cui, nonostante le mie perplessità, il cliente aveva deciso di sovrapporre un nuovo pavimento su quello esistente, avevamo ipotizzato di installare piastrelle in gres porcellanato a basso spessore (dello spessore ne parleremo a breve) di dimensione 60x60cm.

Quando andiamo a sceglierle il cliente si innamora di piastrelle grandi il doppio: 60x120cm.

Con piastrelle così grandi, per garantire che la posa non dia problemi, il fondo deve essere non solo perfettamente stabile…ma anche uniforme.

Il rischio sarebbe che col tempo le dilatazioni di formati così grandi facciano staccare le piastrelle.

Quindi è stato necessario estendere il massetto autolivellante a tutta la superficie della casa.

Quindi gli 8€/mq di cui ti parlavo prima, non sono stati relativi solo ad un quarto della superficie.

In questo caso (cioè con incollaggio) il costo di posa in opera diventa di 78 €/mq (invece di 72).

Attenzione: in caso di posa flottante non si pone il problema perché il tappetino è già previsto per tutta la superficie.

mailling list per ristrutturare casa

Riassunto dei costi

Abbiamo dato tanti numeri…riepiloghiamoli.

Ti ribadisco la premessa: sono costi parametrici suscettibili ad ampie variazioni per varie cause. I prezzi sono iva esclusa e sono per la lavorazione completa di tutto.

Caso 0: rifacimento pavimentazione – costo 123 €/mq

Questo è il nostro riferimento di base.

Vediamo i costi di sovrapposizione.

Caso 1: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio – costo 72 €/mq

Caso 2: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio e utilizzo piastrelle grandi dimensioni – costo 78 €/mq (NB: qui aumenterà anche il costo di posa in opera e fornitura, non considerati in questa stima)

Caso 3: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio e rifacimento impianti – 94,5 €/mq

Caso 4: sovrapposizione pavimentazione con posa flottante – costo 34 €/mq

Caso 5: sovrapposizione pavimentazione con posa flottante e rifacimento impianti – 56,5 €/mq

Una precisazione per gli ultimi due casi: il costo del pavimento è quello di un laminato economico e il costo della posa in opera è relativo a tale pavimento. Se si applicassero gli stessi materiali al caso 0 (cioè quello base di rifacimento della pavimentazione) il costo complessivo scenderebbe di 40€/mq, diventando 88€/mq.

Quindi è fuori di dubbio: sovrapporre un pavimento ad uno esistente è economicamente conveniente.

Ma abbiamo già visto alcune problematiche:

  • Convenienza in caso di rifacimento degli impianti
  • Stabilità della base
  • Planarità

Nel prossimo paragrafo vorrei sottolineare altre controindicazioni.

Niente di eclatante…ma è giusto che tu le conosca e che le metta sul piatto della bilancia quando fai questa scelta.

LE CONTROINDICAZIONI DI UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO

Le controindicazioni sono di tipo tecnico, che limitano la scelta dei materiali, e di tipo pratico, relative a condizioni che dovrai accettare.

Non tutte le piastrelle vanno bene

Se decidi di incollare una piastrella sul vecchio pavimento devi tenere in considerazione il peso e gli spessori.

Non fraintendermi: non è che una piastrella pesa talmente tanto da mettere a repentaglio la tenuta del tuo solaio.

Personalmente però non adoro caricare ulteriormente solai di cui non conosco per certo la resistenza meccanica.

Il consiglio è quindi quello di utilizzare piastrelle sottili.

Se una piastrella normale è alta circa 1,5cm, una piastrella in sovrapposizione dovrebbe essere spessa tra 0,5cm e 1 cm massimo.

sovrapposizione pavimento: piastrelle sottili

Occhio anche al formato però.

Se fino a pochi anni fa 60x60cm era considerato un formato enorme…ora è la base.

Formati di 120x120cm stanno diventando la norma…

Piastrelle così grandi e sottili però hanno un problema: tendono ad ingobbirsi leggermente al centro.

Il motivo è che la cottura delle piastrelle crea delle tensioni al loro interno, e il basso spessore non riesce a controbilanciare completamente tali tensioni (occhio per i professionisti: l’ho descritta in modo molto maccheronico…).

Si tratta di una cosa quasi impercettibile, e che non ti darà problemi estetici di sorta. Ma di cui devi tenere conto in fase di scelta.

Non pretendere un pavimento perfettamente in piano

sovrapposizione pavimento storto

L’abbiamo detto prima: i pavimenti esistenti hanno dei piccoli dislivelli, soprattutto tra una stanza e l’altra.

Questi dislivelli si manifesteranno in modo evidente se abbatti muri.

Quindi tali dislivelli dovranno essere raccordati.

Abbiamo detto che si fa con il massetto autolivellante.

Ma in ogni caso i dislivelli non scompariranno e le piastrelle incollate (ma anche il laminato flottante) lo riporteranno fedelmente.

Mi è capitato di entrare in case in cui si sentiva sotto i piedi che il pavimento saliva e scendeva.

Però anche dove non si sente sotto i piedi, la presenza di questo dislivello può portare a delle conseguenze.

Ti faccio tre esempi presi dal cantiere in cui ho dovuto mettere l’autolivellante sotto tutta la pavimentazione.

Esempio 1: spifferi sotto la porta

Una sera il proprietario di casa mi telefona dicendomi:

“Alessandro, sotto il portoncino di ingresso c’è oltre un centimetro di spazio quando è chiuso. Com’è possibile?”

La risposta era che, poiché il pavimento è stato sovrapposto, e non era perfettamente in piano, è stato necessario sollevare leggermente la porta per evitare che, da aperta, strisciasse contro il pavimento.

“Ma allora mi devo tenere gli spifferi dal pianerottolo a vita?”

La risposta naturalmente è no: tutti i nuovi portoncini hanno uno spazzolino nella parte bassa che scende quando la porta è in posizione di chiusura. Proprio per non far passare gli spifferi. Semplicemente non era stato sbloccato.

Esempio 2: porta storta

Un altro giorno mi chiama dicendomi:

“Alessandro, la porta rasomuro mi pare storta…vedo un po’ più di spazio da un lato rispetto all’altro” (si parla di meno di mezzo millimetro in 2 metri di altezza…una cosa impercettibile)

Il motivo è lo stesso: pavimento storto e necessità di non far strisciare la porta sul pavimento. La porta sembra storta ma non lo è.

Esempio 3: controsoffitto storto

Infine, in un’altra chiamata:

“Alessandro, ho misurato il controsoffitto e c’è una differenza di mezzo centimetro tra una parte e l’altra della stanza”

(Lo so…sembra assurdo ma aveva misurato il controsoffitto…)

Indovina qual è il motivo?

Il pavimento non è perfettamente in piano a causa dei dislivelli e quindi misurando il controsoffitto da terra ci sono differenze di quota…ma il controsoffitto era perfettamente dritto…

Questo per dirti che con un pavimento sovrapposto ci possono essere a cascata piccoli difetti che in realtà difetti non sono.

La stessa cosa potrebbe dirsi anche per gli arredi.

Sempre nella stessa casa il cliente ha installato la cucina nuova e quando apriva lo sportello della lavastoviglie lo zoccolino sottostante si staccava.

L’artigiano ha detto al cliente: “eh ma la colpa è del pavimento che è storto!”

Aveva ragione (si parla di 2mm di dislivello in quel caso…) ma è bastato tagliare leggermente lo zoccolino per sistemare il problema.

mailling list per ristrutturare casa

Se il pavimento è flottante…occhio al giunto di dilatazione

A me non piacciono i pavimenti flottanti perché, per prevenire sollevamenti del pavimento, bisogna inserire i giunti di dilatazione.

Se il parquettista è bravo riesce a metterli sotto le porte…ma se gli spazi sono molto grandi (gli open space che si usano da parecchi decenni ormai) non c’è alternativa: avrai un bel giunto in mezzo al salone.

Non il massimo…

Inoltre questi pavimenti hanno una sorta di elasticità verticale che dà l’impressione di camminare in modo precario.

È una sensazione strana, che personalmente non mi piace. Da un pavimento pretendo stabilità e il flottante non mi da questa sensazione.

Ma a parte questo, il risultato è che alle volte questi pavimenti scricchiolano. Come nelle vecchie case.

A me non piace…a te?

LO VUOI ANCORA UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO?

Quello che penso io dei pavimenti sovrapposti penso che sia chiaro.

Non mi piacciono e li sconsiglio sempre.

Anche se li ho fatti installare.

Capisco che alle volte siano soluzioni scelte per motivi contingenti (pochi soldi), ma hai letto che il risparmio non è sempre così palese.

Adesso hai tutti gli strumenti necessari per farti due conti.

Certo, se devi ristrutturare casa, il pavimento rappresenta una piccola parte della spesa che dovrai sostenere.

E va pianificata insieme a tutti gli altri lavori da fare…qui hai potuto leggere alcuni spunti su come una scelta (il pavimento flottante) possa incidere su altre scelte (impianti, porte, infissi, etc.).

Tu hai una visione chiara della tua ristrutturazione e un piano di azione da seguire?

La pianificazione della ristrutturazione è una parte fondamentale in cui un proprietario di casa solitamente è solo.

Ho scritto un libro per tutti i proprietari di casa che devono ristrutturare, in cui ho messo in chiaro tutti i passi da fare e come farli per non commettere errori.

La pianificazione è uno dei passaggi fondamentali di questi passi.

Scegliere il pavimento è importante, ma solo dopo aver inserito questo passaggio in un corretto processo di ristrutturazione che parte dall’analisi dei reali problemi della casa.

Questo è pianificare e non ti spiega nessuno come farlo.

Lo trovi nel libro “Ristrutturazione Roadmap”:

Se invece non sei interessato puoi sempre scaricare gratuitamente i capitoli 2 e 3 del libro in cui ti parlo dei problemi da evitare, che mettono in difficoltà i proprietari con la loro ristrutturazione ogni giorno.

Puoi scaricarlo cliccando l’immagine qui sotto.

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L’articolo Installare nuovo pavimento su uno esistente: quello da sapere prima di farlo nella tua ristrutturazione sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.


progetto ristrutturazione casa

Il progetto di interni rappresenta il primo passo della ristrutturazione. Esso è, per certi versi, un momento già decisivo per decretare (o meno) la bontà del risultato finale.

Questo perché un progetto di ristrutturazione casa completo e dettagliato, che considera in modo coordinato aspetti estetici, tecnici e funzionali, è il presupposto per un risultato finale all’altezza delle aspettative. Al contrario, un progetto approssimativo e incompleto, comporterà inevitabilmente errori, ritardi e spese extra in corso d’opera.

Ecco allora 4 consigli pratici per avere un buon progetto di interni e organizzare la ristrutturazione di casa in modo più consapevole e senza errori.

Progetto ristrutturazione casa fase 1: Scegli un referente esperto e rinomato

Non farti condizionare solo dal prezzo quando devi affidare in mano altrui le sorti della tua casa; scegli un professionista conosciuto, possibilmente con buone referenze e con anni di attività “sul campo”. Servono esperienza e le giuste competenze per tradurre in un progetto realizzabile tutte le tue esigenze abitative ed estetiche.

Un servizio di ristrutturazione chiavi in mano, come quello proposto dal network tutto italiano Io Ristrutturo e Arredo, permette, non solo di realizzare un progetto di ristrutturazione casa completo e coordinato, ma anche di gestire ogni fase dell’iter di ristrutturazione; dal sopralluogo iniziale alla consegna dell’appartamento arredato, passando per il disbrigo delle pratiche burocratiche. Tutto ciò con un unico referente che formerà il team di lavoro e coordinerà il cantiere. Non dovrai preoccuparti di contattare e scegliere architetti, idraulici, muratori, elettricisti… Davvero un bel vantaggio in termini di tempo (e stress) risparmiato.

progetto ristrutturazione casa

Fase 2  Scegli gli arredi prima di iniziare i lavori

Valutare la proposta di arredo già in fase di progettazione permette di pianificare la disposizione di mobili e soprattutto impianti, in modo che ogni elemento sia al posto giusto e dialoghi correttamente con gli altri.

Facciamo alcuni esempi pratici in cucina: hai scelto la cucina ad isola con lavello nell’isola? Il progetto dovrà contemplare un impianto idraulico in arrivo dal pavimento. Oppure: sogni un mobile con piano lavoro e retrocucina attrezzato illuminato a led? Servirà pensare di conseguenza la disposizione dei punti luce dell’impianto elettrico, per non rifare tutto in seguito o rinunciare ai tuoi desideri. E così via, gli esempi sono pressoché infiniti.

Le scelte tecniche devono dipendere sempre dalle esigenze estetiche e funzionali. Solo un progetto coordinato, comprensivo di arredi, può rispondere in modo soddisfacente a questa esigenza.

Fase 3  Visiona l’anteprima del progetto

Non sempre ciò che si desidera è facilmente realizzabile, e capita che il risultato finale sia anche molto diverso dalle aspettative. Un modo per evitare brutte sorprese, a cui sarebbe impossibile rimediare, è tradurre da subito il progetto in una rappresentazione grafica. Così vedremo in anteprima, cioè prima di iniziare i lavori, il risultato finale.

I punti vendita Io Ristrutturo e Arredo utilizzano un software di grafica tridimensionale, che permette di “camminare” dentro la casa già arredata nel post ristrutturazione. Questo consente di evidenziare da subito i punti di forza del progetto, ma anche quelli deboli, e di apportare eventuali modifiche prima che sia troppo tardi (o troppo costoso).

Progetto ristrutturazione casa fase 4: richiedi sempre un preventivo definitivo dei lavori

Ad un progetto completo, chiaro e dettagliato deve corrispondere un preventivo altrettanto completo, dettagliato e, soprattutto, definitivo. Molti “furbetti” nel settore della ristrutturazione propongono prezzi stracciati, ma garantiscono un servizio altrettanto “stracciato”. Puoi riconoscerli facilmente perché propongono progetti approssimativi e preventivi incompleti.

Dubita dei servizi di ristrutturazione dai prezzi eccessivamente bassi, perché l’imprevisto che allunga i tempi e aumenta i costi è praticamente assicurato. Meglio spendere qualcosa in più, con la certezza di un lavoro svolto a regola d’arte e l’impegno a gestire eventuali imprevisti con massima correttezza e professionalità.

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29 Settembre 2020 / / Dettagli Home Decor

zona giorno open space

Se un tempo nella progettazione degli interni si prediligeva la creazione di più stanze divise tra loro, oggi non è più così.  Tra i motivi principali, la possibilità di sfruttare al massimo lo spazio a disposizione. Ecco quali ambienti si possono unire facilmente senza fare errori.

Il comfort di una casa è determinato principalmente da come sono organizzati gli spazi. Per ottenere il massimo del comfort è importante che il layout sia studiato per adattarsi alle nostre esigenze, qualsiasi sia la metratura a disposizione. Naturalmente, se una casa è piccola, è altrettanto importante riuscire a sfruttare i pochi metri quadrati disponibili.

Non a caso l’organizzazione della casa ha subito una vera e propria rivoluzione con radicali cambiamenti sia nelle funzioni degli ambienti e sia nei legami che si instaurano tra loro.

La tendenza attuale, sia per le abitazioni di nuova costruzione e sia per le case in fase di ristrutturazione,  è quella di creare ambienti aperti e luminosi che accolgono funzioni diverse, come nei classici loft, ma senza perdere la privacy.

La cucina aperta sulla sala da pranzo e sul soggiorno

Oggi la cucina è considerata il fulcro della casa e non più solo il luogo dove si prepara il cibo. Disporre di una zona giorno open space dove inserire cucina, sala da pranzo e soggiorno piace molto perché consente l’interazione tra le persone, nonché la più facile condivisione di momenti familiari.  In fase di progettazione, il consiglio è di collocare la sala da pranzo tra la cucina e il soggiorno, consentendo una comunicazione fluida tra i diversi ambienti. Per evitare il disagio di odori e vapori, la cucina deve essere dotata di una potente cappa aspirante.

Villa Falco – immobile in vendita da Fantastic Frank

Naturalmente non tutti apprezzano questa soluzione progettuale, soprattutto a causa degli odori. Per ovviare a ciò, un buon compromesso è dotare la cucina aperta con delle pareti scorrevoli. Così facendo si può chiudere quando si preparano i cibi e aprire per i momenti di convivialità. La scelta ottimale sono i sistemi scorrevoli in vetro, in questo modo la luce che arriva dalle finestre del soggiorno raggiungerà la cucina anche quando è “chiusa”.

Camera da letto con cabina armadio e bagno integrati nella stanza

Nello stesso modo in cui sono state eliminate le divisioni tra cucina, sala da pranzo e soggiorno, la camera da letto ha unito il bagno e la cabina armadio, dando vita a una vera e propria oasi dedicata al nostro relax.

immagine via Fantastic Frank

Se la superficie della camera da letto è abbastanza ampia, una buona idea è ricavare una cabina armadio su una delle pareti. Per sfruttare al massimo lo spazio, si può occupare l’intera lunghezza della stanza e optare per delle porte scorrevoli per celare il guardaroba.

bagno in camera da letto
appartamento PM – progetto di Archiplan Studio

Per quanto riguarda il bagno, invece, la soluzione ottimale è installare una parete divisoria in vetro, trasparente oppure opaco, che consenta di mantenere l’accesso visivo tra i due ambienti. Inoltre, questa soluzione permette alla luce naturale di passare dalle finestre della camera al bagno grazie a quell’ampia parete vetrata.

Detto questo, l’apertura del bagno alla camera da letto richiede una distribuzione priva di partizioni, in grado, però, di garantire la privacy.

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4 Settembre 2020 / / Dettagli Home Decor

casa vecchia da ristrutturare
foto di Nolan Issac – Unplash

Se hai deciso di ristrutturare casa ma non sai come procedere, questa guida ti sarà d’aiuto per stabilire in quale ordine svolgere i lavori e come organizzarli.

Ristrutturare casa, da dove inizio? Questa è la prima domanda che si pongono tutti coloro che decidono di rinnovare la propria abitazione. Prima di procedere con i lavori, è importante valutare bene quali interventi necessita la casa e quali opere hanno la priorità. Per questo motivo, è sempre opportuno stilare un elenco delle cose da fare per stabilire in quale ordine svolgere i lavori e come organizzarli al meglio.

Cosa fare prima di ristrutturare casa

Il primo passo per iniziare la ristrutturazione della casa è di affidare il progetto ad un professionista per valutare le reali condizioni dell’edificio, definire quali lavori sono necessari e verificare se le opere da eseguire possono beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% e 65%, o meglio ancora il nuovo bonus del 110%. Il progettista effettua un sopralluogo della casa per prendere tutte le misure, capire quale tipo di intervento necessita e quali permessi sono da richiedere al Comune. In questa prima fase dovrai stabilire il budget di spesa a tua disposizione.

Il progetto di ristrutturazione

L’architetto, una volta effettuati tutti i rilievi, confronta il risultato con il certificato di conformità urbanistica per verificare che vi sia corrispondenza. Fatto ciò, prepara il progetto di massima con un preventivo di spesa che, se accettato, si trasformerà nel progetto definitivo con tutta la documentazione per richiedere eventuali permessi.

In questa fase il progettista ti suggerirà un paio di imprese edili per eseguire i lavori, scegli valutando le referenze, i costi e, naturalmente, la durata dei lavori.  Quando si ristruttura una casa vecchia possono esserci degli imprevisti in corso d’opera, per questo è opportuno prevedere sempre un 10% di spese extra.

I lavori di ristrutturazione passo dopo passo

Il primo passo quando si esegue una ristrutturazione completa della casa è la demolizione di muri, pavimenti e massetto. Si procede poi con la rimozione dei vecchi impianti, ma solo dopo aver svuotato l’impianto idrico. Terminati i lavori di demolizione e dopo aver rimosso tutti i detriti, si creano e isolano i nuovi muri e si forma il nuovo massetto porta impianti, isolandolo. A seguire si realizza l’impianto termico a gas posando i tubi, caldaia o pompa di calore e radiatori o pannelli radianti. Sulle tracce effettuate su muri e pavimenti si creano i circuiti dell’impianto elettrico e si posano i tubi dell’impianto idraulico. Si rimuovono i vecchi infissi e si installano i nuovi serramenti.

Terminate tutte le opere di rifacimento dei vari ambienti e degli impianti si procederà con la finitura degli interni: dalla posa dei nuovi pavimenti e rivestimenti alla installazione delle porte. Fatto ciò, la tua nuova casa sarà pronta per essere arredata.

Una volta completata la ristrutturazione della casa, richiedi al progettista la ricevuta di fine lavori rilasciata dal comune insieme alla eventuale modifica catastale e conservali insieme alle dichiarazioni di conformità degli impianti.

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3 Settembre 2020 / / Design d' Ingegno

La casa ha vissuto negli ultimi mesi un ruolo strategico e da semplice luogo in cui si tornava solo la sera è diventato un luogo in cui vivere H24, un luogo di protezione, di lavoro, di studio e anche un luogo in cui fare piccole feste; visti i cambiamenti nelle abitudini sociali, molti hanno ripensato alle funzionalità e all’estetica della propria casa, con una gran voglia di cambiamento e di miglioramento.
 Molte famiglie vivono nel dubbio se ristrutturare la casa in cui abitano o rivenderla per comprarne una nuova o già ristrutturata, a seconda del budget. L’eventuale esecuzione dei lavori edili ed impiantistici è fonte di grande preoccupazione, vuoi per gli aspetti logistici ( “Dove andiamo a vivere nel frattempo che facciamo i lavori?”), vuoi per gli aspetti economici ( “Quanto mi costerà?” “Dovremo spendere tutti i nostri risparmi?”).

 

mutuo ristrutturazioniPer risolvere gli aspetti economici molti hanno la necessità di affidarsi ad un finanziamento erogato dalle banche per ristrutturare internamente o esternamente la propria abitazione. Altri, pur avendo un gruzzoletto da parte, preferiscono non sprovvedersene e decidono di prendere un prestito per far fronte ai lavori di ristrutturazione. Le banche mettono a disposizione un vero e proprio mutuo denominato “mutuo ristrutturazione”, con dei tassi di interesse vantaggiosi rispetto ad un finanziamento tradizionale e anche i tempi di erogazione sono più brevi rispetto ad altri tipi di mutuo. E’ una possibilità da prendere seriamente in considerazione, perchè di fatto dà la possibilità di pagare l’impresa per i lavori di ristrutturazione svolti e di restituirli alla banca con delle rate mensili.
E’ un occasione per riqualificare il proprio immobile con delle ripercussioni positive sulla qualità della vita futura di tutta la famiglia.

redazione pratica mutuo ristrutturazione

Come ottenere il mutuo ristrutturazione

L’iter per richiedere un mutuo per la ristrutturazione della casa non è molto diverso da quello richiesto per l’acquisto della casa. La banca chiederà a chi intende usufruire di questo mutuo una serie di documenti tra i quali:

  • 
documenti anagrafici dei richiedenti
  • documenti catastali dell’immobile
  • i documenti relativi alla situazione reddituale dei richiedenti, per valutarne la capacità di capienza
  • il computo metrico estimativo.
  • i documenti comprovanti la ristrutturazione in corso, come S.c.i.a.  o  Permesso di costruire, a seconda del tipo di intervento che si andrà ad effettuare.

ristrutturazioni chiavi in manoPer poter avere la documentazione comprovante la ristrutturazione in corso, bisognerà prima essersi affidati ad un tecnico competente, che redigerà un progetto per definire gli interventi da fare; il tecnico redigerà la pratica da presentare agli enti per ottenere i permessi per realizzare l’opera.
Sempre il tecnico redigerà il computo metrico estimativo, ovvero l’elenco delle lavorazioni da svolgere e il relativo prezzo sulla base del Prezziario regionale.
Con il computo metrico estimativo ci si rivolgerà ad un’impresa edile che eseguirà i lavori di ristrutturazione.  L’impresa redigerà un preventivo proprio sulla base del computo metrico presentato. Se i lavori comprendono anche lavori impiantistici bisognerà contattare anche un idraulico e un elettricista per avere un loro preventivo.

Bisogna saper leggere il preventivo delle imprese edili e degli artigiani perché molte imprese, per tenere i prezzi bassi, omettono alcune lavorazioni e poi alla fine dei lavori il conto presentato è molto più alto del preventivo, quindi bisogna affidarsi ad un’impresa seria e professionale, in grado di svolgere lavori di alta qualità.
 Ci sono delle imprese di costruzioni che offrono il servizio chiavi in mano, ovvero seguono l’iter della ristrutturazione dalla fase progettuale a quella esecutiva sia delle opere edili che impiantistici, facendo risparmiare al committente tempo, energie e permettendogli di avere un controllo più facile dei costi.

Caratteristiche del mutuo ristrutturazione

In base alle proprie esigenze, il richiedente potrà scegliere tra tasso variabile o fisso (o misto), mentre sulla durata del mutuo incideranno l’entità della ristrutturazione e la situazione economica del richiedente.
 L’entità dell’importo che si può ottenere varia in base alle condizioni offerte dalle banche e può giungere sino all’80% del valore dell’immobile.

Rispetto ad altri tipi di finanziamento, nel mutuo ristrutturazione variano i tempi di erogazione delle somme: il credito potrà essere messo a disposizione in un’unica soluzione, all’inizio o al termine dei lavori, oppure in più tranche in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL).

bonus ristrutturazione

Come usufruire del bonus ristrutturazione

La legge prevede che i contribuenti che ristrutturano le abitazioni possono beneficiare di una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) di una parte delle spese sostenute per i lavori.
 Questa agevolazione, nota come bonus ristrutturazione, è rivolta a una serie di soggetti, tra cui tra cui i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento, ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili, oppure gli inquilini, che sostengono le spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati dall’art. 16-bis, comma 1, del TUIR.

Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020 si potrà di beneficiare di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare.

Inoltre, se l’immobile da ristrutturare è abitazione principale, il mutuatario potrà anche portare in detrazione, ai fini Irpef, il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, limitatamente all’importo del mutuo, sino a un massimo di 4.000 euro ogni anno.

In fase di dichiarazione dei redditi, bisognerà portare al al commercialista o agli sportelli dedicati le fatture e le distinte di bonifico pagate per poter usufruire della detrazione fiscale. Quando si predispone il bonifico all’impresa di costruzione per i lavori svolti bisogna avere l’accortezza di flaggare l’apposita causale “ristrutturazione edilizia”, in questo modo l’impresa riceverà un pagamento dal quale detratto l’8% dell’importo bonificato.

E’ vero, alla fine ci si ritroverà una rata in più da pagare a fine mese, ma ci si ritroverà anche con un’immobile riqualificato e il cui valore di mercato sarà sicuramente aumentato.  Ma il vero valore sarà di vivere in una casa che profuma di nuovo e che migliorerà la qualità della vita di chi lo abita.

28 Luglio 2020 / / Idee

Il super bonus del 110% è entrato ufficialmente in vigore con la legge 77 del 17 luglio 2020.

Questo super bonus promette di regalare importanti interventi di ristrutturazione a chi riuscirà ad accedervi. Però le promesse fatte dal legislatore non corrispondono alla realtà dei fatti.

In questo articolo faremo una panoramica completa su questa misura e lo faremo senza gli inutili paroloni di cui si riempiono la bocca la maggior parte dei tecnici e degli avvocati.

mailling list per ristrutturare casa

Mentre scrivo siamo nel mese di luglio 2020. L’Italia e l’Europa stanno lentamente uscendo dalla pandemia globale di Covid. L’America (tutta) al contrario non riesce a venirne fuori. E il nostro governo a maggio, tra le varie misure a sostegno della ripresa post-lockdown, si è inventato lo slogan “gli italiani si ristruttureranno casa gratis”.

Questo grazie al super bonus del 110% introdotto prima con li decreto legge 34, chiamato “rilancio”, che dopo sessanta giorni è stato convertito nella legge 77 del 17 luglio 2020.

Questi proclami hanno generato grande entusiasmo in milioni di persone. Il patrimonio edilizio italiano è ormai vecchio, brutto (non esistono solo i centri storici purtroppo…), consuma tanto e non è sismicamente adeguato.

Il problema è che no, gli italiani non si ristruttureranno affatto casa gratis. Chi lo ha detto ha mentito, consapevolmente o inconsapevolmente non lo so e non spetta a me dirlo, e ha illuso troppe persone.

Mi ricordo tutte le email che ho ricevuto per settimane al suono di “con questo bonus rivoluziono casa”. E anche la delusione quando raccontavo come stanno realmente le cose.

Proprio pochi giorni fa sono andato a fare una delle prime partite di calcetto post-lockdown. Sì, sono uno dei milioni di italiani che, superati i quarant’anni, provano a sentirsi ancora giovani insistendo a rompersi ginocchia e slogandosi caviglie per correre dietro ad un pallone.

Nel gruppo di calcettisti del venerdì sera con cui condivido prestazioni degne del miglior Margheritoni, siamo ben tre architetti.

Un nostro amico, finita la partita, mentre ci stavamo riprendendo prima della meritata doccia, ha osato dire: “sentite ma com’è questa storia del 110%? Vorrei approfittare per fare i lavori in casa”.

Non lo avesse mai detto! Ogni suo sogno stato immediatamente smontato.

“Col super bonus non potrai ristrutturare casa…scordatelo!”

Gli abbiamo spiegato come funziona (se ci ripenso in effetti gli abbiamo regalato una consulenza coi fiocchi) e alla fine ha concluso:

“Ma perché ci hanno raccontato queste pa**e?”

A questa domanda non so darti una risposta. Però se anche tu vuoi capirne veramente di più sul super bonus al 110%, su quali lavori possono accedervi, se puoi usufruirne per casa tua, se veramente farai i lavori gratis…ho scritto questa consulenza gratuita per te.

Se nel precedente articolo sull’argomento (che puoi trovare qui) parlavamo dei contenuti del decreto legge che ha introdotto il super bonus, in questo articolo ti parlerò della legge definitiva che disciplina il super bonus.

Infatti sebbene i decreti legge entrino subito in vigore, devono essere convertiti in legge entro 60 giorni dalla loro pubblicazione, altrimenti perdono di efficacia.

Il processo di conversione prevede la discussione in parlamento e senato. Dove le varie forze politiche propongono modifiche.

Gli articoli che trattano il super bonus e lo sconto in fattura/cessione del credito hanno subito alcune modifiche in questa conversione, anche se non sostanziali.

Come leggerai però mancano ancora alcuni decreti attuativi a corollario della legge, che dovrebbero essere pubblicati entro 30 giorni dalla conversione (Quindi arriveranno a ferragosto…) e che non la rendono ancora pienamente operativa.

Però ormai le misure previste sono fisse e definite, quindi possiamo darle per acquisite.

Ti avverto: non sarà un articolo breve, quindi mettiti comodo e con il giusto tempo a disposizione.

Come al solito cercherò di essere il più chiaro possibile. Come sai il pubblico a cui mi rivolgo non sono i miei colleghi progettisti ma sono tutti i proprietari di casa che devono ristrutturare…un linguaggio tecnico non avrebbe senso.

Ma in ogni caso parliamo di leggi, quindi qualche passaggio ostico ci sarà. Se hai qualche dubbio su quello che ho scritto usa i commenti qui sotto per eventuali chiarimenti.

NB: mentre stavo scrivendo questo articolo, è uscita anche la guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che ha aiutato a chiarire qualche punto.

Puoi scaricarla da qui se vuoi:

SUPER BONUS 110%…COSA SIGNIFICA?

Cominciamo a chiarire i concetti di base.

Quando parliamo di super bonus al 110% ci riferiamo all’estensione di alcune misure delle detrazioni fiscali già esistenti per chi fa interventi di recupero di edifici, case e appartamenti. Cioè del patrimonio edilizio esistente.

Le detrazioni di cui puoi usufruire, da tempo ormai, per la tua ristrutturazione sono varie:

  • Bonus casa, con detrazione del 50% delle spese sostenute per la realizzazione delle opere di ristrutturazione della casa;
  • Bonus arredamento, con detrazione del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (puoi usufruirne solo se accedi anche al bonus casa);
  • Sismabonus, con detrazione variabile dal 50% all’80% delle spese sostenute per rendere antisismici gli edifici (è un’estensione del bonus casa);
  • Ecobonus, con detrazione variabile dal 50% al 65% delle spese sostenute per efficientare energeticamente gli edifici;
  • Bonus facciate, con detrazione del 90% delle spese sostenute per sistemare le facciate degli edifici.

[Occhio: non so quando leggerai questo articolo. L’elenco qui sopra è per le detrazioni valide a tutto il 2020…siccome molte hanno scadenza annuale (anche se vengono regolarmente prolungate) non garantisco che siano in vigore mentre stai leggendo]

Qui sopra li ho riassunti sinteticamente, ma ho scritto vari articoli sulle detrazioni fiscali, se vuoi approfondire qui sotto ti metto i link. Sennò passa oltre.

Questa premessa era necessaria perché il super bonus di cui stiamo per parlare non fa altro che modificare alcune delle detrazioni già esistenti.

Infatti la legge 77, per quanto riguarda le detrazioni sulla ristrutturazione, nella sostanza:

  1. Estende la percentuale di detrazione al 110% per alcune delle misure che ti ho elencato sopra;
  2. Introduce la possibilità di ottenere lo sconto in fattura di una somma fino all’importo della detrazione, oppure di cedere tale detrazione sotto forma di credito di imposta ad un soggetto terzo.

E lo fa non solo per quelle estese al 110%, ma per tutte le detrazioni che ti ho elencato sopra – ad eccezione del bonus arredamento.

Naturalmente vengono messi dei paletti. E nel resto dell’articolo parleremo proprio di questi paletti. Che poi è il succo di tutto.

L’articolo sarà diviso in quattro capitoli:

  1. Un mega riassuntone di cosa prevede la legge 77 in termine di super bonus al 110% e di sconto in fattura/cessione del credito
  2. Analisi puntuale dell’articolo 119 della legge 77, relativo al super bonus
  3. Analisi puntuale dell’articolo 121 della legge 77, relativo allo sconto in fattura/cessione del credito
  4. Alcune riflessioni, anche su come si stanno muovendo imprese e altri player del settore

Partiamo dal mega riassuntone.

mailling list per ristrutturare casa

CAPITOLO 1 – MEGA RIASSUNTONE: SUPER BONUS DEL 110% E SCONTO IN FATTURA/CESSIONE DEL CREDITO IN POCHE RIGHE

Ho deciso di mettere all’inizio e non alla fine il riassunto dei principali punti che caratterizzano il super bonus e lo sconto in fattura/cessione del credito per questioni di praticità.

Se sei interessato solo a sapere i punti principali di queste misure ti basta leggere solo questo capitolo (e l’ultimo).

Se invece vuoi approfondire, e quindi leggere anche gli altri capitoli, avendo già letto questo riassunto avrai già le idee chiare per affrontarli meglio.

Naturalmente non andremo nel dettaglio. Per quello ci sono i capitoli successivi.

1.1 | Super bonus 110% – articolo 119

L’articolo 119 istituisce il super bonus del 110% e prevede quattro macro-interventi per cui vi si può accedere.

Punti comuni a tutti gli interventi:

  • La misura è valida dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021
  • La detrazione fiscale del 110% sulle spese sostenute (che elenchiamo al prossimo punto) è da dividere in 5 rate annuali

Detrazioni al 110% per interventi di efficientamento energetico:

  1. Isolamento delle pareti, solai e tetti (superfici opache) per una superficie superiore al 25% dell’involucro con i seguenti limiti di spesa:
    • 50.000€ per edifici unifamiliari o villette a schiera;
    • 40.000€ per singola unità immobiliare in edificio da 2 a 8 unità immobiliari;
    • 30.000€ per singola unità immobiliare in edificio oltre 8 unità immobiliari;
  2. Realizzazione di impianti di riscaldamento/raffrescamento/acqua calda sanitaria centralizzati con i seguenti limiti di spesa:
    • 20.000€ per singola unità immobiliare in edificio da 2 a 8 unità immobiliari;
    • 15.000€ per singola unità immobiliare in edificio oltre 8 unità immobiliari;
  3. Realizzazione di impianti di riscaldamento/raffrescamento/acqua calda sanitaria in edifici unifamiliari o villette a schiera con limite di spesa di 30.000€.
  • Gli interventi possono riguardare le parti comuni degli edifici condominiali, gli edifici con singola unità immobiliare, le unità immobiliari in edifici plurifamiliari con ingresso autonomo dall’esterno (villette a schiera);
  • Se viene eseguito uno dei tre interventi di sopra (denominanti “trainanti”) anche tutti gli altri interventi previsti dall’ecobonus (denominati “trainati”) possono essere portati in detrazione al 110%;
  • Per usufruire del superbonus l’unità immobiliare deve aumentare di due classi energetiche o, ove non possibile, deve essere dimostrata questa impossibilità.

Detrazioni al 110% per interventi di miglioramento sismico degli edifici

  • Aliquota di detrazione unica al 110% per tutte le tipologie di intervento;
  • Limite di spesa invariato rispetto alla legge sul sismabonus (96.000€ ad unità immobiliare);
  • Esclusi immobili in zona sismica 4.

Detrazioni al 110% per interventi di installazione di impianti fotovoltaici

  • Si può accedere a tale detrazione solo se si esegue uno degli interventi di miglioramento energetico o sismico di cui sopra (è a tutti gli effetti un intervento “trainato”);
  • Ammontare massimo della spesa pari a 48.000€ per i pannelli fotovoltaici;
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kw installato pari a 2.400€ in caso di edificio esistente;
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kw installato pari a 1.600€ in caso di nuovo edificio;
  • Ammontare massimo della spesa pari a 48.000€ per i sistemi di accumulo dell’energia (batterie);
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kwh di capacità di accumulo delle batterie pari a 1.000€;
  • Obbligo di cedere al GSE l’energia non utilizzata in autoconsumo;
  • Le modalità di cessione e il valore di cessione sono determinati con decreto del Mise.

Detrazioni del 110% per l’installazione di colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

  • Si può accedere a tale detrazione solo se si esegue uno degli interventi di miglioramento energetico di cui sopra (è a tutti gli effetti un intervento “trainato”);
  • Non ci sono particolari limiti o prescrizioni.

Chi può accedere o meno alla detrazione

  • i condomìni (con l’accento sulla ì…mi raccomando);
  • Le persone fisiche, anche titolari di reddito di impresa o professionisti, su tutte le unità immobiliari che beneficiano di interventi “trainanti” sulle parti comuni degli edifici;
  • Le persone fisiche (NO come impresa o professionisti) su un massimo di due unità immobiliari che beneficiano di interventi su parti private;
  • Istituti IACP, cooperative, associazioni sportive dilettantistiche;
  • Non possono accedere alla detrazione gli immobili accatastati A/1, A/8, A/9.

Altre disposizioni

  • È obbligatorio un visto di conformità rilasciato da un commercialista/ragioniere/perito commerciale/consulente del lavoro/responsabili assistenza dei CAF (no tecnico progettista) su tutta la documentazione dell’intervento;
  • Per gli interventi di efficientamento energetico i tecnici progettisti asseverano il rispetto dei limiti di legge stabiliti dalle apposite norme tecniche e la congruità della spesa;
  • Per gli interventi di miglioramento sismico i tecnici progettisti asseverano la riduzione del rischio sismico e attestano la congruità delle spese;
  • Il Mise deve emanare un decreto attuativo che determini le modalità di trasmissione delle asseverazioni e i prezziari di riferimento per i costi;
  • I tecnici che asseverano il falso sono soggetti a multe da 2.000 a 15.000 €;
  • I tecnici devono stipulare apposita polizza assicurativa;
  • Le spese per attestazioni e asseverazioni sono detraibili al 110%.
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1.2 | Sconto in fattura e cessione del credito – articolo 121

  • Chi sostiene spese detraibili ai sensi del bonus casa (50%), ecobonus (50%, 65%, 110%), sismabonus (110%), bonus facciate (90%), installazione impianti fotovoltaici (110%), installazione colonnine elettriche (110%) invece di usufruire della detrazione può…
    • Ottenere uno sconto in fattura dal fornitore e/o impresa fino all’importo della corrispondente detrazione spettante. Questi maturano un credito che possono cedere a banche, finanziarie, ESCo, etc.;
    • Cedere direttamente la detrazione sotto forma di credito di imposta a banche, finanziarie, ESCo;
  • Tali opzioni possono essere esercitate o meno per ognuno dei S.A.L. emessi;
  • Chi riceve il credito deve usarlo con la stessa rateizzazione che avrebbe il cedente (5 o 10 anni), non può portarlo da un anno all’altro (quello non usato in uno specifico anno è perso) e non può chiederlo a rimborso;
  • Se in seguito ad un controllo l’Agenzia delle Entrate verifica che la detrazione/credito non era dovuto, procede a recuperare le somme da chi ha beneficiato dei lavori;
  • Chi ha beneficiato del credito (imprese, banche, finanziarie, etc.) non lo perdono in quanto erano in “buona fede” (dalla FAQ 11 della guida dell’Agenzia delle Entrate).

Occhio all’ultimo punto che mette a fuoco un possibile problema per te…di cui parleremo più avanti.

Per il resto tutto chiaro?

Adesso approfondiamo cosa dice la legge negli articoli 119 e 121.

CAPITOLO 2 – ARTICOLO 119 DELLA LEGGE 77: OPPORTUNITÀ E LIMITI DEL SUPER BONUS AL 110%

Credo di avertelo già detto tre o quattro volte che l’articolo 119 della legge 77 introduce definitivamente la possibilità di detrarre al 110% alcune opere legate al recupero del patrimonio edilizio.

L’articolo è diviso in 23 commi (cioè sotto-paragrafi).

I primi 8 chiariscono quali interventi, e in che modo, possono accedere al super bonus. I restanti integrano i primi fornendo dei chiarimenti.

Il super bonus del 110% è previsto per i seguenti interventi:

  • Alcune misure dell’ecobonus (quindi efficientamento energetico degli edifici) – commi da 1 a 3-bis;
  • Interventi del sismabonus (quindi miglioramento sismico degli edifici) – commi 4 e 4-bis;
  • Installazione di pannelli fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo dell’energia prodotta – commi da 5 a 7;
  • Installazione di colonnine elettriche – comma 8.

La prima cosa evidente è che gli interventi che rientrano nel bonus casa, cioè quelli classici per ristrutturare, sono esclusi da questo super bonus.

Non ti puoi ristrutturare casa gratis. Con buona pace di tutti i proclami del governo.

Gli interventi più interessanti che rientrano nel super bonus, e per cui si stanno muovendo la maggior parte degli operatori del settore, sono senza dubbio quelli legati all’ecobonus. Però vedremo come ci sono molte limitazioni ed in particolare viene escluso l’intervento diretto da parte del singolo proprietario di un appartamento in condominio.

2.1 | Super bonus al 110% per interventi di efficientamento energetico (ecobonus)

Qui parliamo di quanto previsto nei commi 1, 2, 3 e 3-bis dell’articolo 119 della legge 77.

Comma 1: gli interventi “trainanti” previsti

Si tratta di opere legate all’efficientamento energetico per cui la detrazione è stata portata al 110%. Questa detrazione deve essere suddivisa in 5 rate annuali di pari importo (l’ecobonus normale prevede 10 rate annuali di pari importo) ed è in vigore per le spese sostenute tra l’1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Il comma 1 ci dice quali interventi di efficientamento energetico possono accedere alla detrazione del 110%. Sono 3.

Intervento 1: Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro per oltre il 25% della superficie disperdente dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno dell’edificio purché abbia un accesso autonomo dall’esterno.

Vediamo i principali cardini di questa tipologia di interventi.

Punto 1 – isolamento degli edifici

Qui si parla di isolare gli edifici esistenti. Con cappotto, con isolamento interno, con isolamento in intercapedine…non importa come. Si parla di isolamento.

Però emergono subito delle limitazioni dettate dalla superficie minima su cui si può intervenire e dal fatto che si parla di “edifici” e non di unità immobiliari.

Per essere chiari:

  • Condomini: si
  • Edifici singoli: si
  • Appartamento in condominio: NO in modo autonomo (a meno che non abbia oltre del 25% di superficie “disperdente” dell’intero edificio…caso raro)

Per le singole unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari viene fatta un’unica eccezione: quella delle villette a schiera e assimilabili.

Le villette a schiera sono il tipico esempio di unità immobiliare che si trova all’interno di un edificio (quello formato da tutte le villette) ma che ha un ingresso autonomo.

Caso assimilabile anche alle bifamiliari per intenderci (purché abbiano un accesso autonomo dall’esterno).

In questi casi anche il singolo proprietario della villetta può farsi il cappotto senza che lo facciano anche gli altri…(purché intervenga su oltre il 25% dell’involucro disperdente).

Punto 2 – superficie minima di isolamento

Approfondiamo proprio l’aspetto del 25% di superficie disperdente interessata dai lavori, condizione minima necessaria per accedere al super bonus per interventi di isolamento.

Sai come si determina la superficie disperdente di un edificio?

Ce lo dice la legge: la superficie disperdente di un edificio sono tutti quei muri-solai-tetti-finestre-porte che delimitano l’edificio dall’ambiente esterno o da una zona non climatizzata.

Per intenderci: il muro esterno, ma anche il muro che ci divide dal pianerottolo, il solaio che ci divide dai garage o da un sottotetto.

Se isolare oltre il 25% della superficie disperdente di una casa singola o di un’unità immobiliare in una villetta schiera è una condizione facilmente raggiungibile…non lo è per il singolo appartamento in un condominio.

Tra l’altro nei condomini le pareti esterne sono “parti comuni” dell’edificio…quindi in ogni caso l’intervento di cappotto esterno (solitamente il metodo più efficace di isolare) deve essere approvato dall’assemblea condominiale.

Punto 3 – no finestre

Si parla esplicitamente di “superfici opache”. Quindi finestre, balconi, porte, serrande…sono escluse. Cioè la sostituzione degli infissi non accede direttamente a questa misura. (Ma tra poco vedremo come la legge la fa rientrare dalla…finestra).

Punto 4 – limiti di spesa

La legge infatti ci dà anche i limiti di spesa detraibili con il super bonus.

  • Spesa massima di 50.000€ per edifici unifamiliari e villette a schiera;
  • Spesa massima di 40.000€ per ogni unità immobiliare di edifici da 2 a 8 unità immobiliari;
  • Spesa massima di 30.000€ per ogni unità immobiliare di edifici con più di 8 unità immobiliari.

Cosa succede se superi questi limiti di spesa?

Che le restanti somme le detrai con le normali percentuali di detrazione dell’ecobonus (65%) fino al raggiungimento dei limiti di spesa previsti dalla legge specifica (60.000€ totali…). E per le somme eccedenti non detrai nulla.

Comunque, ad eccezione delle case unifamiliari che in alcuni casi possono essere molto grandi (ma come vedremo le ville sono escluse da questa misura) e richiedere investimenti elevati, sono buoni limiti di spesa.

Punto 5 – criteri ambientali minimi

Ultima cosa: i materiali isolanti utilizzati devono rispettare i cosiddetti C.A.M., cioè criteri ambientali minimi.

Per dirla pane e salame: devono essere ecologici (cioè avere un’apposita certificazione).

Naturalmente questi materiali costano molto di più dei normali materiali isolanti…

Passiamo alla seconda detrazione legata all’ecobonus che usufruisce del 110%:

Intervento 2: Sostituzione di impianti di climatizzazione invernali esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici.
Punto 1 – impianti centralizzati

Parliamo di impianti condominiali centralizzati. E parliamo delle opere da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici.

Quindi, a scanso di equivoci, se hai un appartamento in condominio e vuoi sostituire l’impianto di riscaldamento…non sei compreso in questa detrazione.

Tra l’altro ti voglio evidenziare come le opere detraibili sono quelle “da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici”. Quindi non quelle dentro gli appartamenti (che sono privati). Le eventuali opere interne alle unità immobiliari (per allacciarsi o uniformarsi al nuovo impianto centralizzato) non rientrano direttamente in questa misura della detrazione (ma vedrai che ci rientrano dalla finestra…).

Punto 2 – tipologia impianti

I nuovi impianti installati possono essere:

  • Con caldaia a condensazione ad alta efficienza (a metano);
  • A pompa di calore (elettrico);
  • Ibridi (gas+elettrico) o geotermici;
  • A microcogenerazione;
  • A collettori solari;

Oppure si può allacciare l’edificio ad un sistema di teleriscaldamento efficiente, ma solo se l’immobile si trova in un comune montano non interessato da procedure europee di infrazione.

Posto che ritengo difficile convincere un condòmino che scalda l’appartamento con la sua caldaietta, a passare ad un sistema centralizzato, ai fini dell’efficienza sarebbe un intervento interessante.

Punto 3 – limiti di spesa

Anche qui vengono dati dei limiti di spesa:

  • Spesa massima di 20.000€ per ogni unità immobiliare di edifici da 2 a 8 unità immobiliari;
  • Spesa massima di 15.000€ per ogni unità immobiliare di edifici con più di 8 unità immobiliari.

La detrazione riguarda anche le spese di smaltimento del vecchio impianto.

Proseguiamo con la terza e ultima misura legata all’ecobonus:

Intervento 3: Sostituzione di impianti di climatizzazione invernali esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Da eseguirsi sugli edifici unifamiliari o sulle singole unità immobiliari delle villette a schiera (“edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno”).

Praticamente stiamo parlando della stessa cosa del punto precedente solo che è cambiato il tipo di edificio: ora ci riferiamo agli edifici unifamiliari e alle villette a schiera.

Anche qui i nuovi impianti installati possono essere:

  • Con caldaia a condensazione ad alta efficienza (a metano);
  • A pompa di calore (elettrico);
  • Ibridi (gas+elettrico) o geotermici;
  • A microcogenerazione;
  • A collettori solari;
  • A biomassa (pellet) se l’edificio si trova in area non metanizzata di un comune non interessato da procedure europee di infrazione.

Vale anche la stessa cosa detta prima in merito al teleriscaldamento.

Anche qui viene dato un limite di spesa: 30.000€. E possono essere detratte anche le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito.

Bene, questi sono i 3 interventi che possiamo definire “trainanti”, cioè che permettono di accedere dalla porta principale al super bonus del 110%.

Però al comma 2 vengono fatti rientrare anche altri interventi…che possiamo definire “trainati”.

Comma 2: estensione della detrazione e interventi “trainati”

Il comma 2 ci dice che, se fai uno dei tre interventi di miglioramento energetico di cui al comma 1 puoi detrarre al 110% anche gli altri interventi previsti dall’ecobonus.

Chiariamo meglio il concetto.

Nell’articolo sulle detrazioni fiscali ti spiego come l’ecobonus sia formato da varie misure. Te le elenco sinteticamente:

  1. Interventi di riqualificazione energetica su interi edifici esistenti (l. 296/2006, art.1, comma 344)
  2. Interventi sull’involucro degli edifici per riduzione della trasmittanza termica (l. 296/2006, art.1, comma 345) – NB: è l’isolamento sia le parti opache che quelle finestrate
  3. Interventi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (l. 296/2006, art.1, comma 346) – NB: non è fotovoltaico ma solare termico
  4. Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (l. 296/2006, art.1, comma 347)
  5. Acquisto e posa in opera di schermature solari (l. 190/2014, art.1, comma 47)
  6. Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (l. 190/2014, art.1, comma 47)
  7. Dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti termici (l. 208/2015, art.1, comma 88)
  8. Acquisto e posa di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti (l.205/2017, art.1, comma 3, lettera a, nume-ro 3).

Il superbonus coinvolge gli interventi dei punti 2 (solo per le strutture opache) e 4 (parzialmente anche il 6).

Il comma 2 dell’articolo 119 ci dice che se fai uno dei tre interventi che abbiamo visto al paragrafo precedente, che quindi detrai al 110%, puoi eseguire anche tutti gli altri interventi dell’elenco qui sopra detraendoli sempre al 110%.

Quindi, ad esempio, se fai il cappotto e lo detrai al 110%, puoi anche sostituire gli infissi, oppure installare le schermature solari e detrarli a loro volta al 110%.

Una conseguenza è che, se il condomìnio delibera di fare il cappotto termico, il singolo condòmino può rifarsi anche l’impianto di riscaldamento autonomo (non solo il centralizzato) in quanto è una misura prevista dall’ecobonus.

E la guida dell’Agenzia delle Entrate ci dice che anche la sola sostituzione della caldaia in questo caso beneficia del 110% di detrazione.

Capisco che sia una cosa un po’ cervellotica…però funziona così.

Viene inoltre specificato un altro aspetto: i limiti di spesa per gli interventi “trainati” sono quelli previsti dalla legge che regola l’ecobonus (ti rimando sempre all’articolo specifico per approfondimenti).

Comma 3: i requisiti tecnici

Magari questi aspetti ti interessano poco…ma sono importanti.

Infatti non è che qualsiasi intervento di presunto miglioramento energetico venga fatto può usufruire delle detrazioni del super bonus.

Bisogna rispettare dei precisi parametri.

Questi parametri sono quelli stabiliti dalle varie leggi in vigore (ci sono degli specifici decreti del 2015 che li definiscono).

Inoltre l’intervento deve portare al miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare della casa a schiera (la già citata unità immobiliare con accesso autonomo dall’esterno).

Ti ho detto mille volte che il patrimonio edilizio italiano è vecchio ed energivoro (cioè consuma tanto). Però questo non significa che anche un buon intervento energetico riesca a far salire automaticamente di due classi energetiche un edificio o un appartamento.

Proprio per questo motivo nel comma 3, quando si parla delle classi energetiche da raggiungere, viene detto anche che: se il miglioramento di due classi energetiche non è possibile bisogna dimostrarlo e bisogna comunque raggiungere la classe energetica più alta possibile.

Tutto ciò deve essere dimostrato attraverso un attestato di prestazione energetica (APE) prima e dopo l’intervento.

Ti anticipo qui una piccola riflessione: per i condomini non esistono APE che riguardano l’intero edificio, ma singoli APE degli appartamenti. Se non vengono cambiate le regole sarà necessario fare un attestato pre e post intervento per ogni appartamento (con i relativi costi).

Ultima cosa interessante è che si può usufruire del super bonus anche se fai un intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio.

[Tra l’altro proprio la definizione di demolizione e ricostruzione è stata appena modificata da un altro decreto legge (il cosiddetto “semplificazioni”) che, in soldoni, adesso consente di ricostruire l’edificio in posizione (all’interno del lotto) e con forma diverse rispetto all’esistente.
Si tratta di una cosa che non ci interessa approfondire qui e di cui il tuo tecnico saprà dirti di più però è una novità importante (anche se il decreto semplificazioni deve essere ancora convertito in legge).]

Sull’ecobonus, che era la parte più consistente della questione, abbiamo detto tutto. Ci sarebbe anche il comma 3-bis ma riguarda semplicemente un’estensione dei termini al 30 giugno 2022 per gli interventi in edifici IACP, quindi un caso limitato e a cui tu probabilmente non sei interessato.

Mi tengo alcune riflessioni per l’ultimo capitolo. Ora passiamo ad analizzare i commi 4 e 4-bis…parliamo di sismabonus.

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2.2 | Super bonus per interventi di miglioramento sismico degli edifici esistenti

I commi 4 e 4-bis dell’articolo 119 riguardano le detrazioni fiscali relativi al sismabonus.

Comma 4: interventi previsti

Anche qui le detrazioni al 110% valgono per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per le opere di “efficientamento” sismico. E devono essere detratte dalle tasse in 5 rate annuali di pari importo (il sismabonus prevedeva già questa rateizzazione).

Come sicuramente sai se hai letto il mio articolo sul sismabonus tale detrazione è una misura speciale del bonus casa e prevede tre scaglioni di detrazione differente:

  • 50% se si effettua solo un miglioramento sismico;
  • 70% se si realizza un miglioramento di 1 classe sismica;
  • 80% se si realizza un miglioramento di 2 classi sismiche.

Non approfondiamo oltre e ti rimando all’articolo per saperne di più.

La legge 77 elimina queste distinzioni: per tutte le tipologie di interventi di miglioramento sismico vale la detrazione del 110%.

L’unica cosa che viene chiarita è che questa misura non vale per gli edifici ubicati in zona sismica 4, cioè la meno pericolosa dal punto di vista sismico.

Il territorio italiano infatti è diviso in quattro zone sismiche, di cui la 1 è quella più pericolosa.

Le zone sismiche 4 sono molto limitate rispetto all’estensione territoriale (anche se al nord si tratta di aree popolose) e riguardano essenzialmente: un’ampia area tra Torino e Milano, la provincia di Bolzano, una porzione del Veneto, il “tacco d’Italia” e la Sardegna.

C’è un’altra cosa: se cedi il credito maturato con questi interventi ( parleremo della cessione analizzando l’articolo 121) ad un’impresa di assicurazione e contestualmente stipuli un’assicurazione, questa assicurazione la puoi detrarre al 90% e non al 19% come era finora.

Comma 4-bis: estensione della detrazione anche ai sistemi di monitoraggio

Il comma 4-bis estende la detrazione anche ai “sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici”, purché sia eseguito insieme ad un intervento di miglioramento sismico.

Questi sistemi sono in pratica una serie di sensori installati sulla struttura in modo permanente e che comunicano ad un processore (un computer) i dati che rilevano sugli spostamenti strutturali.

Grossolanamente puoi assimilarli ad un sismografo per edifici.

2.3 | Fotovoltaico e sistemi di accumulo

Parliamo ora di quanto previsto dai commi 5, 6 e 7 relativi al superbonus del 110% per l’installazione di pannelli fotovoltaico e di sistemi di accumulo dell’energia prodotta.

Come vedremo si tratta di interventi che possono a tutti gli effetti rientrare tra quelli “trainati”.

Comma 5, detrazioni per installazione di pannelli fotovoltaici

Facciamo una premessa: il cosiddetto “bonus casa” (quello con cui si possono detrarre le opere di ristrutturazione al 50%) tra le varie misure prevede anche la detrazione per l’installazione di pannelli fotovoltaici.

Quindi questo superbonus al 110% per i pannelli fotovoltaici è un’estensione di un bonus esistente e non un nuovo bonus.

La percentuale di detrazione è chiaramente del 110%, da calcolarsi su un ammontare massimo di spesa di 48.000€, da dividersi in 5 rate annuali.

Però attenzione, vengono dati dei limiti di spesa per ogni chilowatt (Kw) di fotovoltaico installato.

Chiariamo.

Il dimensionamento dei pannelli fotovoltaici viene fatto in base alle effettive necessità di consumo dell’immobile.

Se hai una casa di 100mq per farla funzionare hai bisogno di un certo numero di chilowattora/anno (basta che ti guardi le bollette per capire quanto).

Se casa tua è grande 200mq i consumi naturalmente aumentano.

L’impianto va dimensionato in base ai reali consumi. E solitamente bastano pochi Kw di fotovoltaico.

Quindi, forse per evitare qualche “furbata”, il legislatore ha deciso di inserire dei limiti di costo per ogni kw installato.

Questi limiti sono due:

  • 2.400€ a Kw per installazione su edifici esistenti
  • 1.600€ a Kw per installazione su nuovi edifici o in caso di demolizione e ricostruzione

I limiti più bassi in caso di nuova costruzione sono dovuti al fatto che è già obbligo prevedere l’installazione di fonti di energia rinnovabili quando si realizza un nuovo edificio.

NB: per la cronaca, come fa notare il comma 16-ter, il limite massimo di Kw installabili col superbonus è 20 (fatti due conti). Se ne devi mettere di più (un condominio ad esempio potrebbe avere questa necessità), sull’eccedente devi applicare le aliquote previste dalla legge che regola il bonus casa.

Ultima e importantissima cosa: nel caso di installazione di pannelli fotovoltaici su edifici esistenti, il superbonus è valido solo se viene effettuato congiuntamente ad uno degli interventi trainanti. Quindi di efficientamento energetico (quelli del comma 1) o miglioramento sismico.

Pertanto non è autonomo (tranne che per le nuove costruzioni).

Comma 6, detrazioni per installazione di sistemi di accumulo legati al fotovoltaico

Non so se hai una vaga idea di come funziona un impianto fotovoltaico: di base ci sono dei pannelli che trasformano l’energia del sole in energia elettrica.

Ma cosa ci fai di questa energia?

In parte la puoi utilizzare subito per accendere la lampadina o azionare il condizionatore, ma quella che non ti serve subito?

La puoi stipare in enormi batterie ricaricabili, dette “sistemi di accumulo”.

Il comma 6 prevede il superbonus anche per questi sistemi di accumulo per i quali è previsto un limite di spesa sempre di 48.000€, la suddivisione in 5 rate annuali e un costo massimo di 1.000€ a kWh di capacità di accumulo.

Comma 7, cessione dell’energia non utilizzata

Per capire cosa prevede questo comma torniamo al nostro impianto fotovoltaico.

Abbiamo detto che i pannelli producono energia elettrica.

Questa energia elettrica puoi usarla istantaneamente e/o accumularla in enormi batterie.

Ma quando le batterie hanno raggiunto la loro capacità massima?

Cosa ci fai dell’energia in più che produci?

Solitamente si immette questa energia nella rete elettrica nazionale dove ci possono essere vari acquirenti con cui fare accordi. Il comma 7 prevede obbligatoriamente di cedere l’energia al GSE (gestore dei servizi energetici).

Come si cede questa energia al GSE? Quanto viene pagata? Quali sono i limiti di utilizzo dell’energia autoprodotta?

Tutto ciò è demandato ad un decreto del Ministero dello sviluppo economico (uno dei tanti previsti da questa legge) di cui ad oggi siamo in attesa.

2.4 | Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Il comma 8 introduce l’ultima opera per cui viene previsto il superbonus: l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici negli edifici.

La divisione è sempre in 5 rate annuali di pari importo e può accedere al superbonus solo se effettuata insieme ad un degli interventi di efficientamento energetico che abbiamo visto prima (quelli del comma 1 dell’articolo 119).

Si tratta quindi a tutti gli effetti di un’opera “trainata”.

Non c’è altro da aggiungere per questa quarta misura e per quanto riguarda le opere che possono accedere alla detrazione del 110% abbiamo detto tutto.

Come hai potuto leggere, se possiedi un appartamento in condominio, sei escluso dall’applicazione diretta di questo bonus. Tutto dipende dagli interventi condominiali.

E in ogni caso la ristrutturazione della casa (spostamento di muri, rifacimento di bagni, cucine, sostituzione di porte, pitturazioni, impianti idrici ed elettrici…) non rientra mai in questa detrazione al 110%.

Detto ciò…l’articolo 119 ha altri 15 commi in cui ci sono delle specificazioni importanti che vale la pena approfondire.

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2.5 | Varie ed eventuali: i commi che chiariscono molte cose

Commi 9 e 10: chi può accedere alla detrazione e su quanti edifici

Il comma 9 ci dice che le detrazioni possono essere usufruite dai “condomìni” (proprio con l’accento sulla ì…per non confonderlo con gli inquilini…) e dalle persone fisiche (non come imprese o attività similari).

Sono comprese anche gli istituti IACP, le cooperative e le associazioni sportive dilettantistiche ma non ci interessa.

Quello che invece ci interessa è che le persone fisiche possono accedere alle detrazioni del superbonus legate all’efficientamento energetico (quello dei commi da 1 a 3 che abbiamo visto sopra) su due unità immobiliari.

Vengono introdotte le seconde case.

Ma chiariamo meglio.

Se possiedi 10 appartamenti in 10 condomini puoi accedere alle detrazioni per tutti 10 gli appartamenti, finché le opere sono eseguite sulle parti comuni degli stessi.

Quindi puoi accedere al superbonus per tutti gli interventi di isolamento e per tutti gli impianti centralizzati.

Però se vuoi contemporaneamente sostituirti gli infissi, che sono privati, o rifarti l’impianto di riscaldamento, che è privato, puoi accedere al superbonus solo su due unità immobiliari.

La stessa cosa vale se hai tre ville: su due puoi accedere al superbonus per interventi di efficientamento energetico e su una no.

Un ultimo chiarimento: in caso di interventi su parti comuni degli edifici, anche imprenditori e professionisti che possiedono un immobile al suo interno possono usufruire della detrazione per le spese che per forza sosterranno.

Commi da 11 a 14: cessione del credito e adempimenti tecnici

Sappiamo benissimo che il grosso dell’interesse generato da questa legge gira intorno al concetto di avere i lavori gratis, cioè senza pagare nulla. Solo la detrazione del 110% non è sufficiente ad ottenere questo risultato. Serve la possibilità di ottenere lo sconto totale in fattura o fare la cessione della detrazione sotto forma di credito.

A questo aspetto è dedicato l’articolo 121 della legge.

Però i commi da 11 a 14 dell’articolo 119, chiariscono bene i paletti che devi rispettare per accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura.

Infatti il comma 11 inizia con:

“Ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121…”

Uno dei requisiti si trova proprio nel comma 11 ed è il “visto di conformità”, che è indispensabile.

In particolare la legge parla di “visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione di imposta per gli interventi di cui al presente articolo”.

Una frase degna del miglior conte Mascetti per dire che qualcuno deve verificare tutta la documentazione che i tecnici e le imprese devono produrre e, se è tutto ok, apporre il suo “visto di conformità”.

Naturalmente il visto non può metterlo un pinco pallino qualsiasi. Deve essere un commercialista, un ragioniere, un perito commerciale, un consulente del lavoro. O figure assimilabili secondo quanto stabilisce la legge.

Come vedi sono tutti professionisti nell’ambito “economico”. Quindi in sostanza, anche se non è scritto in modo esplicito, ci vuole qualcuno che certifichi la congruità dei costi…

Il comma 12 dice che le modalità di comunicazione della cessione del credito ancora non si sanno…ci vuole un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate di cui siamo ancora in attesa.

Questo significa che, ad oggi, la cessione del credito non è ancora operativa. O meglio: non sappiamo come vada fatta (e per la cronaca non lo sanno nemmeno banche e finanziarie…).

I commi 13, 13-bis e 14 parlano di dichiarazioni, attestazioni e norme tecniche che i progettisti devono rispettare sia per le opere di efficientamento energetico che per quelle sismiche:

  • Per gli interventi di efficientamento energetico i tecnici progettisti asseverano il rispetto dei limiti di legge stabiliti dalle apposite norme tecniche e la congruità della spesa;
  • Per gli interventi di miglioramento sismico i tecnici progettisti asseverano la riduzione del rischio sismico e attestano la congruità delle spese;

Già perché non pensavi forse che fosse sufficiente chiamare un’impresa e dirle:

“ehi fammi il cappotto termico che detraggo il 110%!”

Eh no…ci vuole un progetto fatto da un tecnico abilitato (con relative pratiche edilizie) che poi certifica e attesta tutto quanto.

Faremo una riflessione su questa cosa alla fine dell’articolo (leggila perché serve per tutelare te prima di tutto!).

A parte questo, in questi commici sono un paio di cose interessanti:

  • Nel comma 13, punto a) viene detto che il Mise (ministero dello sviluppo economico) deve emettere un decreto attuativo entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge (la data di pubblicazione in gazzetta ufficiale) con le modalità di trasmissione delle asseverazioni.

Naturalmente il decreto non c’è ancora.

Ma la cosa interessante è che all’interno di questo decreto ci sarà quanto riportato nel comma 13-bis…

  • Infatti nel comma 13-bis viene detto che “ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a)”.

Non essendoci il decreto non ci sono nemmeno i prezziari…

Però fino alla pubblicazione del decreto si possono usare i vari prezziari esistenti (quelli regionali, quelli delle camere di commercio, industria, artigianato, etc.).

Questo è un passaggio importante perché il legislatore sta dicendo a te, ai tecnici e alle imprese: “non pensare di gonfiare i prezzi artificiosamente! Non è che fai il cappotto e con la spesa dichiarata ci rifai pure il bagno di casa…”

Lo so che tu che mi leggi sei una persona onesta, ma mi hanno già raccontato di richieste tipo: “senti con questo superbonus mi ci devi far uscire il motorino per mio figlio!”

Come si dice, prevenire è meglio che curare…

Infine il comma 14 mette il carico da novanta per i tecnici: se fanno attestazioni fasulle dovranno pagare multe da 2.000€ a 15.000€.

Considera che quindicimila euro per molti tecnici è il ricavo di un anno di lavoro…

Commi 15 e 15-bis

Siamo in fondo all’articolo 119.

Nel comma 15 viene chiarito che tutte le attestazioni, asseverazioni e il visto di conformità di cui abbiamo appena parlato, possono essere detratti.

Non si fa alcun accenno alla detrazione dei costi di analisi, progettazioni e pratiche edilizie. In teoria dovrebbero essere detraibili ai sensi delle leggi che regolano i bonus originali (ecobonus, sismabonus e bonus casa). Ma il super bonus al 110% è una misura diversa e non valgono le stesse regole…credo sia il caso di aspettare qualche chiarimento dell’Agenzia delle Entrate.

Al comma 15-bis viene fatto un chiarimento importante in merito agli immobili esclusi dal super bonus: se casa tua è accatastata come A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (Castelli e palazzi) ti puoi attaccare. Niente super bonus per te.

Ora passiamo all’articolo sulla cessione del credito/sconto in fattura e che vedrai non si limita solo ai lavori di cui abbiamo parlato all’articolo 119.

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CAPITOLO 3 – ARTICOLO 121: CESSIONE DEL CREDITO O SCONTO IN FATTURA AL POSTO DELLA DETRAZIONE FISCALE

La dichiarazione fatta dal governo e dai politici “ristrutturerete la casa gratis” non avrebbe avuto nessun senso se non fosse stato inserito l’articolo 121 sulla cessione del credito e lo sconto in fattura, a completamento del superbonus.

In realtà abbiamo visto che la dichiarazione non ha comunque alcun senso perché è falsa…con gli interventi detraibili al 110% non ci ristrutturi casa.

…comunque quello che dice l’articolo 121 è decisamente importante.

Infatti normalmente le detrazioni fiscali per gli interventi edilizi funzionano come sconto sulle tasse da ripartire in 10 rate annuali (5 per il sismabonus).

Nei casi previsti dal superbonus, che abbiamo appena visto, le rate diventano 5, sempre a cadenza annuale.

Ma stanti solo così le disposizioni, significherebbe che per fare i lavori intanto devi sborsare tutta la somma e poi negli anni pagherai meno tasse per l’importo che hai speso (anzi ti danno un bonus del 10%).

L’intervento è sostanzialmente gratuito, ma prevede un esborso iniziale che molte persone non possono permettersi o non vogliono fare.

Tra l’altro le detrazioni fiscali non costituiscono credito di imposta che può essere portato da un anno all’altro, ma funzionano con il concetto di capienza.

Non so se hai mai avuto a che fare con dichiarazioni dei redditi e tasse. Se tu maturi un “credito di imposta”, cioè sostanzialmente hai versato più tasse di quanto dovevi, lo Stato ha un debito con te.

Quei soldi puoi decidere di usarli subito per pagare altre tasse (l’IMU ad esempio), tenerli da parte nel tuo “cassetto fiscale” per pagare le tasse negli anni successivi, o addirittura chiederli a rimborso. E lo Stato effettivamente te li accredita, generalmente in un paio di anni (te lo posso assicurare perché l’ho fatto).

Le detrazioni fiscali per ristrutturare però non costituiscono credito di imposta, ma sconto da fruire di anno in anno sulle tasse.

Se un anno devi pagare 1.500€ di tasse e hai maturato una detrazione annuale di 1.000€ semplicemente fai la differenza e vai a pagare 500€ di tasse.

Ma se le tasse che devi pagare sono solo 500€ e la detrazione annuale è di 1.000€ non è che lo Stato ti dà i 500€ di differenza oppure puoi usare questa somma l’anno successivo. Semplicemente perdi quella parte di detrazione.

Questo è il concetto di capienza che chiunque ristruttura deve tenere molto bene in considerazione (e di cui ti ho parlato già molte altre volte).

Il superbonus al 110% non solo aumenta la percentuale di detrazione (aumentando quindi la somma assoluta da detrarre), ma dimezza anche i termini di detrazione: in questo modo le rate di detrazione annuale possono diventare anche quattro volte quelle che avresti pagato normalmente.

Facciamo un esempio.

Isoli la casa con il cappotto e spendi 50.000€ (prendiamo il limite dato dal superbonus).

Normalmente detrarresti il 65% in 10 anni, quindi: 50.000*0,65/10= 3.250€ all’anno.

Con il superbonus detrarresti il 110% in 5 anni, quindi: 50.000*1.1/5= 11.000€ all’anno.

Considera che a questa somma potresti dover aggiungere le detrazioni per l’impianto di riscaldamento, gli interventi antisismici, il fotovoltaico, le colonnine…a che somma di tasse annuale da detrarre arriviamo?

Sono in pochi quelli che se lo possono permettere.

Quindi, con questi termini, molte persone si ritroverebbero a non sfruttare realmente la detrazione del 110%.

Come risposta il legislatore, nell’articolo 121, si è inventato questa cosa della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Che bada bene: non è una novità assoluta.

Già nel 2019 erano stati introdotti per l’ecobonus, per poi non essere rinnovati tranne che per casi particolari, mentre per il sismabonus erano modalità ancora in vigore.

Ora sono stati re-introdotti e ampliati. Principalmente con l’obiettivo di rendere realmente operativo il superbonus, ma come vedremo si sono riversati anche sulle altre detrazioni.

3.1 | Commi 1 e 1-bis: sconto in fattura e cessione del credito

Con il comma 1 vengono introdotti sconto in fattura e cessione del credito.

a) Puoi usufruire di uno sconto fino a una somma pari all’importo della detrazione (naturalmente nel rispetto dei limiti di spesa che abbiamo già visto).

Questo sconto viene fatto dalle imprese e dai fornitori che hanno eseguito l’intervento. Questi ultimi recuperano tali somme come credito di imposta pari alla detrazione che ti spetterebbe.

Tale credito possono o utilizzarlo per compensare le proprie tasse, oppure cederlo ad altri soggetti (tra cui banche e finanziarie).

Quindi, in un mondo ideale, tu non paghi nulla all’impresa e lei ti fa i lavori.

b) Puoi cedere direttamente la detrazione che ti spetta ad un soggetto terzo, trasformandola contestualmente in credito di imposta.

Tale credito che hai ceduto può a sua volta essere ceduto ad altri soggetti (banche e finanziarie)

Quindi, invece di scontarti i lavori, l’impresa te li fattura e tu glieli paghi regolarmente. Però, invece di usufruire della detrazione in prima persona, la cedi tu direttamente a qualcun altro (solitamente banche e finanziarie) sotto forma di credito di imposta.

In questa ipotesi devi comunque sborsare i soldi, anche se dovresti riceverli indietro praticamente subito (sempre in un mondo ideale).

Tutto ciò vale per le spese sostenute nel 2020 (da luglio) e nel 2021.

Sconto in fattura e cessione del credito non sono misure riferite esclusivamente alle detrazioni del super bonus. Lo vedremo nel comma 2.

Prima di parlarne vediamo cosa prevede il comma 1-bis: cioè lo sconto in fattura o la cessione del credito possono essere messi in pratica per ogni stato di avanzamento lavori.

Gli stati di avanzamento lavori (S.A.L.) sono le rate che dovresti pagare ad impresa e fornitori man mano che i lavori vanno avanti (difficilmente si può pagare tutto alla fine degli stessi…).

Ogni volta che un fornitore o l’impresa deve ricevere uno stato di avanzamento lavori puoi o ottenere lo sconto in fattura o cedere il credito.

Questo ti da la possibilità, nel caso in cui l’importo dei lavori superi i limiti dei bonus, di sfruttare questa misura per le somme che vi rientrano.

Nel caso del superbonus al 110% i S.A.L. possono essere al massimo due e devono corrispondere ad almeno il 30% dell’importo dei lavori.

3.2 | Comma 2: sconto in fattura e cessione del credito solo per il superbonus?

La risposta è no. E ce lo dice il comma 2 dell’articolo 121.

Tale possibilità viene estesa a tutte le detrazioni fiscali attualmente attive, anche quelle non inserite nel superbonus. Quindi:

  1. Bonus casa (detrazione del 50%)
  2. Ecobonus (detrazione del 50% o del 65% per le misure non previste dal superbonus, 110% per quelle del superbonus)
  3. Sismabonus (tutto compreso nel superbonus al 110%)
  4. Bonus facciate (detrazione del 90%)
  5. Installazione pannelli fotovoltaici (in realtà compreso nel bonus casa e comunque compreso nel superbonus)
  6. Installazione di colonnine elettriche (come sopra)

Quindi, tanto per capirci, vuoi ristrutturare casa?

Normalmente avresti usufruito delle detrazioni fiscali del 50% sulle somme spese (fino ad una spesa massima di 96.000€). Oggi puoi chiedere lo sconto in fattura del 50% o cedere il credito del 50%.

Lo stesso vale ad esempio per la sostituzione degli infissi o per il rifacimento dell’impianto di riscaldamento (con l’ecobonus).

Quindi non “ristrutturerete casa gratis”, però “ristrutturerete casa a metà prezzo”.

Non è la stessa cosa ma comunque non è male…

3.3 | Altri commi

Concludiamo questa lunghissima analisi con gli ultimi commi relativi allo sconto in fattura e al credito di imposta.

Sebbene tu, in qualità di committente, non puoi usufruire direttamente del credito di imposta ma lo puoi solo cedere, il comma 3 mette alcuni paletti a chi deve usare questo credito, cioè imprese, fornitori, banche, finanziarie, etc.

  • Il credito acquisito deve essere utilizzato con la ripartizione prevista dalla misura relativa (5 o 10 anni).
  • Il credito non utilizzato in un determinato anno è perso.
  • Il credito non può essere chiesto a rimborso.

Il comma 5 dice cosa succede se, durante un accertamento dell’Agenzia delle Entrate sulle detrazioni (o sui crediti di imposta), scopre che non era dovuto: le somme non dovute devono essere recuperate. Anche quelle passate.

E lo deve fare nei confronti di chi ha beneficiato degli interventi. Cioè nei tuoi confronti.

Ad ogni modo, come chiarito nel comma 6, chi ha applicato lo sconto (imprese e fornitori) e chi ha beneficiato del credito (cessionario) risponde in solido.

Questa cosa va un po’ in contrasto con quanto riportato nella guida dell’Agenzia delle Entrate (FAQ 11) secondo cui chi ha beneficiato del credito (cessionario), se lo ha fatto in buona fede, è “immune”, cioè non deve restituire il credito.

Se qualcosa non va per il verso giusto devi dimostrare il dolo di chi ha preso il credito…buona fortuna…

Infine nel comma 7 viene introdotto l’ennesimo provvedimento a carico dell’Agenzia delle Entrate, da emettere entro 30 giorni dalla pubblicazione della legge in gazzetta ufficiale, per definire le modalità attuative di sconto in fattura e cessione del credito.


Fine, stop, kaputt.

Abbiamo visto la versione definitiva del super bonus al 110% e dello sconto in fattura/cessione del credito per le detrazioni fiscali sul patrimonio edilizio esistente.

Di parole ne ho spese tante ma ci tengo a fare un paio di riflessioni finali.

Dettate anche da quello che sto vedendo in giro…

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CAPITOLO 4 – SUPER BONUS 110% TRA LUCI, OMBRE E MODALITÀ DI INTERVENTO CHE SI STANNO DEFINENDO

Se hai mai letto il mio blog sai che raramente scrivo articoli su fatti di “cronaca” (consentimi questo termine), proprio come questo super bonus del 110% che ci è piombato addosso negli ultimi mesi.

Inseguire tutta la mole di decreti, leggi, interpretazioni, circolari, pareri, sentenze che si susseguono quotidianamente nel settore edilizio è folle. E ha trasformato il mio lavoro in una cosa più da burocrati ed avvocati che da tecnici.

Pur conoscendo le leggi non ritengo utile rincorrerle in modo affannoso come fanno molti.

Detto ciò, per questo superbonus ho deciso di fare un’eccezione principalmente per due motivi:

  1. Mi hanno dato molto fastidio i proclami di “vi ristrutturerete casa gratis” sventolate ai quattro venti dal governo, dai parlamentari, dai senatori, da qualsiasi politico con un interesse.
    È basata una veloce analisi delle prime bozze del decreto per capire che non era così. Ma intanto il messaggio sbagliato è passato…
  2. Mi ha dato altrettanto fastidio l’attività di sciacallaggio da parte di molti operatori (tecnici, imprese, artigiani, fornitori, etc.), che appena sono uscite le bozze del decreto che introduceva questo super bonus hanno iniziato con le pubblicità “contattaci per la tua ristrutturazione gratis”…
    …Sapendo (spero) di stare mentendo e col solo scopo di trovare in modo truffaldino nuovi clienti con false illusioni.
    I pochi che hanno fatto così sono stati quanto basta per “sporcare” ulteriormente un settore verso cui c’è già molta diffidenza.

Fatte queste premesse facciamo alcune riflessioni.

4.1 | Principali elementi di criticità della legge

La legge 77 è ufficialmente in vigore dal 18 luglio 2020.

Naturalmente il fatto che nessuno ristrutturerà casa gratis è stato confermato.

Ma la conversione in legge del decreto non ha accolto alcune delle istanze promosse da parte di tecnici e imprese, e che temo limiteranno l’efficacia di questa misura, soprattutto per i condomìni.

Durata della detrazione

Era stata richiesta l’estensione di almeno un anno della scadenza di questo superbonus.

Il 31 dicembre 2021, entro cui i lavori devono essere “pagati”, è una data troppo stretta. In particolare per la maggior parte di quei condomìni che non hanno già avviato una discussione su interventi di ristrutturazione da effettuare.

Convocare assemblee condominiali e deliberare interventi del genere non è un processo rapido. Anche se si tratta di lavori gratuiti. Sono necessarie più di una convocazione e gli amministratori ed i condomini devono muoversi ed essere compatti.

Vanno trovati i tecnici (che come vedremo forse andranno pagati), vanno fatte le analisi preliminari, va fatto il progetto, va approvato, va presentato e a vlte è necessario attendere anche l’aprovazione del progetto. Poi bisogna individuare l’impresa e solo alla fine partono i lavori.

E per eseguire i lavori ci vuole tempo.

Di fronte a casa mia c’è un piccolo condominio di forse una decina di unità immobiliari…lo stanno ristrutturando da oltre un anno, e l’impresa che ci lavora la conosco ed è brava ed efficiente.

Ma ho visto la stessa cosa anche nei condomini che ho seguito col mio studio, sebbene non siano il focus del nostro lavoro.

I tempi per questi interventi sono lunghi. Soprattutto per fare le cose a regola d’arte.

Il motivo ufficiale per questa mancata estensione è che non ci sono i fondi sufficienti nel bilancio dello Stato.

Su questo chiaramente non mi posso esprimere ma il mancato prolungamento è una forte limitazione. Anche a fronte di un altro aspetto.

E nel caso di abusi?

La legge che disciplina gli interventi edilizi in Italia (il d.pr. 380 del 2001) al comma 1 dell’articolo 49 chiarisce:

«gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.»

Se in un immobile ci sono abusi non si può accedere alle detrazioni fiscali.

Una distribuzione interna diversa rispetto a quanto presente agli atti possiamo non considerarlo un abuso, ma una veranda non regolarmente autorizzata sì.

E questa cosa potrebbe essere un problema nei condomìni.

Non so dove abiti tu, ma qui a Salerno da questo punto di vista è un disastro. Ogni condomìnio ha almeno una veranda abusiva (e incondonabile). Inoltre qui abbiamo l’atavico problema degli ultimi piani totalmente abusivi…ma questa è un’altra storia…

I condomìni dove ci sono questi problemi possono o no accedere alle detrazioni fiscali? Perdono il super bonus?

Con una interpretazione rigorosa della legge la risposta sembra essere positiva…servirebbe un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate se, in questi casi, tutto il condominio rimane fregato o solo il condòmino che ha fatto l’abuso.

Sono curioso di sapere se chi ha la veranda abusiva accetterà di rimuoverla…temo cause infinite (e quindi saltano tutti i termini).

Classi energetiche?

Ti ho già detto che non esistono gli attestati di prestazione energetica condominiali, ma solo quelli dei singoli appartamenti.

Questo porta alla necessità di predisporre attestati di prestazione energetica (APE) pre e post intervento per ogni appartamento.

E per accedere alla detrazione legata al miglioramento energetico sappiamo che bisogna migliorare di due classi energetiche l’efficienza dell’immobile.

Purtroppo dentro un edificio non tutti gli immobili hanno le stesse condizioni: ogni appartamento avrà una propria classe energetica legata a vari aspetti. Ma non è detto che gli interventi che fanno salire di due classi casa tua siano quelli che fanno salire di due classi la casa del vicino…

In questi casi cosa si fa? Si adeguano gli interventi alla classe energetica dell’appartamento più sfortunato, magari rischiando di sforare i costi massimi previsti dalla legge? Oppure ci si adegua alla situazione più diffusa rischiando di lasciare fuori qualcuno?

Lo so che la legge prevede di derogare alle due classi se si dimostra che non è possibile migliorarle ulteriormente…ma appunto bisogna dimostrarlo.

4.1 | Elementi positivi

A fronte di queste criticità il superbonus al 110% è sicuramente una misura positiva. E con la conversione in legge sono stati introdotti alcuni elementi positivi ascoltando le varie istanze.

Si alle villette a schiera

Le famose “villette a schiera”, per cui ho ricevuto decine di richieste di chiarimenti sotto l’articolo precedente, sono state inserite: ogni proprietario di una casa all’interno di questi edifici potrà fare i lavori e accedere autonomamente al super bonus.

Qui ho sintetizzato con “villette a schiera”, ma come già detto vale lo stesso per gli edifici bifamiliari e assimilabili.

Si parla di tutti quelle unità immobiliari che, anche se all’interno di edifici con più unità immobiliari, hanno un accesso autonomo.

Sì alle seconde case

Sono state introdotte anche le seconde case.

O meglio: ogni persona può accedere al superbonus per interventi su due unità immobiliari di propria proprietà. Oltre a tutti quelli che beneficiano di lavori sulle parti comuni dell’edificio (gli appartamenti in condomini che vengono isolati ad esempio).

A chiusura dell’articolo vorrei fare un’ultima riflessione su come imprese, banche, finanziarie, etc. si stanno muovendo per infilarsi in questo super bonus.

D’Altronde senza di loro non si batte chiodo e comunque è una ghiotta occasione di guadagno.

Come si stanno muovendo i player del settore?

Come ti ho già detto per player intendo tecnici, imprese, fornitori, banche, finanziarie ed assimilabili.

Alcuni miei colleghi hanno cominciato a girare come delle trottole tra persone e amministratori condominiali che li contattano per avere informazioni. Oltre ad intessere rapporti con imprese, banche e finanziarie.

La mia sensazione è che ci sarà un sacco di lavoro per i tecnici che vogliono mettersi in gioco, ma che devono fare molta attenzione perché siamo il soggetto più debole nella partita. Sicuramente quello maggiormente a rischio.

Il sistema che si sta creando prevede una stretta collaborazione da un lato tra chi realizza le opere e fornisce i materiali, e dall’altro tra banche/società finanziare.

L’obiettivo è fornire al cliente finale un lavoro gratis. E di guadagnarci naturalmente.

Infatti l’ipotesi di cessione del credito da parte dell’utente finale dell’intervento (tu per intenderci) dopo aver pagato i lavori all’impresa, non sta avendo molto successo.

La gente non vuole tirare fuori nemmeno un euro…vuole lo sconto totale dei lavori dalla fattura. E basta.

Chiaramente le imprese non possono sopravvivere con uno sconto del 100% sui lavori che svolgono. E nemmeno tenersi il credito gli può servire più di tanto: le tasse che devono pagare (e quindi compensare col credito) sono esclusivamente quelle derivate dai lavori…Se fatturo 100 e devo pagare 60 di tasse…dei restanti 40 di credito che mi viene dato che me ne faccio?

Quindi le imprese stanno facendo accordi con banche e finanziarie che invece hanno tutto l’interesse per prendersi questo super credito di imposta.

Questi soggetti pagano montagne di tasse generate da moltissime fonti…quindi possono detrarre tranquillamente il credito del super bonus che acquisiscono…non hanno problemi di capienza!

In base a questi accordi le imprese sconteranno completamente l’importo della fattura al cliente finale e riceveranno immediatamente i soldi da banche e finanziarie.

Questi ultimi acquisiranno il credito corrispondente alla detrazione del 110% di cui avrebbe dovuto fruire l’utente finale, cioè tu.

Il sistema in teoria funziona, anche se è ancora in fase di messa a punto.

Però è chiaro che banche e finanziarie non sono enti benefici.

Erogando i soldi adesso si prendono un credito futuro. Si tratta di una sorta di mutuo che invece di essere rimborsato da chi riceve il prestito in ultima istanza (cioè tu), viene rimborsato dallo Stato.

Quando chiedi un prestito o fai un mutuo non devi pagare gli interessi?

Ti danno 100 e nel corso degli anni restituisci una somma molto maggiore…120, 130…

Questa differenza serve per coprire i costi di gestione, i rischi che si prende chi presta i soldi (rischio che tu non glieli restituisca) e per dare un guadagno.

Il 10% di extra del super bonus, nelle intenzioni dello Stato, serviva proprio per coprire tutti questi costi extra.

Ma non basta.

Ho avuto modo di parlare con varie finanziarie ed ESCo (Energy Service Company…un modo carino per dire società finanziarie) e tutte mi hanno detto che il 10% non basta.

Non basta alle banche, non basta a loro, non basta a nessuno.

Come immaginavo.

Vuol dire che salta il banco?

No…vuol dire che l’impresa fa lavori per 100, lavori che ti sconta completamente, e invece di ricevere da banche e finanziarie 100, riceverà 80, 85, 90…(girandogli un credito di 110).

Diciamo che le percentuali richieste dai soggetti finanziari per far funzionare tutto variano tra il 20% e il 30%.

Le imprese possono permettersi di fare lavori del valore di 100 e incassare 80?

Dipende.

Naturalmente nei 100 dei lavori fatti dall’impresa c’è anche l’utile dell’impresa stessa, cioè i soldi che si mette in saccoccia come guadagno per il lavoro svolto.

E l’incidenza di questo utile può variare molto da cantiere a cantiere.

Ci sono cantieri dove il guadagno netto supera i 30 su 100, altri dove sta sotto i 10 su 100.

Naturalmente con l’utile l’imprenditore ci deve mettere il piatto in tavola.

Quindi ogni caso andrà valutato attentamente.

Uno dei modi, non proprio trasparente, per superare i problemi dati da utili risicati sarebbe alzare artificiosamente l’importo dei lavori.

Un cappotto termico invece di farlo costare 60 per ogni metro quadro installato (numero inventato) lo faccio costare 70…e vedi come i conti schizzano in alto.

Per evitarlo si è imposto un controllo obbligatorio dei costi e i prezziari fissi.

Siamo ancora in attesa del decreto attuativo che stabilisca quali sono questi prezziari (anche se al momento si può fare riferimento a quelli già esistenti) però è una cosa buona.

Ma vedo alcuni problemi:

  • Gli importi presenti nei prezziari regionali, attuale riferimento, sono congrui per interventi di medio-grande dimensione. Ma per lavori piccoli (come può essere anche la palazzina con 4 o 5 appartamenti e come lo è sicuramente una casa singola) non lo sono affatto.
  • La legge prevede l’utilizzo di materiali certificati secondo i “criteri ambientali minimi”.

Non ti spiego cosa sono…sappi solo che significa che i materiali devono essere ecologici.

E questi materiali ecologici costano molto di più dei classici materiali da costruzione. Che sono quelli presenti nella maggior parte dei prezziari attualmente in circolazione.

Mi auguro che i nuovi prezziari che verranno elaborati tengano conto di questi aspetti e che non siano una semplice replica di quelli esistenti.

La mia sensazione però è che non tutti gli interventi troveranno facilmente chi accetta di prendersi il credito e che saranno effettuate approfondite analisi economiche da parte degli operatori prima di procedere.

Che bada bene, è positivo per la sostenibilità dei lavori. Ma restringe ancora di più il ventaglio di immobili che potranno sfruttare il superbonus.

In mezzo a tutto ciò c’è l’annosa questione dei progettisti. Che sono obbligatori ma puoi detrarre/scontare/cedere il credito della loro parcella?

4.3 | Il tecnico lo porta l’impresa o tu? E chi lo paga

Abbiamo visto che le asseverazioni e le certificazioni necessarie per accedere allo sconto in fattura/cessione del credito possono essere detratte.

Ma non viene fatto nessun riferimento alle spese necessarie per analisi, progettazioni, pratiche edilizie, direzioni lavori.

Gli interventi previsti dal super bonus sono complessi. Non basta asseverare di aver migliorato l’edificio. Ci vuole qualcuno che si prenda la responsabilità di dire quali sono le prestazioni da raggiungere e come si fa a raggiungerle.

Ci vuole il progetto.

E quasi sempre questi interventi richiedono anche una pratica edilizia e una direzione lavori.

Queste sono tutte prestazioni che nelle normali detrazioni fiscali possono essere portate in detrazione. Nulla fa pensare che per il super bonus, che non è altro che un’estensione delle detrazioni già esistenti, si debba prevedere qualcosa di diverso.

Quindi, a meno di smentite, tra le spese detraibili al 110% ci sono anche quelle dei tecnici, non solo per le asseverazioni.

Detto ciò: i tecnici accetteranno di essere assimilati alle imprese, quindi scontando l’importo della loro fattura e cedendo il credito?

E troveranno qualche finanziaria disposta a prendersi questo credito?

Ammetto di aver avuto notizie contrastanti in merito. C’è chi mi ha detto che sì, la mia parcella mi sarebbe stata pagata cedendogli il credito e chi no, che avrei dovuto appoggiarmi all’impresa per essere pagato.

Non voglio approfondire oltre, però ti do sempre il solito consiglio: il tecnico deve essere totalmente indipendente dall’impresa. E deve venire prima.

So che questo dell’indipendenza tecnico/impresa è un concetto difficile da far comprendere a chi è totalmente digiuno del settore. Ma se il tecnico è pagato dall’impresa (non importa come) c’è il pericolo che non tuteli il cliente finale (cioè tu) ma chi gli paga la parcella, cioè l’impresa.

Ti ricordi cosa abbiamo detto riguardo alla FAQ 11 della guida dell’agenzia delle entrate?

In caso di problemi con il credito detratto chi paga sei tu, non chi ha usufruito del credito. Vuoi farti tutelare da u tecnico che viene pagato da chi in fondo non rischia nulla?

4.4 | Conclusione

A mio modo di vedere le uniche cose certe ad oggi (è il 25 luglio 2020 mentre scrivo) sono:

  1. Mancano i decreti attuativi del Mise e i provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
    Circolano già le prime bozze ma finché non saranno pubblicati il super bonus non sarà effettivamente applicabile.
    Dovrebbero arrivare a ferragosto, insieme ai gavettoni. Fino ad allora tutto fermo;
  2. I tempi sono stretti, quindi se il tuo condominio vuole farcela deve partire adesso.
    Se hai una casa singola o una villetta a schiera invece potresti non avere tutta questa fretta;
  3. Devi rivolgerti prima ad un tecnico di fiducia (possibilmente un tecnico che abbia un team dietro…uno da solo non può avere tutte le competenze necessarie per quello che viene richiesto dalla legge), fargli fare un progetto con le necessarie verifiche e poi trovare l’impresa che esegua i lavori e ti faccia lo sconto in fattura (o la finanziaria che si prende il credito e ti porta l’impresa);
  4. Se durante una verifica dell’Agenzia delle Entrate (dopo i lavori) sulle pratiche di super bonus (e sono sicuro che ce ne saranno a bizzeffe) qualcosa non tornasse…preparati a restituire tutto (e a rivalerti sui tecnici con cause infinite).

Ci sarebbero tante altre cose da dire ma per ora ci fermiamo qui.

Il superbonus e lo sconto in fattura/cessione del credito sono due opportunità enormi che si sono aperte per fare interventi importanti sugli edifici.

Bisogna sfruttarli al meglio ma non devi mai scordarti del detto:

“non esistono pasti gratis”

Tutto ha un prezzo, sta a te pagare il prezzo minore che quasi mai coincide con il minor esborso economico.    

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L’articolo Super bonus 110%: guida pratica per proprietari di casa che non credono alle “ristrutturazioni gratis per tutti” sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.

20 Luglio 2020 / / Blogger Ospiti

Il bagno è uno degli ambienti più importanti delle abitazioni, non stupisce infatti che molte persone decidano di comprare delle case con due o più bagni. Se la propria famiglia è poco numerosa un bagno è sufficiente, ma se il numero di persone che vivono sotto lo stesso tetto crescesse, allora potrebbe essere utile puntare su un secondo bagno.
Il bagno è anche una delle stanze in cui si interviene più spesso con dei lavori di ristrutturazione. La necessità di ristrutturare porta a chiedersi quali siano i costi ristrutturazione bagno e quali siano le voci che portano al totale complessivo della ristrutturazione. Per avere delle informazioni più dettagliate è possibile richiedere un preventivo online per la ristrutturazione di un bagno di 4mq, 5mq, 6mq e così via ad imprese edili specializzate come Costo Ristrutturazione Casa, che da anni soddisfa centinaia di richieste di questo tipo in tutta Italia.

ristrutturazione bagno

Fasi da seguire per la ristrutturazione del bagno

Ci sono delle fasi specifiche da seguire per la ristrutturazione del bagno. Si inizia con la rimozione del pavimento e del massetto, che in genere ha un costo che oscilla nel range 20€ – 50€ al metro quadrato. La seconda fase consiste nell’installazione dell’impianto elettrico ed anche dell’impianto idraulico: in questo caso il costo medio è di 700€ – 1.000€ a seconda della tipologia di impianti e delle loro dimensioni.
La terza fase è quella dedicata al posizionamento di un nuovo massetto. Il costo di questa fase è ridotto, siamo infatti nel range 4€ – 8€ al metro quadro. Dopo aver collocato il massetto si può procedere con la posa del pavimento, delle piastrelle e dei sanitari, per un costo medio di 800€ – 1.300€.
La ristrutturazione del bagno si conclude con la quinta ed ultima fase, la quale consiste nell’imbiancatura delle pareti. Come per la creazione del nuovo massetto, anche in questo caso il costo non è elevato, il range di riferimento è infatti di 6€ – 12€ al metro quadro.

Consigli utili quando si decide di ristrutturare il bagno

Quando si decide di ristrutturare il bagno ci sono alcuni consigli utili da tenere a mente. Al momento della ristrutturazione è frequente che si decida di cambiare i sanitari: in questo caso è necessario acquistare i sanitari prima di iniziare a ristrutturare, per non correre il rischio di rallentare la consegna del bagno finito.
Per quanto riguarda l’arredamento del bagno le soluzioni possono essere diverse ma la cosa che bisogna tenere a mente è che, se si ha poco spazio a disposizione, la scelta dei mobili deve essere ragionata alla perfezione.
Per ottenere una corretta luminosità si consiglia di solito di utilizzare delle tonalità calde per il proprio bagno. Alcuni optano per le tonalità fredde, una scelta meno gettonata ma non per questo da criticare. Alla fine, ciò che conta è che ci si senta accolti e che il bagno soddisfi i propri gusti personali.
Per quanto riguarda la scelta del pavimento, la soluzione classica sono le mattonelle. In realtà negli ultimi anni ci sono altre due tipologie di pavimentazione che si stanno affermando in Italia, ovvero il parquet ed il microcemento.
Il parquet può essere posato anche in bagno, resiste al contatto con piccole quantità di acqua, ma bisogna fare attenzione a non lasciarlo umido per evitare che si rovini. Il microcemento ha invece una elevata resistenza all’acqua ed all’umidità e dunque risulta perfetto per il bagno, donando inoltre a questo ambiente un aspetto più elegante delle classiche mattonelle.

In quanto tempo si ristruttura un bagno?

La ristrutturazione del bagno talvolta spaventa perché si ha il timore che il bagno resti inutilizzabile per molto tempo. A differenza degli altri ambienti della casa di cui si può fare a meno, seppur con qualche sforzo, il bagno è necessario per la qualità della vita.
Questo è il motivo per cui il rifacimento del bagno è un lavoro che richiede poco tempo: le aziende specializzate cercano di consegnare il bagno ristrutturato nel giro di pochi giorni, impiegando al massimo una settimana per terminare i lavori. Il tempo complessivo necessario dipenderà comunque dalla tipologia di lavori richiesta e dalle dimensioni del bagno, fattori che devono essere tenuti in conto prima di avviare la ristrutturazione.

Detrazioni fiscali per la ristrutturazione del bagno

Con il Decreto Ristrutturazioni sono state confermate le detrazioni fiscali per coloro che decideranno di investire sul rifacimento del bagno. Nello specifico, i cittadini italiani potranno chiedere una detrazione Irpef del 50% della spesa sostenuta, con un limite massimo di detrazione di 48.000 euro. La detrazione verrà applicata su un arco temporale di 10 anni.
Per comprendere meglio come funziona questo beneficio fiscale, facciamo un semplice esempio: se per la ristrutturazione del bagno la spesa finale è stata di 10.000 euro, si potrà ricevere una detrazione di 5.000 euro, che si otterrà con detrazioni di 500 euro l’anno per dieci anni. Grazie a questo vantaggio fiscale ristrutturare il bagno diventerà più vantaggioso, tenendo inoltre in considerazione il fatto che un bagno ristrutturato farà aumentare il valore della casa.

23 Aprile 2020 / / Architettura

Forse il tuo bagno ha bisogno di essere rimesso a nuovo ma il solo pensiero di spendere un patrimonio ti fa fare un passo indietro.
Poi c’è la paura di affidarsi ad una ditta che non sappia gestire al meglio i lavori, o con operai non sufficientemente preparati, e questo porterebbe a spese ulteriori.

Image by La Belle Galerie from Pixabay

Se vuoi veramente liberarti di quelle piastrelle che andavano di moda quando tua nonna era una giovane in fiore, allora non ti resta che scegliere Idea Casa Plan, una ditta specializzata in ristrutturazioni che segue i suoi clienti in tutte le fasi dei lavori, scartoffie incluse.

Con loro è possibile fare un preventivo per la ristrutturazione del bagno, ma vediamo anche di cosa tenere conto per risparmiare.

Le scelte da fare per risparmiare con la ristrutturazione del bagno

Spesso, con la ristrutturazione del bagno si decide di cambiare la disposizione dei sanitari. Questa scelta andrebbe fatta tenendo conto che gli stessi devono essere comodamente accessibili altrimenti, nel giro di pochi anni, si rischia di rimetterci mano. Questo vuol dire spendere altri soldi quando si sarebbe potuto risparmiare.

E con questo esempio si rende manifesta la necessità di pianificare in anticipo perché, se dovessi decidere di fare delle modifiche all’impianto idrico, allora la sostituzione di piastrelle e rubinetti rientrerebbe in un intervento di ristrutturazione, invece di essere considerato solo come manutenzione ordinaria, e potresti accedere alle detrazioni fiscali o ai vari bonus.

Un’altra scelta importante è quella relativa all’illuminazione. Il bagno andrebbe ristrutturato con l’idea di utilizzare la corrente il meno possibile ed in maniera intelligente. Questo esclude, a meno che non si abbiano varie finestre, l’utilizzo di colori scuri e la scelta di superfici opache.
Il segreto per illuminare in modo naturale è scegliere colori chiari e superfici che riflettano la luce.

Infine, non dimenticare l’arte del riciclo che permette di riutilizzare delle vecchie scaffalature che, con pochi semplici modifiche, possono essere riadattate nel nuovo bagno.
Ma si può anche scegliere di utilizzare degli elementi fuori contesto. Uno di questi è la scala che, negli ultimi tempi, sta diventando sempre più di moda quando si parla di arredamento.
Il riciclo o il riutilizzo di elementi d’arredo sono utili per dare un tocco personale al bagno ristrutturato rispettando l’ambiente.

E non dimenticare di inserire alcuni accessori, come un elegante specchio o delle mensole, per rifinire il bagno. Solo questo riesce a dare l’idea di un rinnovo.

27 Febbraio 2020 / / Blogger Ospiti

Decidere di ristrutturare la propria casa comporta la necessità di rinnovare completamente l’ambiente domestico, inserendo non solo nuovi complementi d’arredo, ma intervenendo sulla struttura stessa dell’abitazione con aggiunte, variazioni e via dicendo.

La ristrutturazione, d’altronde, a volte può rivelarsi una scelta obbligata per ammodernare una casa e metterla in regola anche dal punto di vista della Legge (basti pensare agli impianti elettrici che devono seguire determinate regole); e sia che il bene da ringiovanire sia una casa di proprietà, sia che si tratti di un appartamento da affittare, le opere di ristrutturazione più importanti devono essere eseguite dal proprietario dell’immobile e non dagli affittuari.

Ristrutturare casa

Ristrutturare da soli o con i professionisti?

È possibile farlo da soli o è meglio affidarsi a degli esperti del settore? Optare per l’una o l’altra soluzione, non è puramente una scelta economica, ma anche valutare se si sa bene dove mettere le mani e si è in grado di fare determinati lavori. Ecco cosa può rientrare nell’orbita del fai-da-te e cosa deve richiedere l’aiuto di professionisti.

Occhio agli obiettivi

Il primo aspetto da considerare quando si vuole ristrutturare una casa è pensare allo scopo finale: un immobile ristrutturato è sicuramente più bello, pulito, sicuro e funzionale; tutte cose che verranno apprezzate anche nel caso in cui si voglia vendere o affittare la casa.

Detto questo, occorre progettare la ristrutturazione e scegliere i materiali che serviranno: vernici per tinteggiare le pareti, piastrelle nel caso si vogliano cambiare i pavimenti, un nuovo tipo di arredamento, porte e finestre, accessori protettivi come guanti, tute, occhiali, scarpe e così via.

Fissare il budget di spesa

Prima d’iniziare qualsiasi tipo di ristrutturazione, va considerato il budget massimo che si è disposti a spendere. In taluni casi, ad esempio, e in base al risultato che si vuole ottenere, possono servire anche attrezzi particolari quali un taglia-piastrelle assolutamente necessario per i rivestimenti, o arnesi per abbattere e ricostruire pareti e così via. Oggetti che possono andare al di fuori del campo del fai-da-te e che, per l’utilizzo, richiedono mani esperte.

Ristrutturazione totale o parziale?

Sono essenzialmente 2 le tipologie di ristrutturazione: parziale o totale. La distinzione è molto importante non solo per il tipo di lavoro che si intende svolgere, ma anche per gli aspetti normativi che riguardano il settore, che cambiano in base ai progetti: alcuni richiedono determinate autorizzazioni rilasciate dal Comune nel quale si trova l’immobile da ristrutturare, il pagamento di eventuali tasse, l’adozione di pianificazioni specifiche.

Quando si parla di ristrutturazione totale, si intendono tutti quei lavori che cambiano in modo evidente l’interno della casa e anche l’aspetto esterno; fattore che, in quest’ultimo caso, può causare un maggiore impatto estetico sul tessuto urbano circostante. Ecco degli esempi di ristrutturazioni totali, che richiedono necessariamente i permessi del Comune:

  • demolizioni o costruzioni che mirino a ridefinire lo spazio della casa, compresa la realizzazione di fabbricati esterni quali cottage in legno di una determinata grandezza, caminetti o box auto;
  • ri-tinteggiatura delle mura esterne dell’abitazione;
  • costruzione di un ulteriore piano;
  • ri-pavimentazione di una strada privata che conduce all’ingresso della casa.

Nel caso, invece, di ristrutturazione parziale, si intendono tutti quei lavori che non incidono sulle facciate esterne dell’abitazione e che non stravolgono eccessivamente neanche i loro interni in termini di grandezza, struttura e così via. Esempi di ristrutturazione parziale di una casa, per i quali non è obbligatorio nessun permesso comunale, sono:

  • procedere alla ri-tinteggiatura delle pareti e di eventuali grate e/cancelli;
  • ri-ammodernare gli ambienti domestici con un nuovo tipo di arredamento;
  • non intervenire sulle pareti portanti dell’abitazione, ma limitarsi all’abbattimento di alcune pareti divisorie all’interno della casa o alla costruzione di nuove, al fine di avere uno o più ambienti in più (ma sempre rispettando la metratura originaria dell’abitazione);
  • sostituire gli infissi, l’impianto elettrico e quello idraulico;
  • montare condizionatori.

Il fai-da-te nella ristrutturazione

Fatta la distinzione tra ristrutturazione totale e parziale di una casa, occorre decidere se optare per il fai-da-te o per l’affido dei lavori a dei professionisti. Se si sceglie il fai-da-te, è opportuno, prima d’iniziare i lavori, preparare nei minimi dettagli un piano progettuale. Così facendo, si avrà una prima stima del budget di spesa, una panoramica sul tipo di arnesi necessari (una cui panoramica completa è presente sul ferramenta online casadellaferramenta.it) e si riuscirà a comprendere la fattibilità del progetto e, orientativamente, quanto tempo potrebbe richiedere la sua realizzazione.

Attenzione alle detrazioni

Vanno, poi, considerate le detrazioni fiscali: in questo modo, si possono risparmiare parecchi soldi, dal momento che molti lavori di ristrutturazione rientrano nelle agevolazioni statali; per visionare nel dettaglio tutte le detrazioni previste, si suggerisce di consultare il sito Internet dell’Agenzia delle Entrate.

In linea di massima, comunque, le agevolazioni fiscali previste per la ristrutturazione di una casa sono le seguenti:

  • per spese che non superino i 48 mila euro, c’è una detrazione dall’IRPEF pari al 36%;
  • nel caso di spese superiori e fino a 96 mila euro, la detrazione è del 50%.

Inoltre, a godere delle agevolazioni statali può anche non essere esclusivamente il proprietario dell’immobile, ma altri soggetti quali locatari, parenti che vivono col proprietario e così via.

Il requisito imprescindibile per ottenere i bonus è dimostrare, per mezzo di un bonifico bancario denominato “parlante” (una specie di bonifico col quale l’Agenzia delle Entrate è in grado di sapere se effettivamente il denaro è stato speso per ristrutturare l’abitazione), di aver veramente sostenuto le spese dichiarate.

Non tutto può essere alla portata di tutti

Al termine dello studio del progetto di ristrutturazione, è consigliabile cominciare i lavori solamente se si capisce di poter effettivamente svolgere in maniera soddisfacente l’opera, anche considerando obiettivamente la propria capacità manuale e tecnica.

È da tenere sempre presente che se, ad esempio, tinteggiare una parete può essere un lavoro alla portata di tutti, il discorso può mutare considerevolmente se si tratta di cambiare i tubi del gas, effettuare dei lavori sull’impianto elettrico o sostituire il vecchio impianto idraulico, anche perché, in genere, occorrono degli attrezzi che non tutti gli appassionati del fai-da-te hanno in casa.

26 Agosto 2019 / / Blog Arredamento

Anche se le temperature sono ancora calde e confortevoli, non è mai troppo presto per realizzare i primi passi per la preparazione della nostra abitazione all’autunno e ai mesi freddi. Alla fine dell’estate, tra agosto e settembre, infatti, è importante iniziare a pensare ad eventuali progetti che migliorano il comfort della tua abitazione e contattare un esperto pronto per realizzarli. Qui troverai alcune idee da cui prendere ispirazione e consigli utili su come trovare il professionista migliore in poco tempo.

L’isolamento della casa

Oggi sempre più al centro dell’attenzione per questioni ecologiche, l’isolamento o la coibentazione della casa è un fattore importante che ti garantisce un aumento del comfort e un notevole risparmio in bolletta. Per prima cosa cerca spifferi da finestre e porte interne ed esterne. Queste sono le aree principali che causano disagio in casa.

Controlla, inoltre, che i vetri delle finestre siano doppi e il tetto sia ben isolante. Un esperto del settore ti può aiutare a valutare gli interventi da realizzare per una casa calda e confortevole.

L’imbiancatura di facciate ed interni

Vuoi dare un nuovo tocco di colore alla tua abitazione? È necessario procedere al rifacimento della facciata? Grazie alle temperature moderate ma ancora calde, la pittura si asciugherà velocemente e ultimerà il tuo progetto nel giro di pochi giorni. Trova un imbianchino locale e inizia subito con questo lavoro.

Il riscaldamento delle stanze

Prima dell’accensione dei termosifoni è importante controllare l’impianto di riscaldamento e assicurarsi che funzioni al meglio. Sei passato ad una caldaia a condensazione? Se la risposta è no, questo è il momento ideale per sostituire la caldaia. Grazie agli incentivi offerti dal Governo, con una piccola spesa, potrai godere di un impianto efficiente e ricevere bollette più economiche.

Come trovare l’esperto giusto?

Vuoi realizzare uno di questi lavori ma non sai come trovare un esperto fidato in poco tempo? Sulla piattaforma online Homedeal.it entri subito in contatto con esperti della tua zona. Compilando un semplice form e descrivendo il tuo progetto, riceverai diverse offerte. Potrai inoltre consultare i profili online dei professionisti e scegliere quello più adatto alle tue esigenze.