Ogni giorno vengono realizzate migliaia di ristrutturazioni senza nessuna pratica edilizia. Nella maggior parte dei casi si tratta di lavori abusivi. Ma ci sono molti casi in cui è possibile ristrutturare senza dover chiamare un progettista e presentare documenti al Comune: si tratta dei lavori di edilizia libera.

E a volte si tratta di lavori in grado di trasformare una casa.

Questa tipologia di opere è definita in modo chiaro dalla legge. Ma basta una virgola in più e scatta l’obbligo di pratica edilizia…

Se non riesci a capire se la tua ristrutturazione ti costringerà a scontrarti con la burocrazia italiana, in questo articolo cercheremo di far comparire un raggio di sole tra le nubi.

E daremo risposta anche ad un’altra domanda (che probabilmente non ti stai ponendo): se non devi fare la pratica edilizia hai altri obblighi di legge da rispettare?

In realtà un’idea diffusa, e difficile da sradicare, è quella che per ristrutturare casa non sia necessaria nessuna pratica edilizia.

O che non farla non comporti conseguenze.

I risultati di queste convinzioni stanno emergendo con forza grazie alle detrazioni fiscali: da quando il legislatore ha chiarito che per usufruirne la casa su cui si vuole intervenire deve essere completamente in regola, molti proprietari di casa hanno dovuto confrontarsi con la realtà. E prendere atto di aver fatto ristrutturazioni in modo totalmente abusivo.

Ma tutti i lavori in casa necessitano di una pratica edilizia?

E anche se non serve una pratica edilizia non hai nessun obbligo di legge da rispettare?

In questo articolo vedremo:

• Tutti i lavori che puoi fare in casa senza una pratica edilizia
• Gli obblighi di legge a cui non puoi sottrarti
• Se per questi lavori puoi sfruttare le detrazioni fiscali

Spero in questo modo di aiutarti a fare chiarezza tra tutte le voci contrastanti che si leggono in giro (soprattutto in quei pollai in cui si sono trasformati molti gruppi facebook sulla ristrutturazione….).

I LAVORI CHE NON RICHIEDONO UNA PRATICA EDILIZIA: L’EDILIZIA LIBERA

Quando parliamo di lavori di ristrutturazione che non richiedono una pratica edilizia siamo fortunati.

Infatti, come abbiamo detto, la legge è (stranamente) molto chiara nel definire questi lavori.

Nel 2018 è stato pubblicato il “glossario dell’edilizia libera” (allegato al Dm 2 marzo 2018) che al suo interno elenca in modo puntuale tutti i lavori che è possibile fare senza doversi sobbarcare la scocciatura di presentare una pratica edilizia (e quindi sena l’obbligo di chiamare un tecnico).

Questo glossario ha messo nero su bianco quali sono gli interventi che la principale legge italiana sull’edilizia (il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001) classifica come “manutenzione ordinaria” e per cui non prevede l’obbligo di pratiche edilizie.

(Attenzione: anche se sembra assurdo, la stessa legge individua opere di “edilizia libera” ma con obbligo di pratica edilizia. Il glossario riporta quelle che non necessitano di tale pratica)

Si è reso necessario questo glossario perché la definizione del Testo Unico non è molto chiara e lascia spazio a interpretazioni.

Infatti per anni le imprese hanno realizzato ristrutturazioni per cui era necessario un progetto e una pratica edilizia, spacciandole per totalmente libere da obblighi.

Però questo glossario è chiaro per chi ha esperienza del settore. E il motivo è la terminologia utilizzata: in molti passaggi vengono dati per scontati concetti che possono essere chiari solo a chi ristruttura case quotidianamente.

In particolare quando si parla di impianti.

Il legislatore ha fatto bene a scrivere in questo modo. Se avesse dovuto accompagnare ogni intervento con esempi e descrizioni dettagliate sarebbe uscito un documento di centinaia di pagine. Inutile e di difficile consultazione.

Però per un proprietario di casa senza esperienza molti passaggi possono essere mal interpretati…e potrebbero portare ancora a realizzare lavori credendo di non dover presentare pratiche edilizie, quando invece dovrebbe.

Per questo nelle prossime righe cercherò di spiegarti in modo sintetico quali sono le opere che effettivamente rientrano in questo glossario e che puoi eseguire in casa senza farti problemi su pratiche edilizie.

(nb: il glossario dell’edilizia libera riporta una lista molto ampia di lavori, delle più disparate tipologie…noi ci concentriamo solo su quelli attinenti ai lavori da fare in casa).

Lo divideremo in tre parti:

1. Gli interventi edilizi di finitura
2. Gli interventi impiantistici
3. Le opere sugli spazi aperti (terrazzi, cortili, giardini, etc.)

Interventi sulle finiture degli edifici

La premessa necessaria è che i lavori di riparazione e sostituzione delle finiture possono essere realizzati senza nessuna pratica edilizia.

Quali sono questi lavori?

Elenchiamo quelli che si potrebbero fare in casa:

• Sostituzione dei pavimenti, compreso l’eventuale rifacimento dei massetti cementizi sottostanti (nb: attenzione che se rifai anche i massetti devi rispettare i requisiti acustici, solitamente inserendo un tappetino fonoisolante o con altro materiale adatto);
• Rifacimento degli intonaci e pitturazione delle pareti (nb: attenzione agli intonaci esterni perché oltre una certa quantità scattano obblighi di efficientamento – cioè posa del cappotto – che non rendono più edilizia libera l’intervento…);
• Sostituzione di tutti i rivestimenti interni ed esterni, quindi le piastrelle del bagno per fare un esempio;
• Sostituzione di rubinetterie e sanitari;
• Sostituzione delle porte interne;
• Sostituzione degli infissi, compresi anche tutti gli accessori (tapparelle, zanzariere, etc.);
• Installazione di inferriate alle finestre (occhio se stai in condominio: ci vuole l’autorizzazione);
• Realizzazione di controsoffitti (nb: attenzione alle altezze dopo aver fatto i controsoffitti, ci sono dei limiti minimi inderogabili a seconda degli ambienti);
• Rifacimento del manto di copertura, cioè sostituzione di tegole, rifacimento di guaine, compresi eventuali massetti o altre opere di sottofondo;
• Installazione di ascensore/montacarichi/servoscala ai fini del superamento delle barriere architettoniche (attenzione: per ascensori e montacarichi sono necessarie delle strutture. Quindi se l’ascensore è nuovo serviranno opere strutturali e quindi ci sarà la necessità almeno di un deposito al genio civile ma anche di una pratica edilizia per le modifiche all’edificio…)
• Realizzazione di rampe per il superamento delle barriere architettoniche.

Gli ultimi interventi sono improbabili nella ristrutturazione di una casa, ma i primi ti consentono di trasformare una casa.

Gli impianti

Una casa non è fatta di sole finiture…gli impianti sono una parte importante e sulla possibilità di intervenirci senza nessuna pratica edilizia avvengono i maggiori fraintendimenti.

Gli impianti di cui parliamo sono:

• Elettrico
• Illuminazione
• Televisivo
• Idrico-sanitario (sia acqua sanitaria che riscaldamento)
• Scarico (Fognario)
• Gas
• Climatizzazione

Questi sono i principali impianti presenti in una casa…non prendere l’elenco come esaustivo ma è comunque abbastanza completo.

Il dato di fatto è che non tutti gli interventi sugli impianti possono essere realizzati senza pratica edilizia.

Puoi eseguire senza preoccupazioni la riparazione, integrazione, l’efficientamento (non confonderlo con l’efficientamento energetico…), il rinnovamento e la messa a norma degli impianti.

Quindi:

• Se un impianto è rotto lo puoi aggiustare tranquillamente (e ci mancherebbe!);
• Se hai bisogno di aggiungere una presa, aggiungere una doccia (con relativo impianto idrico) o un termosifone puoi farlo tranquillamente;
• Se vuoi mettere a norma il vecchio impianto elettrico sostituendo i cavi, mettendo nuove prese/interruttori e adeguando il quadro elettrico puoi farlo tranquillamente;
• Se vuoi cambiare la caldaia puoi farlo.

Ma la realtà è che spesso (per non dire sempre…) gli impianti vecchi devono essere totalmente sostituiti.

Questo vale per ogni impianto con oltre 30 anni di vita sulle spalle…

Che consiste nell’eliminare il vecchio impianto (idrico/elettrico/etc.) e nel metterne uno nuovo.

Per capirci: in un impianto elettrico rifare l’impianto non significa sfilare i vecchi cavi, metterne di nuovi nelle stesse canaline e sostituire frutti e placchette (questa è una sorta di messa a norma…anche se non sarebbe proprio a norma). Rifare un impianto elettrico significa dismettere completamente il vecchio impianto, rompere i muri per far passare le nuove canaline, mettere nuovi cavi, prese, interruttori, rifare il quadro elettrico…

Ho scritto due articoli sulla messa a norma e il rifacimento degli impianti elettrici. Lì ti spiego anche dettagliatamente i motivi per cui non sono la stessa cosa e per cui rifarlo è la soluzione preferibile. Quindi non perdiamo tempo qui a ripetere gli stessi concetti.

Tornando a noi: quando rifai un impianto qualsiasi cambia la categoria di intervento che da manutenzione ordinaria passiamo in manutenzione straordinaria. E serve una pratica edilizia.

Sembra assurdo che per rifare ad esempio un impianto elettrico ci sia questa complicazione ma è così.

Ci sarebbero molte cose da dire su questi aspetti e sulle prassi da seguire, ma non è l’argomento di questo articolo.

Però non abbiamo ancora finito con gli impianti.

Infatti ci sono altre opere impiantistiche che puoi eseguire senza nessuna pratica edilizia.

Puoi installare un condizionatore nuovo senza nessuna pratica edilizia (pompa di calore aria-aria).

Ma attenzione: ormai si stanno diffondendo i sistemi di riscaldamento e raffrescamento integrati con tecnologia a pompa di calore (la tecnologia dei condizionatori). In questo caso stai installando un nuovo impianto e, come abbiamo già detto, non va in edilizia libera.

Sempre senza pratica edilizia puoi installare un nuovo impianto fotovoltaico (oltre che farci manutenzione naturalmente).

Le opere esterne

Voglio dedicare un po’ di spazio anche gli interventi che puoi realizzare sulle aree esterne senza pratica edilizia.

Se hai un giardino ma anche un terrazzo, queste sono opere libere:

• La pavimentazione delle aree esterne comprese guaine e sottofondi (nb: attenzione che spesso ci sono limiti a quanto puoi pavimentare. Inoltre pavimentare grandi superfici di giardini potrebbe presupporre un cambio d’uso dell’area con necessità di pratica edilizia);
• Tutti gli arredi tipici da giardino (in questo caso anche fissi) come barbecue in muratura, installazione di fontanelle, muretti, sculture, etc.;
• Installazione di gazebi e pergolati di dimensioni limitate purché non siano stabilmente ancorati al suolo (in sostanza se fai le fondazioni per la struttura non è più edilizia libera. Inoltre attenzione all’eventuale necessità di deposito al genio civile della struttura);
• Le casette in legno…purché siano di limitate dimensioni e anche queste non stabilmente fissate al suolo (quindi solo appoggiate);
• Tende e pergotende.

Penso di averti detto tutto…e come vedi c’è una lunga serie di lavori che puoi realizzare senza bisogno di nessuna pratica edilizia.

Solo con gli interventi interni puoi stravolgere l’estetica della tua casa…

Però quando parliamo di nessun obbligo di pratica edilizia ci riferiamo alle classiche pratiche che vengono presentate agli uffici tecnici comunali (CILA, SCIA, permesso di costruire).

Ma siamo sicuri che non ci sia nessun obbligo rispetto ad altre pratiche?

E poi siamo sicuri che non ci siano altri obblighi da rispettare che prescindono dalla presentazione di documentazione?

Chiaramente sono domande retoriche e la risposta ad entrambe è che questi obblighi ci sono. E qualcosa hai potuto intuirlo già nelle note che ho fatto agli elenchi qui sopra.

Il fatto è che tu devi avere almeno un’idea di quali potrebbero essere questi obblighi. E il motivo è che difficilmente ti affiderai ad un progettista che ti tuteli in tal senso. Ti ritrovi da solo ad affrontare questi obblighi (e per quanto voglia bene ad imprese ed imprenditori, sono pochi quelli che te li faranno presenti…).

Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

GLI OBBLIGHI PER I LAVORI IN EDILIZIA LIBERA

Sarà impossibile affrontare tutti gli obblighi che potresti avere nonostante tu faccia lavori per cui non è necessaria una pratica edilizia. Possono essere i più disparati e molti sono legati a normative regionali o comunali.

Di seguito vedremo i principali e li divideremo in due parti:

• Obblighi di controllo e verifica
• Obblighi di documentazione

Obblighi di controllo e verifica

Partiamo con un aspetto che tutti ignorano: la sicurezza.

Tutte le persone che vengono a fare dei lavori in casa devono rispettare le disposizioni sulla sicurezza sancite dal d.pr. 81/2008 (il testo unico della sicurezza).

Non importa se devi spostare una presa, rifare il pavimento o demolire tutta la casa.

Ogni volta che fai realizzare dei lavori, casa tua diventa un luogo di lavoro per gli operai o artigiani che intervengono.

E tu sei responsabile.

In tal senso hai due obblighi principali:

• fare le necessarie verifiche sulla documentazione dell’impresa
• verificare l’utilizzo dei cosiddetti DPI da parte di operai ed artigiani.

Sulla documentazione dell’impresa da verificare ho scritto un articolo abbastanza approfondito. Lo trovi qui.

Invece sui DPI puoi leggere questo articolo relativo ai dispositivi di protezione individuale (in cui trovi anche le multe che potresti ritrovarti a pagare…).

Sia chiaro: come in ogni cosa bisogna usare un po’ di buon senso.

Se viene l’elettricista a spostarti una presa puoi anche evitare di chiedergli tutta la documentazione e verificare tutti i DPI.

Ma se devi rifare il pavimento, oppure sostituire rivestimenti e sanitari in bagno…in questo caso sarebbe opportuno che tu facessi tutte le verifiche del caso.

Spesso la domanda che mi viene fatta è: “vabbè ma chi mi controlla?”

Oggettivamente di solito non controlla nessuno.

Ma un vicino infastidito dai rumori molesti alle due del pomeriggio oppure un incidente durante i lavori possono essere problematici…

Passiamo agli obblighi documentali…che sono molti di più e soprattutto variabili.

Obblighi documentali

Abbiamo detto che tutte le opere elencate nella prima parte dell’articolo non richiedono pratica edilizia.

Ma la pratica edilizia non è l’unica che può essere necessario fare…

Vediamo quali altre pratiche possono essere necessarie:

• Deposito al genio civile dei calcoli strutturali (ad esempio se realizzi un pergolato di modeste dimensioni…). Il principio è che ogni volta che viene costruita una struttura è obbligatorio il deposito al genio civile (ora Uffici Tecnici Regionali).
• Richiesta dell’autorizzazione paesaggistica. Se fai interventi sugli spazi esterni in un’area vincolata potresti dover richiedere l’autorizzazione paesaggistica (nb: non è sempre vero ma va verificato di volta in volta);
• Presentazione della relazione sul contenimento energetico degli edifici (in caso di ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento o sostituzione del generatore di calore)
• Attestato di Prestazione Energetica (negli stessi casi di sopra ma anche se cambi gli infissi di casa)

Poi ci sono i documenti che ti devono essere rilasciati:

• le dichiarazioni di conformità degli impianti nel caso venga effettuata una nuova installazione (fotovoltaico) o una messa a norma di impianto esistente (nb: per una semplice manutenzione o una piccola modifica non è necessario);
• I contratti e i formulari di discarica nel caso di demolizioni con smaltimento di materiali;
• Certificati e schede tecniche dei materiali utilizzati. (In particolare per gli infissi dovrebbero consegnarti anche il collaudo degli stessi).

Alla fine di questo lungo articolo spero che ti sia chiaro come anche fare una manutenzione ordinaria non è sempre così banale come potresti credere.

A questo punto, dopo tanta fatica, c’è un’ultima domanda a cui rispondere: puoi detrarre questi lavori?

PUOI SFRUTTARE LE DETRAZIONI FISCALI PER I LAVORI SENZA PRATICA EDILIZIA?

La risposta diretta e sintetica a questa domanda è: no, non puoi detrarre i lavori di manutenzione ordinaria.

Però…

Perché in Italia c’è sempre un però.

La legge prevede varie eccezioni. Quindi alcune opere che non richiedono pratica edilizia possono usufruire delle detrazioni fiscali.

Elenchiamo sinteticamente le principali:

• Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (bonus casa)
• Realizzazione di impianto fotovoltaico (bonus casa e superbonus)
• Sostituzione infissi (ecobonus)
• Sostituzione caldaia (ecobonus)

Tutto il resto purtroppo non è detraibile (nb: se mi sono scordato qualcosa dimmelo che lo aggiungo).

Quindi piastrelle, sanitari, porte interne…niente detrazione.

Attenzione ad un aspetto però: se insieme a questi lavori fai anche opere che richiedono una pratica edilizia – tipo spostare dei muri – puoi detrarre tutto, anche le opere che altrimenti sarebbero non detraibili. Infatti secondo la legge il lavoro superiore (cioè le opere che richiedono pratica edilizia) ingloba quello inferiore.

Naturalmente per detrarre devi fare tutte le cose per bene…se vuoi approfondire ho scritto questo articolo sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

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