Io lavoro seguendo dei principi rigidi. In ogni ristrutturazione che seguo devono essere rispettati, altrimenti ritengo di non fare il mio lavoro nel modo corretto.
E soprattutto di mancare di rispetto ai miei clienti…
Uno di questi principi è: tutte le carte devono essere in regola.
Che poi in sostanza significa: non commettere un abuso nella tua ristrutturazione…
In questi giorni sto avendo l’ennesima dimostrazione di come questo sia vero: la burocrazia presenta sempre il suo conto.
E adesso lo sta facendo con due sorelle che nel 1974 hanno ereditato un paio di appartamenti in un paese del sud Italia.
Si tratta di appartamenti che appartenevano al padre che a sua volta li aveva ricevuti in donazione dalla madre nel 1952.
La quale a sua volta li aveva acquistati nel 1927.
Quindi stiamo parlando di case con un bel po’ di anni sulle spalle.
Case che arrivano da un periodo in cui oggettivamente gli interventi edilizi si facevano un po’ “alla carlona”.
Però periodi in cui la burocrazia era oggettivamente molto più semplice di oggi.
All’epoca per costruire i palazzi erano sufficienti un foglietto con la domanda e un disegno “tipologico” delle piante, prospetti e sezioni.
Oggi per realizzare una ristrutturazione può essere necessario presentare un plico di un centinaio di pagine…
…ma torniamo a noi e alle arzille vecchiette e ai loro appartamenti…
ABUSI FATTI OLTRE 50 ANNI FA PRESENTANO IL CONTO OGGI
Questi due appartamenti erano affittati alle stesse due famiglie da decenni.
Le due proprietarie, da quando li hanno ereditati, non ci hanno mai fatto nessun intervento.
Quasi cinquant’anni senza una minima ristrutturazione se non opere di manutenzione ordinaria per mantenerli non dico in efficienza…ma quanto meno utilizzabili.
Gli inquilini erano ormai anziani e qualche anno fa è morto uno di loro, seguito dopo poco tempo anche dalla moglie.
In sostanza si è liberato un appartamento.
Verso la fine di gennaio di quest’anno mi contattano le due proprietarie perché vogliono vendere l’immobile.
Io non sono un agente immobiliare, però sono il loro tecnico di fiducia. E come tutti i tecnici naturalmente ho i miei contatti.
Trovo subito un’agenzia di fiducia a cui affidare la vendita.
Nel frattempo comincio a guardarmi le carte di quegli immobili: li conoscevo già per averci fatto una perizia nel 2011 e mi ricordavo che non era proprio tutto a posto…
Comunque mi faccio consegnare tutta la documentazione che avevano e comincio a studiarla da capo dopo quasi dieci anni.
Nel frattempo arriva il COVID (siamo a febbraio 2020) e tutto rallenta.
Dovevo fare degli accessi agli atti al Comune e in conservatoria ma non è più possibile.
L’agenzia immobiliare però lavora bene e riesce a trovare un compratore interessato.
Siamo appena usciti dalla quarantena forzata e devo rimettere in moto tutta la macchina…
Tutti i problemi che ho trovato…
Approfondisco tutte le carte che avevo e i problemi cominciano a fioccare.
Questa la situazione catastale:
- Secondo il catasto i due appartamenti non sono due ma in realtà sono quattro unità immobiliari.
- Dalle planimetrie di queste quattro unità immobiliari risulta che una è divisa a metà tra i due appartamenti.
- Inoltre di una non si trova la planimetria catastale.
…all’epoca qualcuno si è scordato di inserirla…
A fronte di tanto caos a livello catastale avevo assolutamente bisogno di vedere se nell’archivio comunale ci fosse qualche pratica edilizia che potesse fare un po’ di chiarezza…
…ingenuamente speravo che fossero stati fatti dei lavori interni regolarmente (oltre 50 anni fa…) e che semplicemente non fossero state aggiornati i dati catastali.
Ma dal Comune arrivano notizie negative: non risulta nessuna pratica edilizia per quell’immobile…
Quindi l’attuale divisione interna è abusiva…
…oppure gli atti sono andati completamente persi.
…di bene in meglio.
Ma non è finita qui. Infatti poi sono passato a guardarmi tutti gli atti di provenienza dell’immobile.
Un disastro…non ce n’è uno che riporti gli stessi dati del precedente: descrizioni diverse, estremi catastali diversi….
Addirittura nelle varie trascrizioni degli atti avvenute nel tempo si sono persi dei pezzi per strada.
Ad esempio nella trascrizione del primo atto di donazione (quello dalla nonna al padre dell’attuale proprietaria per intenderci…) è scomparsa la particella di una stanza…
…e questo errore si è trascinato in tutti gli atti successivi…quindi, secondo l’ultimo atto esistente una porzione di immobile…non è di nessuno!
Cosa significa tutto questo caos?
Che l’appartamento così com’è non può essere venduto!
Con un potenziale acquirente che sta bussando fuori dalla porta con i soldi in mano…
Fortunatamente le due vecchiette sono realmente arzille e non si sono perse d’animo.
Mi hanno detto subito: “sistemiamo tutto e poi vendiamo”
…Come risolvere i problemi!
[spoiler: spendendo un sacco di soldi]
Cosa devono fare adesso le due proprietarie per sistemare i “lavori allegri” fatti da loro padre oltre cinquant’anni fa?
- Devono pagare un tecnico che predisponga tutte le pratiche edilizie necessarie (quel tecnico sarebbe il sottoscritto…).
Fortunatamente sono “abusi” che possono essere riportati in regola senza grossi problemi. Se non fosse che…
- Devono pagare anche una multa di 1.000€
- Devono pagare un geometra che faccia tutte le necessarie variazioni al catasto (frazionamenti, accorpamenti, nuovi inserimenti in mappa…)
Insomma: devono investire parecchie migliaia di euro per riuscire a vendere un immobile che, a conti fatti, vale pochi soldi…
Mi ricordo che, ormai oltre dieci anni fa, in uno dei primi progetti a cui ho collaborato con lo studio di cui poi sarei diventato socio, un cliente voleva fare un abuso.
Dopo averci fatto penare le pende dell’inferno per ottenere il permesso di costruire della sua nuova villa…voleva raddoppiare il piano interrato abusivamente.
Così…perché voleva togliersi lo sfizio…
Mi ricordo che all’epoca tentammo in tutti i modi di dissuaderlo ma la risposta fu:
“che me ne frega…poi se la vedranno i miei figli quando muoio”
La mentalità di questo signore era: adesso faccio quello che voglio per poi scaricare i problemi a chi verrà dopo…
…non lo so: io ho un figlio e onestamente non mi sembra una gran cosa scaricargli dei sicuri problemi futuri per fare “un po’come ca**o mi pare” (per chi ha colto è una citazione da un programma televisivo di circa venti anni fa…).
Naturalmente in quel caso abbiamo scaricato il cliente (peccato perché la villa era veramente bella e vederla realizzata sarebbe stato motivo di orgoglio…).
I suoi figli si troveranno con un abuso che probabilmente sarà insanabile…in bocca al lupo…
…invece le arzille vecchiette non le scarico. Loro non hanno nessuna colpa ed aiutarle è il minimo che posso fare.
E poi fortunatamente si ritrovano tra le mani un abuso che può essere sistemato.
Però si tratta pur sempre di spendere soldi per sistemare un problema che non hanno causato loro.
Quando affermo che bisogna fare sempre le cose in regola intendo proprio questo.
La legge prima o poi presenta il conto…fare le cose in regola adesso significa risparmiarsi spese e scocciature domani (tu o i tuoi eredi…).
ABUSIVISMO NON E’ SOLO COSTRUIRE EDIFICI ABUSIVI…
L’abusivismo edilizio in Italia è un problema grave: nel 2015 il 19,7% degli edifici realizzati era abusivo (nella regione in cui vivo addirittura il 50,6%).
È un vizio che noi italiani non riusciamo a toglierci.
E se pensi che nelle ristrutturazioni la situazione cambi di molto ti sbagli: le ristrutturazioni senza pratiche edilizie probabilmente hanno percentuali ancora maggiori (purtroppo è molto complesso farne un censimento…).
Ma, anche se sono abusi “minori” (cioè che è quasi sempre possibile regolarizzare pagando solo una multa), si tratta sempre di opere irregolari…con tutte le conseguenze del caso.
Ristrutturare casa in modo regolare è un processo quasi matematico…e come farlo è l’argomento che tratto nel mio libro che trovi su Amazon a questo indirizzo:
Anche se pensi “ma io voglio fare le cose in regola”, non è così automatico riuscire a farle realmente in regola…
Nel libro ti faccio vedere il mio “metodo scientifico per ristrutturare casa”…che ti aiuta anche a farlo senza commettere abusi.
Sempre che ti interessi non lasciare casini ai tuoi figli…
L'articolo Come far impazzire due arzille vecchiette che devono vendere un appartamento ereditato nel 1974 per abusi realizzati oltre 50 anni fa. sembra essere il primo su RistrutturazionePratica | la corretta pianificazione e gestione della ristrutturazione.