Ti sei mai chiesto cosa fa un architetto in una ristrutturazione? Molte persone sono convinte che serva solo per preparare le pratiche edilizie e faccia al massimo un paio di scarabocchi.

E se non fosse così? E se sotto la facciata di semplicità che fa sentire un po’tutte le persone dei progettisti della propria casa ci fosse un processo lungo e impegnativo fatto di cose che nemmeno immagini?

Nell’articolo di oggi voglio prendere le difese dei miei colleghi e ti voglio mostrare, nero su bianco, quali siano gli step attraverso cui deve obbligatoriamente passare il tuo architetto per garantirti la ristrutturazione che desideri…

Partiamo da una legge scolpita nella pietra, che forse non sempre è chiara ai committenti: per ristrutturare casa serve un tecnico.

Non ho intenzione di discutere su questa cosa: ho già affrontato tante volte l’argomento sia nel blog che nella pagina facebook e ho finito le parole da spendere (e se mi leggi sai che non sono mai avaro di parole…).

Se è la prima volta che capiti su queste pagine e hai dei dubbi su tale affermazione vai a leggerti questo articolo così li risolviamo tutti subito: ti serve il tecnico nella tua ristrutturazione?

Se invece hai già superato questo primo grande ostacolo e ti sei convinto che aver a che fare con un architetto salverà la tua ristrutturazione da una pessima fine, sono sicuro che c’è un’altra domanda che ti frulla in testa:

“Ma cosa fa un architetto per chiedermi tutti questi soldi?”

Lascia che ti dica una cosa: se sei il classico committente convinto che il tecnico serva solo a preparare la pratica edilizia sei in alto mare. Non solo non riuscirai mai a sfruttare fino in fondo le sue indispensabili competenze, ma nella maggior parte dei casi ti ritroverai pure con una pratica edilizia sbagliata.

Infatti, se ti ritrovi nel profilo del committente di cui ti ho parlato qui sopra, allora finirai per scegliere il tecnico basandoti su un unico parametro: il costo della sua parcella. E naturalmente vincerà il tecnico che ti fa il prezzo più basso.

Di miei colleghi masochisti che si svendono per un tozzo di pane ne puoi trovare in quantità industriale: con un po’di ingegno potresti addirittura ritrovarti a pagare un tecnico che non solo non guadagna un euro dal servizio che ti offrirà, ma addirittura ci andrà in perdita. In pratica vieni pagato dal tecnico per consentirgli di fare il suo lavoro: cosa vuoi di più?

Bene, ti posso garantire che se sceglierai il tecnico più economico ti ritroverai sicuramente con:

• Una casa brutta;
• Degli standard qualitativi pessimi;
• Impianti non a norma;
• Costi totalmente fuori controllo;
• Pratiche edilizie sbagliate.

No, non ti sto scrivendo questo per metterti paura e convincerti a darmi il tuo incarico di ristrutturazione: probabilmente vivi dall’altra parte d’Italia e non potrei mai accettare di seguire la tua ristrutturazione. Non ho interessi nei tuoi confronti, quindi mettiti l’anima in pace e dammi semplicemente retta perchè quella che ti sto raccontando è la verità nuda e cruda.

Affichè un architetto ti fornisca una prestazione minimamente decente devi pagarlo il giusto. Quanto sia il giusto te l’ho già detto in quest’altro articolo: architetto ma quanto mi costi?

Però mi spiace darti anche un’altra brutta notizia: pagare tanto un tecnico non ti da in alcun modo la certezza di ottenere una prestazione di alta qualità. Potresti comunque ritrovarti con una casa che non ti piace, con un’esecuzione non a regola d’arte e con errori e storture sulle pratiche edilizie.

Quindi come fare? Paghi poco e hai solo problemi, paghi tanto e potresti non aver comunque risolto i tuoi problemi…la soluzione migliore è mandare tutti a quel paese e fare di testa tua!

…Onestamente anche io lo farei…ma non è la risposta esatta.

Ma proprio per evitarti questo errore madornale ho scritto l’articolo che stai leggendo. Nei prossimi paragrafi ti spiegherò per filo e per segno quali sono gli standard minimi di prestazione che dovrebbe garantirti il tuo tecnico nella tua ristrutturazione.

E, eccezionalmente, lo farò usandomi come esempio. Per una volta voglio dirti come lavoro io. Nelle prossime righe ti spiattellerò quali sono i precisi passaggi che compongono il servizio che offro ai miei clienti. Uno per uno.

Infatti ho un mio preciso metodo di lavoro grazie al quale garantisco, ad ogni progetto di ristrutturazione che affronto, la precisione estetica, funzionale e burocratica che i miei clienti più esigenti pretendono.

E questo metodo di lavoro viene messo in chiaro fin da subito: lo inserisco addirittura nel preventivo in modo che, ancora prima di firmare il contratto, sappiano come lavorerò per garantirgli il risultato che si aspettano.

“Si ma che ne so io che il tuo “metodo” è realmente efficace? Magari mi racconti balle…”

Hai ragione, è una cosa che penserei anche io. Per questo ti mostro una recensione che è stata pubblicata da poco sulla mia pagina facebook:

[PS: se vuoi vedere l’originale basta andare qui: https://www.facebook.com/pg/ristrutturazionepratica/reviews/?referrer=page_recommendations_see_all ]

Se hai ancora dubbi su quanto troverai nel resto dell’articolo non so come convincerti a continuare la lettura. Se invece vuoi finalmente capire cosa deve fare il tuo architetto nella tua ristrutturazione e perchè ti chiede tanti soldi, allora hai pane per i tuoi denti.

GLI OTTO STEP OBBLIGATORI PER LA PROGETTAZIONE “A REGOLA D’ARTE”

Se parli con un qualsiasi tecnico che si occupa di ristrutturazione di interni ti dirà che la fase progettuale si articola in due parti: la redazione del progetto preliminare, per prendere la maggior parte delle decisioni, e quella del progetto definitivo, che corrisponderà al progetto che verrà presentato in comune.

I più temerari ti diranno che in raltà le fasi sono tre: alle due precedenti c’è da aggiungere il progetto esecutivo, con gli elaborati da dare all’impresa per eseguire materialmente i lavori.

Io non sono d’accordo: la fase progettuale è divisa in ben otto step. Di alcuni tu non ti renderai mai conto, li farà il tuo tecnico chiuso nel suo studio, ma sono comunque tutti essenziali per garantirti di ottenere esattamente il risultato che ti aspetti.

1. Il preventivo

C’è una regola che troppo spesso i miei colleghi non rispettano: ll lavoro di un architetto deve iniziare molto prima di cominciare a progettare.

Se prima di appoggiare la matita sul foglio non hai ricevuto un’offerta scritta dal tecnico che hai scelto e non avete stipulato un contratto con il dettaglio di tutti i servizi che svolgerà, allora state già partendo col piede sbagliato.

In Italia è una pratica storicamente diffusa tra gli architetti (ma anche tra ingegneri e geometri…) quella di affrontare la progettazione di una ristrutturazione con una stretta di mano e un “non si preoccupi di nulla”.

Ci sono persone che, dopo aver “ingaggiato” un architetto si chiedono se vorrà essere pagato per il suo lavoro o se i soldi gli arrivino dal cielo…

Non so tu, ma quando qualcuno mi dice “non si preoccupi di nulla” io comincio a preoccuparmi tanto…sento odore di in****ta dietro l’angolo.

Per caso quando vai a comprare un’auto nuova il venditore evita di dirti il suo costo e te la consegna accontentandosi di una semplice stretta di mano?

No! Appena ti mostra un’auto ti dice il prezzo, prima ancora di elencarti le caratteristiche e farti capire se è quella ideale per te.

Prima il prezzo! …almeno se non puoi permettertela non perde tempo a fartela vedere.

Il tuo tecnico ti sta offrendo un servizio, che è anche il modo con cui si guadagna i soldi per mettere il pane in tavola la sera: perchè non dovrebbe presentarti un preventivo e farti firmare un contratto?

Senza questi elementi non avrà mai la certezza di essere pagato…eppure sembra che per molti la progettazione sia una missione, salvo poi stupirsi e lamentarsi quando il committente si rifiuta di pagare.

Tra l’altro dal 2017 è entrato in vigore l’obbligo sia del preventivo che del contratto con la legge 124/2017.

[Il professionista] “deve rendere noto obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, al cliente il grado di complessità dell’incarico, fornendo tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento fino alla conclusione dell’incarico e deve altresì indicare i dati della polizza assicurativa per i danni provocati nell’esercizio dell’attività professionale.
In ogni caso la misura del compenso è previamente resa nota al cliente obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima, deve essere adeguata all’importanza dell’opera e va pattuita indicando per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi.”

Come puoi leggere ci sono degli obblighi ben precisi sui contenuti di un’offerta, ci devono essere dei dati che ti facciano capire perchè il professionista ti ha presentato quella determinata parcella.

Invece per la maggior parte dei tecnici il preventivo non è altro che comunicarti la percentuale che si prenderanno sull’importo dei lavori, quale pagamento dei loro servizi.

Mi spiego meglio: i tecnici solitamente calcolano le loro prestazioni come una percentuale sul costo dell’opera. Questo garantisce che se tu, durante la progettazione o durante i lavori, decidi di trasformare il progetto della tua casetta nella reggia di Versailles, il tuo tecnico, che chiaramente avrà molto più lavoro da fare, continuerà ad essere pagato adeguatamente.

Detto ciò, comunicarti solo la percentuale non è di certo il modo corretto di presentare un preventivo. Sicuramente si tratta di un passo avanti rispetto alla stretta di mano, ma siamo ancora lontani da qualsiasi cosa che abbia a che fare con un approccio professionale.

Io i preventivi li faccio in maniera un po’diversa: il mio preventivo è una vera e propria consulenza.

Significa che faccio un primo sopralluogo con te, analizzo le condizioni della casa seguendo un mio protocollo, scatto qualche foto, ti faccio alcune precise domande, ti chiedo alcuni documenti. Con tutti questi materiali torno nel mio ufficio, metto nero su bianco quali sono le reali necessità di casa tua, faccio un elenco di tutte le prestazioni professionali di cui ci sarà bisogno, nessuna esclusa, e alla fine preparo il preventivo.

Un mio preventivo è una relazione, che può arrivare a superare le 10 pagine, in cui saprai prima di firmare il contratto esattamente in cosa consisterà la tua ristrutturazione.

E’ per questo che, se nel primo sopralluogo non sono verificate alcune precise condizioni, non te lo preparo nemmeno il preventivo: ti starei regalando inutilmente una consulenza del valore di alcune centinaia di euro, tu non mi daresti mai l’incarico, e useresti la mia relazione per chiedere il preventivo ad un altro tecnico che ti farebbe un offerta al ribasso.

2. Il contratto

Se il preventivo è una chimera il contratto per gli architetti spesso diviene una figura mitologica.

Eppure è l’unico modo che tu e il tuo progettista avete per tutelarvi uno nei confronti dell’altro.

Infatti su un contratto scritto bene ci sono tutte le clausole necessarie affinchè tu sia tutelato di fronte ad errori e mancanze del tecnico e lui sia tutelato nel caso in cui tu decida di non pagarlo oppure lo mandi a casa senza alcun motivo.

E inoltre vengono sanciti proprio lì tutti gli standard che dovrà garantirti il tuo progettista durante lo svolgimento della progettazione e direzione lavori.

Patti chiari, amicizia lunga.

Mi stupiscono sempre i colleghi che preparano contratti di una paginetta per opere del valore di svariate centinaia di migliaia di euro…

Quando gli chiedo se hanno inserito tutti gli articoli necessari per tutelare sè stessi e il loro committente oppure se c’è scritto in cosa consisterà la loro prestazione mi rispondono: “ma io faccio sempre tutto quello che serve per la ristrutturazione” .

Si ma il tuo cliente che ne sa? Si deve fidare sulla parola?

Lo so che i contratti lunghi sono una rottura di scatole, però servono per chiarire tutto fino in fondo. Perdere dieci minuti a leggerlo non farà male a nessuno…

Ad esempio, sai un trucchetto che viene spesso messo in atto dai tecnici?

Il contratto che ti presenterà non specifica se lui si occuperà realmente di tutto quello che riguarda le prestazioni tecniche, quindi anche di eventuali tecnici specilistici di cui ci sarà necessità (ad esempio un progettista di impianti, oppure del certificatore energetico, oppure del geometra che effettuerà la variazione catastale…). Quindi potresti ritrovarti, dopo esserti fatto tutti i tuoi conti, a dover sborsare altri soldi per questi tecnici che “non erano previsti da contratto”.

Personalmente ritengo che se decidi di rivolgerti a me per la tua ristrutturazione devo garantirti un servizio completo: perchè dovrei darti altre scocciature con tecnici da cercare e da pagare a parte? Ho colleghi con cui collaboro quotidianamente che mi consentono di coprire tutte le prestazion tecniche della tua ristrutturazione…tu, per i servizi tecnici, paghi me e basta.

Tra l’altro, lavorando sempre con le stesse persone, riesco a garantirti standard ed efficienza maggiori.

3. Il rilievo

Questa è la prima vera fase operativa di cui si occupa il progettista: deve venire a casa tua e fare un rilievo dettagliato di tutta la casa.

Tutta…anche se devi ristrutturare un solo bagno.

Il motivo?

Un rilievo di dettaglio serve per:

• Avere piena conoscenza dimensionale dell’immobile (la cosa più banale…)
• Svolgere correttamente le necessarie verifiche di legittimità (vedi il prossimo paragrafo)
• Evitare errori di progettazione
• Approfondire le riflessioni fatte in sede di preventivo in merito agli impianti
• Preparare le pratiche edilizie

Quindi ha un’utilità fondamentale.

Troppo spesso invece si riduce ad una rapida verifica delle misure, svolta in meno di un’ora, su una planimetria catastale, magari vecchia e tutta rovinata.

Io quando vado in un appartamento per fare il rilievo arrivo che ho già riportato al computer la planimetria catastale sul mio programma di disegno professionale (NB: la planimetria catastale è uno dei documenti che mi faccio consegnare al momento del primo sopralluogo);

Mi porto almeno due stampe della piantina più svariati fogli, montati su una cartellina rigida, un metro laser, un metro di legno, una rollina di alluminio, macchina fotografica, penne e matite.

Misuro e fotografo ogni cosa. Solitamente ci metto una mattina per un appartamento. E se c’è bisogno ci torno anche il giorno successivo.

Proprio poco tempo fa, per un appartamento, ci ho messo tre giorni a fare il rilievo completo. Questo mi ha consentito, quando sono iniziati i lavori, di non avere nessuna sorpresa. Ad esempio, grazie al mio rilievo, sono stato in grado di individuare al centimetro dove stava un tubo incassato nella muratura esterna mentre, fino al giorno in cui sono state fatte le demolizioni, l’impresa continuava a dirmi “architetto lì è impossibile che ci sia un tubo”.

Alle volte in caso di necessità, durante i rilievi, faccio fare anche delle prove “distruttive”: mi chiamo un muratore e gli faccio fare dei buchi nelle murature o sul pavimento. Conoscere come sono fatti gli elementi edilizi di una casa alle volte è fondamentale e può rappresentare la discriminante tra scegliere una tipologia di intervento rispetto ad un’altra (con notevole differenze di costo e garanzia di efficacia delle soluzioni scelte).

4. La verifica della conformità

Questo è un tasto dolente per molti tecnici: la verifica della conformità è un requisito fondamentale per il proseguio della progettazione e soprattutto per la serenità del tecnico e del cliente.

Dopo aver raggiunto la piena conoscenza dell’immobile è necessario rispondere a questa domanda: quello che ho rilevato è conforme a quanto presente nella documentazione ufficiale?

Per fartela più semplice: ci sono stati degli abusi?

Purtroppo la verifica della conformità per molti tecnici si ferma alla verifica della planimetria catastale. Spesso non è sufficiente, vanno fatte altre verifiche, particolarmente in merito alle pratiche edilizie depositate, che sono anche più importanti. E che quasi nessuno fa…

Fare le verifiche di conformità è essenziale per impostare correttamente la pratica edilizia: se c’è qualcosa di diverso da quanto depositato agli atti va prima capito di che entità sia l’abuso, capire se è possibile sanarlo o meno e infine scegliere il procedimento edilizio corretto per procedere.

Quindi la verifica di conformità serve a te per avere la sicurezza di non vivere in una casa che potrebbe darti enormi problemi burocratici e legali in futuo, ma serve anche al tuo tecnico per non sbagliare il suo lavoro e cascare a piè pari in problemi infiniti.

Non proseguo ulteriormente perchè l’argomento sarebbe lungo e articolato, e potrebbe occupare un intero articolo.

5. L’interrogatorio al committente

Si, anche questa è una fase della progettazione. Che io ritengo fondamentale.

Tu sei il committente, hai dei gusti e delle idee: il tuo tecnico ti ha chiesto cosa ti piace? Ti ha chiesto cosa ne pensi della tua casa? Ti ha chiesto cosa vuoi?

Troppo spesso i progettisti se ne fregano completamente dei desideri dei loro committenti…

Non mi riferisco a “voglio due bagni, un salone open-space e una camera grande”, ma a una vera conoscenza approfondita dei tuoi desideri e delle tue aspettative.

In realtà a questo punto una minima conoscenza di queste cose il tuo tecnico dovrebbe averla raggiunta: io già nella fase di colloquio preliminare faccio alcune domande per iniziare a capire questi aspetti. Mi servono per individuare a colpo sicuro se le persone con cui avrò a che fare mi consentirà di svolgere un lavoro proficuo.

Ma giunti a questo punto l’interrogatorio, come lo chiamo io, è fondamentale: gli piazzo davanti la pianta della sua casa così come è ora e ho come obiettivo quello di fargli uscire tutto.

Gli faccio una sorta di seduta di psicoterapia sulla sua casa.

Questo momento è fondamentale: grazie alle sue risposte e a quello che insieme tiriamo fuori da questa conversazione il progetto prenderà forma.

Prima ancora di aver disegnato un solo muro sappiamo già come verrà la casa. Ora si tratta solo di metterla su carta.

Eppure nella maggior parte delle ristrutturazioni i tecnici questa cosa non la fanno…

6. Il progetto preliminare

Io mi stupisco sempre quando vedo i miei colleghi che dalla primissima riunione si presentano con un progetto dettagliatissimo e addirittura completo di render.

Chi lo fa ha (spesso inconsapevolmente) saltato la prima fase della progettazione: il progetto preliminare.

La progettazione della ristrutturazione di una casa non è una linea retta.

Progettare una ristrutturazione è come seguire una curva sinuosa che sale e scende, che si estende e si ritira, che va avanti e che può andare anche indietro.

Tutti questi movimenti che seguono lo sviluppo del progetto devono possedere due caratteristiche:

1. Tu devi essere coinvolto in prima persona
2. Si arriva alla definizione del progetto gradualmente

Quando vieni da me per farti ristrutturare casa i primi disegni che ti farò vedere sono proprio quelli del progetto preliminare: ma non aspettarti elaborati super scenografici.

Solitamente presento da due a tre possibili varianti di distribuzione interna. E per ogni variante preparo delle piante arredate, delle viste tridimensionali (non render! disegni tridimensionali…) e delle ipotesi preliminari di costi.

Materiali, finiture, impianti…sono ancora aspetti secondari. Qui dobbiamo capire se la casa che stiamo progettando è quella che vuoi.

Prendiamo tutte le ipotesi messe in campo, le discutiamo, vediamo i pro e i contro e modifichiamo quella che ci convince di più fino a tirare fuori la distribuzione interna perfetta per te e la tua famiglia.

Questo è un passaggio fondamentale per non perdere tempo nelle fasi successive, che saranno molto più impegnative (soprattutto per il tuo pogettista…).

7. Il progetto definitivo

Ci sono due scuole di pensiero tra i progettisti:

• chi ti fa il progetto e dice “per i materiali ce la vediamo dopo, durante i lavori”
• chi ti dice “non si iniziano i lavori se non avete scelto materiali e finiture”

I primi ti presenteranno un progetto preliminare spacciandolo per definitivo, ci attaccheranno un computo approssimativo e ti faranno correre verso l’inizio dei lavori. Questo è il modo più sicuro che esiste per vedere i costi aumentare a dismisura e ritrovarti con una casa brutta.

Io appartengo alla seconda scuola di pensiero.

Il progetto definitivo è un passaggio fondamentale che serve per definire materiali e finiture. Si parte da una scelta fatta su catalogo, anche online, in cui il progettista definisce lo stile di casa tua.

Chiaramente lo deve fare rispettando tutte le tue indicazioni e volontà (indovina a cosa serve la fase di “interrogatorio”?).

Le opzioni disponibili tra tipologie di materiali e disponibilità di varianti per ogni singolo materiale è talmente vasta che tu ti perderesti…il progettista ti deve guidare.

E nella fase definitiva si fa chiarezza su questi aspetti: abbinando materiali (non solo esteticamente ma anche come compatibilità costruttiva), e girando negozi e showroom.

E’ una delle parti più stancanti per un tecnico, ma anche una di quelle che da maggiori soddisfazioni.

Durante la scelta dei materiali la presenza del tuo progettista è fondamentale per vari aspetti:

1. Valutare la qualità dei materiali che sceglierai
2. Aiutarti a mantenere il controllo estetico di casa tua
3. Valutare la compatibilità tra i materiali scelti e con gli altri materiali edili
4. Tenere sotto controllo il budget

Infatti questa è anche la fase in cui viene messo a punto un computo metrico che si avvicinerà di molto al reale costo della tua ristrutturazione.

Nturalmente non si parla di soli materiali durante il progetto definitivo. In questa fase vengono scelti e progettati anche tutti i sistemi impiantistici.

A partire dall’impianto elettrico (domotico o normale?), per continuare con l’impianto di riscaldamento (a gas? elettrico? a termosifoni? a pannelli radianti? ad aria?) e per finire con l’impianto idrico (in rame? multistrato? ad anello? a collettore?)

Alcune sono scelte che farà direttamente il tuo progettista ma in molte altre scelte (nella maggior parte a dire la verità) tu dovrai essere totalmente coinvolto. E nel progetto definitivo trovano spazio sia come rappresentazione grafica, per farti capire dove saranno gli impianti, che come descrizione&schede tecniche, che come computo per quantificarne i costi.

8. Progetto esecutivo

…questo sconosciuto!

Prova a parlare con una qualsiasi impresa di ristrutturazione: ti diranno sempre che si ritrovano a dover eseguire lavori, anche di diverse decine di migliaia di euro (se non centinaia di migliaia), basandosi su disegni grandi come un francobollo la cui interpretazione è più difficile della decifrazione di un gerogriflico.

Il progetto esecutivo è fondamentale in una ristrutturazione. Soprattutto se si tratta di una ristrutturazione che interviene in modo radicale in casa tua.

Certo, se devi solo rifare il bagnetto magari potresti anche non avere bisogno di un progetto esecutivo dettagliato, ma se devi realmente ristrutturare casa è indispensabile.

Nel progetto esecutivo devono essere disegnate (e scritte) tutte le informazioni necessarie per fare in modo che l’impresa sappia cosa fare e come farlo.

Il progetto esecutivo deve avere alcune caratteristiche fondamentali:

1. Deve essere grande. Possibile che un appartamento di 100 metri quadri possa essere rappresentato in un disegno su un foglio largo quaranta centimetri? (il famoso A3) Eppure quasi sempre sono queste le dimensioni dei disegni che si trovano nei cantieri di ristrutturazione…
2. Deve essere quotato dettagliatamente. E le quote devono essere leggibili in cantiere. Io stesso, quando devo presentare i disegni ai clienti o quando devo presentare una pratica edilizia, realizzo disegni con quote abbastanza piccole…in fondo chi le deve leggere sta comodamente seduto ad una scrivania. Ma in cantiere no! Già il disegno sarà appeso alla bene e meglio su una parete tutta rovinata, sarà rovinato, spiegazzato, strappato…vogliamo mettere altre difficoltà agli operai?
3. Deve essere rappresentato nel modo giusto. L’edilizia ha una simbologia standardizzata. Un muro in mattoni non può essere rappresentato come un muro in cemento. Un rivestimento in pietra non può essere rappresentato come un rivestimento in legno. Un oggetto non visibile ma di cui hai bisogno di rappresentare l’ingombro non può essere rappresentato come un oggetto visibile. E’ necessario rispettare degli standard…altrimenti non si capisce niente.
4. Devono essere descritti i materiali e le finiture principali. Si usano i cosiddetti spilli per fare questo. Delle sorte di note che hanno una freccia sull’oggetto da descrivere e…una descrizione scritta. E devono essere dettagliati, il più possibile (oltre a coincidere con quanto scritto sul computo…).
5. Non basta un disegno per un progetto esecutivo. Sono tantissime le informazioni necessarie per ristrutturare una casa, un appartamento è composto da stratificazioni di molte cose (pensa solo agli impianti che stanno sotto il pavimento o dentro i muri). E ogni cosa ha le proprie simbologie e i propri standard di rappresentazione. I disegni devono essere catalogati a seconda dell’”argomento” che affrontano (opere edili, impianti elettrici, impianti idrici, infissi, etc…)
6. Il computo metrico è un elemento fondamentale. Deve essere completo e scritto bene. Questo sarà il computo sulla base del quale le imprese ti faranno i preventivi…se è incompleto e non rispecchia i contenuti del progetto è semplicemente inutile.

Volendo esagerare si potrebbe anche inserire un capitolato che contiene la descrizione di tutte le opere da eseguire e di come devono essere eseguite. In una ristrutturazione solitamente questa cosa è superflua in quanto si riesce ad inserire tutte le informazioni necessarie nel computo.

UN SERVIZIO COMPLETO NON SI RIDUCE SOLO AL PROGETTO!

Ok, ora hai un bellissimo progetto, super dettagliato, super studiato, super tutto…e quindi?

Tu devi ristrutturare casa e le cose da fare per arrivare a questo risultato sono ancora tante. E il tuo tecnico ha ancora moltissimo lavoro da fare:

• Aiutarti a selezionare l’impresa
• Seguirti nella stipula del contratto di appalto
• Presentare le pratiche edilizie
• Seguire i lavori
• Chiudere le pratiche edilizie (tutte!)

Una volta completato il progetto il tuo tecnico è arrivato (quasi) a metà del suo lavoro. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le quattro fasi che ti ho elencato qui sopra.

9. Selezione dell’impresa? Si fa così

Una delle prestazioni che fa parte del lavoro di un architetto è assistere il cliente alla scelta dell’impresa che eseguirà i lavori.

Qui non stiamo parlando di come devi individuare le imprese a cui chiedere un preventivo (le linee guida di base te le ho già date in questo articolo).

Qui stiamo parlando di come il tuo tecnico deve garantirti di:

• Fornire alle imprese selezionate tutte le informazioni necessarie per fargli fare un preventivo corretto;
• Fare in modo che le offerte che otterrai siano realmente confrontabili tra di loro;
• Verificare che le imprese abbiano tutti i requisiti di legge per poter svolgere i tuoi lavori di ristrutturazione.

Il fatto è che c’è modo e modo di chiedere un preventivo…

Quando un’impresa a fare il sopralluogo di un appartamento di cui sono il progettista, dopo avergli fatto vedere la casa e descritto i lavori che devono essere fatti gli consegno un paccone di materiale che gli servirà per prepararmi l’offerta.

Questo paccone contiene (come minimo):

• i disegni dello stato di fatto,
• il progetto esecutivo delle opere edili,
• il progetto esecutivo degli impianti,
• l’abaco degli infissi
• il computo metrico su cui l’impresa dovrà fare l’offerta.

E poi gli do anche un memorandum in cui trova l’elenco di tutto quello che gli ho consegnato, di tutto quello che deve comporre l’offerta e di tutta la documentazione che dovrà consegnarmi prima di firmare il contratto (nel caso in cui gli venga assegnato l’appalto dei lavori naturalmente…). E di questo memorandum gli faccio firmare una copia che mi tengo quale ricevuta.

Io devo dare conto ai miei clienti del lavoro che sto svolgendo per loro e per cui mi pagano e devo anche essere trasparente con le imprese con cui ho a che fare.

Sai cosa mi ha risposto una volta un imprenditore che si è trovato di fronte a tutto questo?

“Architetto, è la prima volta che mi viene data una documentazione così completa e che mi viene chiesto di firmare una ricevuta di presa visione.

Si figuri che ho appena consegnato un’offerta in cui l’architetto aveva disegnato delle cose e poi ne aveva computate tutt’altre. E quando gliel’ho fatto notare mi ha detto di non preoccuparmi che tanto sistemiamo tutto durante i lavori…come faccio a fidarmi?”

No comment…

10. La stipula del contratto di appalto

Sai come spesso vengono stipulati i contratti di appalto quando il rapporto è diretto tra impresa edile e committente?

L’ho visto con i miei occhi: viene preso il foglietto su cui l’impresa ha formulato la sua offerta (non un computo scritto per bene…un foglietto spesso scritto a mano…) e il cliente ci mette una firma.

Quello è il contratto di appalto…e poi i committenti vanno in giro a lamentarsi che i lavori gli stanno dando un sacco di problemi!

Vuoi sapere un paio di informazioni a caso che dovrebbero essere inserite nel contratto di appalto?

• Tipologia del contratto (a corpo o a misura)
• Importo esatto dei lavori
• Modalità di pagamento
• Durata dei lavori
• …..

Un contratto che può arrivare a svariate decine di migliaia di euro è una cosa seria, deve prevedere obbligatoriamente alcuni articoli che tutelano te e anche l’impresa e deve necessariamente prevedere degli allegati che chiariscono quali sono i contenuti del contratto (cioè rispondono alla domanda: cosa stai appaltando all’impresa?)

Quello con cui ho aperto il paragrafo è un esempio al limite (più diffuso di quello che puoi pensare comunque…), spesso le imprese hanno dei loro format di contratto. Ma non devi usare il loro!

Il tuo tecnico ha sicuramente un suo contratto tipo: cerca di usare quello. Ricordati che il tuo tecnico difende te e quindi il contratto contiene tutti gli articoli che servono a tutelarti…

Naturalmente l’assistenza del tuo progettista non si riduce solo a compilare il contratto. Lui dovrebbe:

1. Verificare la documentazione dell’impresa selezionata;
2. Scrivere il contratto inserendo tutti i dati necessari;
3. Preparare una copia degli elaborati di progetto da inserire nel contratto;
4. Preparare una copia del computo metrico di offerta;
5. Preparare tutte le eventuali dichiarazioni integrative (ad esempio la dichiarazione obbligatoria di applicazione dell’iva al 10%…)

Il contratto contiene tutti i patti che regoleranno lavori, importi, modalità di pagamento, tempistiche…può essere scritto in modo approssimativo?

11. Le pratiche edilizie

Le pratiche edilizie sono l’unico motivo per cui la maggior parte dei committenti accetta di ritrovarsi con un tecnico nella propria ristrutturazione (almeno prima che questo articolo venisse pubblicato).

Hai visto dove si trova nella lista delle prestazioni che dovrebbero costituire il servizio standard di un tecnico? All’undicesimo posto…

Perchè così in basso?

Il motivo è principalmente tecnico: la pratica edilizia richiede che sia indicato il nome e i dati dell’impresa appaltatrice, quindi è necessario la stipula del contratto di appalto.

Se ti ricordi ad inizio articolo ho affermato che un tecnico economico quasi certamente sbaglierà la pratica edilizia.

Questo non lo affermo con leggerezza ma purtroppo è normale che sia così: che la legge italiana sia anormalmente contorta e mutevole è un dato di fatto. Naturalmente il settore edilizio non fa differenza, anche per gli interventi edilizi all’apparenza più semplici.

Questo significa che è necessario studiare approfonditamente la normativa ed aggiornarsi continuamente.

Se il tuo progettista si è svenduto per quattro soldi per fare la tua pratica allora sicuramente lo farà con tutti i suoi clienti. Questo significa che, per sopravvivere, dovrà per forza passare tutto il tempo a lavorare.

Cosa c’è di male? Potresti pensare.

C’è di male che, come abbiamo appena detto, una parte fondamentale del lavoro di un architetto è la formazione: normativa, burocratica, tecnica…

Le parcelle dovrebbero tenere conto anche del tempo necessario per formarsi, durante il quale non potrà sicuramente lavorare, ma grazie al quale riuscirà a lavorare meglio.

Tecnico economico = poca formazione = pratiche sbagliate

Come faccio ad affermare con sicurezza tutte queste cose?

Ho pubblicato un libro sulle procedure legate alle ristrutturazioni:

12. La direzione dei lavori

Direzione dei lavori = problemi continui.

Questa equazione però vale solo per un tipo di architetto: quello che va in cantiere durante l’esecuzione dei lavori.

Prova a parlare con un’impresa qualsiasi di ristrutturazione: nella maggior parte dei casi ti diranno che vedono il direttore dei lavori due/tre volte durante tutta la durata della ristrutturazione e si devono occupare in prima persona di risolvere praticamente tutti i problemi.

Invece la direzione lavori, quella fatta bene, è qualcosa che richiede una presenza quasi quotidiana dell’architetto in cantiere. Soprattutto in alcune fasi critiche.

Certo, se devi rifare solo un bagnetto magari non è così indispensabile che il tuo direttore dei lavori stia sempre in cantiere, ma quando ristrutturi una casa intera non hai idea di quanti problemi possano venire fuori.

Ristrutturare un appartamento è più impegnativo di costruire una casa nuova: non sai mai quello che può sbucare perchè si sta operando su qualcosa di esistente e di cui in gran parte non si conoscono a fondo le caratteristiche (…anche se il tuo tecnico ha fatto delle verifiche distruttive come faccio io…).

Proprio per questa incertezza continua in un cantiere di ristrutturazione è necessario rimanere sempre vigile, adattarsi alle situazioni impreviste che ogni giorno possono verificarsi e reagire in tempi rapidi.

Un direttore dei lavori che non si presenta mai in cantiere può mai riuscirci?

Io sono uno stalker durante i lavori: vado tutti i giorni, fosse anche per dare solo un’occhiata. Chi lavora lì deve sapere che io ci sono sempre per rispondere alle loro domande ma anche che ci sono sempre per verificare i lavori.

Nei miei cantieri le imprese, gli artigiani e gli operai non hanno bisogno di chiedermi: “architetto, ma domani passa in cantiere?”. Sanno già che ci sarò.

Ti posso assicurare che la direzione lavori, se fatta a regola d’arte, è la parte più stressante per un tecnico: sopralluoghi, variani, disegni da rifare, artigiani e fornitori da incontrare, riunioni, contabilità…tu quando vai a fare le visite in cantiere vedi solo la superficie di tutto questo lavoro e potresti non renderti conto di tutto quello che c’è sotto la superficie.

Però, se non hai un tecnico che si occupa di tutto, o se lo paghi talmente poco che non può materialmente permettersi di farle, allora dovrai sorbirtele tu oppure lascerai all’impresa campo libero. Coi risultati che puoi ben immaginare…

13. Chiudere i lavori

I lavori solitamente sono la fase più lunga di una ristrutturazione. Ma se una volta che la ristrutturazione è completa tu puoi pensare al trasloco, per il tuo architetto non è ancora finita: deve nuovamente avere a che fare con la burocrazia.

La chiusura dei lavori è fondamentale.

Non l’ho evidenziato in grassetto per fare scena ma perchè siamo di fronte ad un grosso problema in Italia: mi crederesti se ti dicessi che ancora oggi moltissime pratiche di ristrutturazione non hanno mai una chiusura lavori ufficiale?

E’ la verità: quando i lavori sono in mano all’impresa capita spesso che il tecnico incaricato da loro si preoccupi (forse) di aprire la pratica edilizia ma poi, una volta ultimati i lavori, non si preoccupi di chiudere tale pratica.

Infatti, per le pratiche di CILA (che è quella con cui si fanno quasi tutte le ristrutturazioni), non prevede ufficialmente l’obbligo di fare la chiusura lavori.

Questa mancanza comporta una serie di possibili problemi infiniti sia per te che per il tuo tecnico:

• Casa tua rimane un cantiere aperto anche dopo che ci sei tornato a vivere (la CILA con cui ristrutturi non ha scadenza). Per legge non si può vivere in un cantiere…
• Tutte le (eventuali) modifiche che farai “abusivamente” una volta dentro casa…saranno colpa anche del tecnico (la pratica è ancora aperta a nome suo!)
• Se vendi casa e il nuovo propietario fa lavori abusivi? L’unica pratica edilizia aperta è a nome tuo…come si fa a dimostrare che non li hai fatti tu questi lavori?

Anche a me in passato è capitato di finire una ristrutturazione non chiudere la pratica edilizia. E’ stata una pessima esperienza in cui sono stato succube di un’impresa edile che mi aveva procurato il lavoro e non mi ha mai fornito la documentazione necessaria per chiudere i lavori. Tremo ancora ogni giorno ripensandoci…

(Ma è stato proprio in quel periodo che ho cominciato ad approfondire realmente le leggi e che mi ha portato nel tempo a prendere la decisione di aprire il sito che stai leggendo, quindi forse a qualcosa è servita…)

Quindi il tuo progettista, se l’hai scelto per bene, deve fare la pratica di chiusura lavori. Ma occhio che deve essere fatta nel modo corretto.

Infatti anche qui la legge è complessa (e in questo caso in particolare gli uffici che devono applicarla sono quasi sempre totalmente disorganizzati di fronte alla complessità della legge). Ciò comporta che non è quasi mai sufficiente protocollare un unico documento in Comune, ma diviene necessario interfacciarsi col catasto (se hai modificato la distribuzione interna), con l’ufficio edilizia (per la vera e propria chiusura) e con l’ufficio agibilità (perchè spesso la tua ristrutturazione modifica le condizioni che determinano l’agibilità di un immobile…).

Tutta questa documentazione deve prepararla il tuo tecnico (anche se in parte la firmi tu). E ti assicuro che spesso non è banale…

14. E dopo i lavori?

La maggior parte degli architetti pensano che una volta che hanno chiuso la pratica edilizia (e magari fatto l’agibilità se sono scrupolosi) hanno finito il loro lavoro.

La realtà è che se lo fanno non ti stanno fornendo un buon servizio.

Ho inserito questa quattordicesima fase perchè un architetto, dopo aver chiuso i lavori, deve garantirti almeno queste altre due cose:

1. preparare e presentare la pratica all’ENEA nel caso tu abbia fatto dei pagamenti per detrarre con l’Ecobonus;
2. ordinare e impacchettare tutta la documentazione della ristrutturazione che ti servirà per tenere traccia di tutto quello che è stato fatto e per rispondere prontamente in caso di controlli futuri sulle detrazioni;
3. Verificare la contabilità dei lavori in contradditorio con l’impresa per farti pagare la cifra corretta in relazione ai lavori effettivamente eseguiti.

Io solitamente dopo i lavori consegno ai miei clienti un faldone bello pieno con dentro:

• Una copia completa di tutte le pratiche edilizie fatte (CILA, fine lavori, agibilità, etc. etc. etc.)
• Una copia completa di tutta la documentazione relativa agli impianti installati (dichiarazioni di conformità, manuali, schemi, etc. etc. etc.)
• Una copia completa di tutta la documentazione relativa alle detrazioni fiscali (schede tecniche, bolle di consegna, modulistica ENEA presentata)
• Un riepilogo della contabilità con fatture e pagamenti messi in ordine a seconda delle detrazioni richieste

Solo la preparazione di questa documentazione spesso vale l’intera parcella…

QUELLO CHE C’E’ SOTTO LA SUPERFICIE…

In questo lungo articolo ti ho mostrato cosa fa un architetto per la tua ristrutturazione. O almeno quello che faccio io nel servizio che offro ai miei clienti.

Troppo spesso si sente dire “ma il tecnico fa solo qualche disegno e ha finito tutto”.

No: il tecnico, pagato da te, deve mettere in campo tutte le sue forze e competenze per fare in modo di garantirti il miglior risultato possibile.

Leggendo l’articolo tu adesso sai esattamente, se per caso fossi io il tecnico della tua ristrutturazione, quello che io farò per te. Naturalmente non ti ho detto tutto, ogni step ha infinite cose da fare al suo interno, ma il succo del mio lavoro è tutto qui sopra.

Ed in fondo tutto quello che ho scritto in questo articolo non è altro che quello che dovrebbe fare qualsiasi architetto.

Il problema è che la maggior parte dei tecnici tutte queste cose non te le dirà mai.

Il motivo è che non lo sanno nemmeno loro quali sono le fasi che affronterete, vivono alla giornata e ad ogni nuovo progetto adattano il loro modo di lavorare.

Ritengo che questo sia il modo peggiore di procedere: adattarsi alle esigenze del progetto è importante, ma adattare il metodo di lavoro al progetto è sbagliato.

Oh non fraintendermi: non ti sto dicendo che io sono il migliore e che tutti i miei colleghi non valgono un ca**o.

Anzi, la penso esattamente al contrario: ogni confronto con un collega per me è motivo di apprendimento.

Ti sto solo dicendo che prima di scegliere un progettista ci devi pensare bene: nessuno può darti la certezza che andrà tutto liscio come l’olio (anche nei miei lavori non va mai tutto liscio come l’olio…), che non avrai sorprese, che il tecnico a cui ti sei affidato lavorerà esattamente come te lo aspettavi…

Devi valutare attentamente e cercare di capire se il progettista che hai scelto ti garantirà gli standard minimi che hai letto qui sopra.

Intanto hai bisogno di imparare a scegliere il giusto architetto per la tua ristrutturazione, perchè uno non vale l’altro.

E in realtà, se stai leggendo questo articolo, hai anche bisogno di comprendere come funziona una ristrutturazione ed applicare un giusto processo alla tua, in cui l’architetto è solo un ingranaggio.

Ho scritto un manuale in cui ti spiego tutte queste cose. Ma non è per tutti. Se lo vuoi devi prima scaricare e leggere il report che trovi a questa pagina:

https://www.ristrutturazionepratica.it/i-7-errori/

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