Il contratto di appalto dei lavori, quello che stipuli con l’impresa, è uno dei documenti più importanti per la corretta gestione del cantiere, per i pagamenti, per la contabilizzazione, per le garanzie…Insomma è qualcosa con cui non si scherza. Invece spesso viene sottovalutato, in particolare da committenti che si fidano dei contratti standard proposti dalle imprese, in cui sono sempre presenti le tutele per queste ultime ma mai per chi ci mette i soldi.

In questo articolo vedremo alcune regole per fare in modo che il contratto contenga queste tutele minime per te che stai per spendere una fortuna per ristrutturare.

Sia chiaro: il contratto deve essere un documento equilibrato. Non deve favorire né il committente né l’impresa. Al suo interno devono essere presenti tutti gli elementi che descrivono i lavori, i soggetti in gioco, gli obblighi, l’importo dei lavori, le modalità di pagamento e di contabilizzazione delle opere, i tempi di esecuzione e, dulcis in fundo, cosa fare quando qualcosa non va per il verso giusto.

Nei prossimi paragrafi faremo una panoramica su quattro articoli che ritengo debbano essere sempre presenti in un contratto di appalto e che devono essere scritti nel modo corretto. Però deve esserti chiara una cosa: stiamo parlando di un accordo tra privati, che tra l’altro non sarebbe nemmeno obbligatorio ai sensi di legge (potresti affidare i lavori senza contratto giusto per capirci), e quindi anche in assenza delle tutele di base non è illegale…

Certo ci sono quelle imposte dal codice civile (che comunque valgono in presenza di un regolare contratto), ma riguardano soprattutto le garanzie sui lavori. Invece quello che interessa realmente a te, come l’importo dei lavori, le modalità di esecuzione, i tempi, etc. sono frutto di accordi tra privati…ed è lì che devi stare attento.

Le somme in gioco in una ristrutturazione sono elevate e quasi sempre un committente si ritrova a mettere in mano ad imprese che non conosce un sacco di soldi. La fiducia è essenziale, ma ci vogliono anche le garanzie.

Senza scordarsi che dall’altro lato c’è un’impresa che anticipa lavoro e materiali senza avere di fatto in mano tutti i soldi necessari per pagarli, con il rischio che il committente si rifiuti di pagare o contesti cose a caso per cercare di risparmiare qualche lira.

Quindi un contratto fatto bene, anche se l’impresa è dell’amico con cui esci il sabato sera a ubriacarti, è fondamentale.

GLI ARTICOLI ESSENZIALI DI UN CONTRATTO DI APPALTO

Un contratto di appalto dei lavori scritto bene può contenere oltre venti articoli. Ma allo stesso modo un contratto di appalto scritto altrettanto bene può contenerne solo cinque o sei.

Nella mia esperienza ho sempre preferito scrivere contratti molto dettagliati, così da avere un’interpretazione chiara per qualsiasi aspetto della ristrutturazione (almeno per quelli prevedibili). D’altro canto un contratto snello può essere sufficiente, soprattutto se i lavori non sono particolarmente onerosi.

Ad ogni modo ritengo che ci siano alcuni articoli che devono essere sempre presenti:

• Oggetto dell’appalto
• Forma dell’appalto
• Personale e oneri previdenziali e assicurativi
• Corrispettivo e modalità di pagamento
• Durata dei lavori

Approfondiamoli uno per uno.

Oggetto dell’appalto

Può sembrare banale ma deve essere definito in modo chiaro su cosa viene fatto il contratto: quindi va individuato precisamente l’immobile, con indirizzo e dati catastali, quali sono i diritti sull’immobile del committente (proprietario, locatario, etc.), e sinteticamente in cosa consistono i lavori da realizzare.

Una versione stringata di questo articolo potrebbe essere:

Il Committente affida all’Appaltatore l’esecuzione dei lavori di . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  come meglio descritti nella documentazione tecnico-amministrativa allegata al presente contratto, di cui costituisce parte integrante e sostanziale.

Il Committente dichiara, in quanto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., di avere la piena disponibilità (giuridica o di fatto) dell’immobile sito in . . . . . . . . . . . . . . . . . .   individuato all’Agenzia del Territorio di  . . . . . . . . . . . . . . . . . . Foglio  . . . . . . . . . . . . . . . . . . particella  . . . . . . . . . . . . . . . . . . sub  . . . . . . . . . . . . . . . . . . , e di            avere chiesto/ottenuto (barrare) tutte le autorizzazioni, istanze, pareri nulla osta, titoli abilitativi comunque denominati necessari, secondo le vigenti disposizioni di legge, per eseguire i lavori di cui al presente contratto

(oppure “che prima di iniziare i lavori verrà presentata CILA/SCIA/Permesso di Costruire (barrare) per i lavori da eseguirsi nell’immobile in oggetto”)

Forma dell’appalto

Gli appalti possono essere stipulati in due forme: a “corpo” o a “misura”.

Nel caso di contratti a corpo l’importo dei lavori da realizzare è fisso, cioè l’impresa si impegna a realizzarli senza chiederti ulteriori somme aggiuntive. Ad esempio se il progetto prevede di realizzare 10mq di muro e poi all’atto pratico sono 12 i mq realizzati, l’importo che pagherai non varia. Questo vale anche per le quantità in detrazione.

Nel caso di contratti a misura invece l’importo dei lavori è determinato dalle quantità di lavorazioni effettivamente eseguite. Quindi se il progetto prevede 10mq di muro e ne vengono realizzati 12, devi pagare all’impresa questa quantità.

All’apparenza il contratto a corpo è conveniente. L’idea infatti è che “poi durante i lavori escono cose nuove da fare e i costi aumentano sempre…col contratto a corpo non ho di questi problemi”.

In realtà non è proprio così: infatti è vero che una quantità maggiore o minore di una lavorazione prevista nel progetto non comporta variazioni di costo per te, ma questo vale per differenze di quantità limitate. Nel caso in cui le differenze siano tante l’impresa ti chiederà di essere pagata (e ti assicuro che se ti rifiuti di farlo da qualche altra parte questi soldi sbucheranno). Inoltre l’importo a corpo non comprende le lavorazioni aggiuntive, le varianti, gli imprevisti, etc., che paghi in toto.

Sicuramente partendo da un progetto dettagliato e fatto bene, con un contratto a corpo hai maggiori garanzie sui costi e sicuramente la contabilità è più semplice. Ma non è certo un modo furbo per ottenere più lavori pagando di meno. Anzi: in caso di lavori in detrazione spesso non vengono detratti dal costo pattuito…

Inoltre trovare imprese che accettano contratti a corpo non è semplice perché il rischio di dover realizzare molti più lavori di quanto rappresentato nel progetto e non vederseli riconosciuti è reale. Anche perché spesso i progetti presentati dai tecnici dei committenti sono approssimativi.

Quando gli importi in gioco sono piccoli (qualche migliaia di euro) si tratta di una soluzione attuabile, quando gli importi sono grandi è più difficile spuntare un contratto a corpo.

In questo (unico) caso spezzo una lancia a favore delle imprese “chiavi in mano”: eseguendo loro il progetto, ed avendo quindi tutto sotto controllo dall’inizio, sono più propense ad accettare un contratto a corpo (ma queste imprese hanno tutta un’altra serie di problemi di cui abbiamo già parlato in questo articolo, che dal mio punto di vista dovrebbe farti desistere da affidarti a loro).

Inoltre uno scotto da pagare in caso di contratti a corpo è partire da prezzi sensibilmente superiori proprio perché l’impresa deve cautelarsi da possibili imprevisti.

I contratti a misura invece sono probabilmente il modo migliore per pagare quanto effettivamente realizzato. Si tratta di un modo corretto di calcolare e contabilizzare i costi e che consente anche di fare più efficacemente economie durante i lavori: se ci si accorge di stare sforando il budget a disposizione è sempre possibile tagliare lavori non essenziali. Ed essendo questi pagati a misura basta scomputarli.

Inoltre con un contratto a misura è oggettivamente più semplice contrattare importi inferiori e le imprese si sentono maggiormente tutelate.

Di certo c’è più lavoro per il tecnico, che deve mantenere correttamente la contabilità (ma in una ristrutturazione solitamente non è particolarmente complesso), però i pochi soldi che chiederà per questa mansione spesso valgono la candela.

Una cosa però è essenziale sia per i contratti a corpo che per quelli a misura: un computo metrico fatto bene. Ti ho già parlato del computo metrico in questo articolo quindi non approfondiamo ulteriormente. Ad ogni modo è un documento che deve sempre essere allegato ai contratti di appalto dei lavori.

Ecco come potrebbe essere scritto un articolo relativamente alla forma dell’appalto:

L’appalto si intende affidato e accettato a corpo/a misura (cancellare l’opzione non utilizzata)

Sono compresi nel costo globale le forniture di materiali specificati nell’offerta dell’appaltatore allegata al presente contratto, le lavorazioni, i trasporti, i noleggi e quant’altro necessario per eseguire compiutamente i lavori.

L’appaltatore non risponde dei vizi dei materiali forniti dal Committente stesso; qualora taluni materiali o impianti di determinate marche previsti nella descrizione delle opere allegata al presente contratto non siano reperibili sul mercato per cessazione della produzione o difficoltà di consegna, l’impresa appaltatrice è autorizzata alla sostituzione per equivalente, previa comunicazione scritta al Committente e da questi sottoscritta per accettazione. Ove il Committente non effettui alcuna comunicazione entro 7 giorni dalla data in cui l’Impresa ha provveduto alla proposta di sostituzione per equivalente, la proposta si intenderà accettata.

Personale e oneri previdenziali e assicurativi

Presta particolarmente attenzione a questo paragrafo. Fino a poco tempo fa non avrei riportato questo articolo tra quelli essenziali di un contratto di appalto, ma recentemente la norma ha introdotto un nuovo obbligo che ha cambiato le carte in tavola…soprattutto se vuoi sfruttare le detrazioni fiscali.

La legge di bilancio per l’anno 2022 (Legge 30 dicembre 2021 n.234) nel comma 43-bis ha introdotto l’obbligo di indicare nei contratti di affidamento dei lavori (quindi i contratti di appalto) “i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale ai sensi dell’articolo 51 del decreto legislativo 15 giugno 2015, n. 81”.

Cioè all’interno del contratto di appalto deve essere indicato quale contratto applica l’impresa nei confronti dei suoi operai. Inoltre tale contratto deve essere riportato anche in tutte le fatture.

In realtà l’indicazione del contratto applicato non è sempre obbligatoria. Devono verificarsi entrambe le seguenti eventualità:

• Il committente (cioè tu) vuole usufruire delle detrazioni fiscali
• L’importo dei lavori supera i 70.000€

In tutti gli altri casi questa indicazione non è obbligatoria (comunque è molto consigliata).

Ti riporto un estratto di come potrebbe essere scritto questo articolo:

L’Appaltatore dichiara di avere le seguenti posizioni previdenziali e assicurative:

INPS . . . . . . . . . . . . . . . . . .

INAIL . . . . . . . . . . . . . . . . . .       

CASSA EDILE . . . . . . . . . . . . . . . . . .

di applicare integralmente il Contratto collettivo nazionale e territoriale dell’edilizia;

di avere sottoscritto contratto di assicurazione per la RC “all risk” – C.A.R. polizza n.  . . . . . . . . . . . . . . . . . col massimale di euro . . . . . . . . . . . . . . . . . . Compagnia . . . . . . . . . . . . . . . . . . scadenza . . . . . . . . . . . . . . . . .

(facoltativo) di impegnarsi a consegnare successivamente all’ultimazione dei lavori polizza assicurativa decennale a garanzia di  . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ti ho riportato un estratto con qualche informazione in più…

Corrispettivo e modalità di pagamento

Veniamo ad un passaggio fondamentale del contratto di appalto. Che non è tanto quanto pagherai i lavori, ma come li pagherai.

Il corrispettivo è la somma che esce dall’offerta dell’impresa, basata sul computo metrico redatto dal tuo tecnico, ed è semplice da inserire nel contratto. Ricordati solo che è sempre oltre iva.

Invece le modalità di pagamento sono più articolate, ma niente di così difficile.

Chiaramente l’impresa non ti anticiperà tutto il lavoro senza vedere una lira (al netto degli sconti totali paventati dal superbonus, che ormai sembrano essere una chimera), ma chiederà un acconto prima di iniziare i lavori, necessario per pagare parte dei materiali necessari.

Poi, al raggiungimento di determinate quantità di lavoro eseguite, dovrai versare altri acconti (chiamati S.A.L., cioè stati di avanzamento lavori).

Infine c’è il saldo, da corrispondere dopo la conclusione (e accettazione) dei lavori, pari all’importo complessivo dei lavori eseguiti detratti da tutti gli acconti pagati.

L’importo del primo acconto, concordato tra committente e impresa, di solito non supera mai il 30% dei lavori (più è alto l’importo dei lavori minore è l’acconto). Come riferimento nel settore pubblico gli acconti vanno dal 10% al 20% dell’importo dei lavori (post covid aumentati al 30%). In una ristrutturazione completa di un appartamento medio si può stare intorno al 20%.

Il numero e gli importi degli acconti successivi possono variare. Da quando c’è il superbonus è diventata una prassi dare acconti al raggiungimento del 30% e del 60% dei lavori. In realtà possono anche essere di più (o di meno) a seconda dell’importo totale dei lavori. Sconsiglio di esagerare col numero degli acconti altrimenti ci si potrebbe ritrovare a fare pagamenti di continuo.

C’è un punto importante da chiarire: come si recupera il primo acconto.

Infatti questa prima somma che verserai viene data senza che l’impresa abbia eseguito nessun lavoro, mentre le altre (saldo compreso) le verserai quando i lavori sono stati eseguiti (in parte o totalmente). Quindi si presenta il problema di quando e come recuperare l’acconto.

Il modo più semplice è detrarlo da uno dei S.A.L. o dal saldo. Ma il modo corretto è detrarlo come quota parte da ogni acconto e dal saldo.

In sostanza si detrae una percentuale pari alla percentuale dell’acconto versato da ogni rata successiva.

Complicato? Vediamo un esempio:

Abbiamo semplificato molto, ma è chiaro il concetto?

Ti riporto un esempio di come potrebbe essere scritto questo articolo:

L’importo complessivo dell’appalto ammonta a € ……………………… (euro ………………………………………. / ………………………….), IVA esclusa.

Il pagamento del corrispettivo avverrà nelle seguenti modalità:

Acconto pari a euro ……………….. oltre IVA pari al ………% dell’importo complessivo dell’appalto, da corrispondere all’inizio dei lavori contestualmente alla sottoscrizione del “verbale di inizio lavori”, previa presentazione di fattura;

N° ….. Stati di Avanzamento Lavori successivi pari a euro ………………. oltre IVA da pagarsi ogni qual volta si realizzano lavori per importi di € ……………………. (…………………………………../00), trattenendo …………………….. dell’acconto, in seguito ad emissione di certificato di pagamento ogni volta che i lavori eseguiti e contabilizzati raggiungano l’importo di cui sopra;

Rata finale (importo presunto pari a euro ……………………………………. oltre IVA) a saldo di tutti i lavori derivanti dalla contabilità finale redatta dalla D.L.

Durata dei lavori

Veniamo all’ultimo articolo che ritengo fondamentale: cioè la durata dei lavori.

In realtà questo articolo non è importante tanto per quanto dureranno i lavori, che viene stabilito come sempre tra le parti, quanto per le penali per eventuali ritardi (e su come e quando vanno calcolate).

Facciamo prima a vedere come può essere scritto questo articolo:

I lavori avranno inizio il  . . . . . . . . . . . . . . . . . .  e dureranno. . . . . . . . . . . . . . . . . . . giorni naturali e consecutivi

La consegna del cantiere, l’inizio e l’ultimazione dei lavori saranno documentati con specifici verbali controfirmati dall’Appaltatore e dal Committente (o Direttore dei Lavori).

Per ogni giorno di ritardo sul termine di ultimazione dei lavori di cui al primo comma, l’Appaltatore, sempreché il ritardo sia a lui imputabile, è tenuto a corrispondere una penale giornaliera del ….‰ pari a € . . . . . . . . . . . . . . . . . . (euro . . . . . . . . . . . . . . . . . .)

Resta ferma la facoltà per il Committente, nel caso di ritardi superiori a  . . . . . . . . . . . . . . . . . . , imputabili all’Appaltatore, di richiedere la risoluzione del contratto a mezzo lettera raccomandata A.R e il risarcimento dei danni effettivamente subiti a causa dell’inadempimento.

Se il termine di cui al primo comma non viene rispettato per fatto riconducibile al Committente, l’Appaltatore ha diritto ad un termine suppletivo pari al ritardo, ovvero pari al diverso termine concordato tra le parti. In tal caso sarà ridefinito un nuovo termine sia per la ripresa dei lavori che per l’ultimazione.

Qualsiasi variazione aggiuntiva ai lavori del presente contratto comporterà sempre la concessione di un termine suppletivo per l’ultimazione dei lavori stessi, da convenirsi tra le parti o proporzionalmente all’entità dei lavori aggiunti e al termine inizialmente stabilito per l’esecuzione dei lavori commissionati.

In realtà l’articolo è molto chiaro e come vedi tutela sia te che l’appaltatore (come è giusto che sia).

Alcuni punti che è magari è utile approfondire:

• i giorni si indicano “naturali e consecutivi” e non “lavorativi”. Significa che si comprendono anche le domeniche e i giorni festivi nel calcolo
• la penale solitamente è pari al 3‰ per ogni giorno di ritardo
• all’aumentare dell’importo dei lavori (per varianti o problematiche varie) bisogna dare termini supplettivi all’impresa

Esiste un modo “scientifico” per calcolare il numero di giorni necessari per eseguire un cantiere, dato dall’incidenza della manodopera e dal numero di operai previsti. Si usa per appalti pubblici o per lavori privati di dimensioni importanti (raramente per le ristrutturazioni). Se vuoi essere pignolo puoi chiedere che venga calcolato in questo modo ma in una ristrutturazione spesso è inutile.

Un’altra cosa che ti sconsiglio di fare è essere pignolo sulla data di consegna dei lavori: se l’impresa tarda di qualche giorno è inutile far scattare le penali, ci vuole un po’ di elasticità. (Chiaramente a meno che i termini non siano perentori per tue problematiche e l’impresa ne sia stata informata preventivamente).

UN CONTRATTO DI APPALTO COMPLETO

Quelli che abbiamo visto qui sono alcuni degli articoli che devono essere presenti in un contratto di appalto dei lavori di ristrutturazione completo.

Sono sicuramente i più importanti e non devono mai mancare. Però, come ti dicevo, i contratti che preparo normalmente per i miei clienti sono molto più articolati, composti da 22 articoli di visi in 7 capitoli. Più gli allegati.

Oltre agli articoli che abbiamo visto ci sono articoli relativi a come devono essere svolti i lavori, a come approvare e calcolare eventuali varianti, a come verificare i lavori, agli obblighi sia del committente che dell’appaltatore, al subappalto, etc.

Ogni impresa e ogni tecnico ha i suoi contratti di appalto-tipo. Però, siccome chi ci mette i soldi sei tu, è essenziale che tu sappia individuare se sono presenti tutte le tutele necessarie.

Nel manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” ho dedicato un capitolo dettagliato al contratto di appalto e tra i bonus è presente un fac-simile di contratto, in formato editabile, che utilizzo normalmente per i miei lavori.

Scrivere un contratto corretto è solo un passaggio della ristrutturazione, anche se è uno dei più importanti. In fondo è il documento che sancisce come spenderai i tuoi soldi. Se ti interessa capire come tutelarti fino in fondo trovi più informazioni sul manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” a questo link.

L’articolo Contratto di appalto dei lavori di ristrutturazione: come farlo nel modo corretto. sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.